Торговые центры откроют по одному

В 2021 г. в Петербурге открылся всего один качественный новый торговый центр — «Спутник», с арендопригодной площадью 11 000 кв. м. Согласно данным консалтинговой компании JLL, с 2018 г. в городе ежегодно вводилось только по одному ТЦ. Единственный заявленный к открытию проект на этот год – четвертая очередь «Заневского каскада», это торгово-офисный центр общей площадью около 100 000 кв. м. К открытию в 2023 г. тоже запланирован только один ТЦ – «Голливуд» с арендопригодной площадью 60 000 кв. м.

Объем построенных торговых центров в Петербурге в прошлом году оказался минимальным с 2018 г. В 2017 г. новых ТЦ не было открыто вообще. В ближайшие годы роста активности девелоперов по строительству новых проектов аналитики JLL тоже не ожидают. По их данным, рынок ТЦ города уже насыщен типовыми объектами и практически не будет расти.

Директор региональной сети по работе с состоятельными клиентами «БКС мир инвестиций» Григорий Сосновский тоже говорит, что в городе больше не будет активного ввода новых ТЦ. По его словам, срок окупаемости этого бизнеса увеличивается, а девелоперы больше не стремятся делать долгосрочные вложения на 8-10 лет.

«Это не очень рентабельно с разных точек зрения. Во-первых, изменение потребительских привычек: через 8-10 лет электронная торговля станет еще сильнее. Второе – это доступность кредитов, она падает. Третье – это благосостояние людей: трафик торговых центров сокращается, маржинальность бизнеса тоже», — говорит Сосновский.

Как рассказала «Ведомостям» руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева, объем качественной торговой недвижимости в городе сейчас составляет 2,1 млн кв. м, а обеспеченность на 1000 жителей – 400 кв. м. Для сравнения, в Москве показатели выше: почти 5,9 млн кв. м и 463 кв. м на 1 000 жителей соответственно. Но емкость столичного рынка выше, тогда как петербургский уже дошел до точки насыщения. «В целом предложение в Петербурге значительно не вырастет. Рынок будет развиваться качественно за счет проведения реконцепций действующих торговых центров», — считает Киреева.

Несмотря на отсутствие новых крупных конкурентов, существующие ТЦ уже оказались в жестких рыночных условиях: они вынуждены бороться за клиентов с креативными кластерами и общественными пространствами, говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. «Созданные 10-15 лет назад концепции уже многих ТЦ все более отчетливо нуждаются в корректировке или развитии, а сами ТЦ – в обновлении», — говорит он.

На фоне медленного строительства крупных комплексов новые небольшие центры районного формата все чаще появляются в новых районах массовой жилой застройки. Руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито недвижимости» Тимур Зайцев объясняет это распространением удаленных форматов работы и учебы. «С крупными торговыми коридорами стали конкурировать магазины и торговые точки формата у дома», — говорит он. По его словам, в связи с этим многие предприниматели, планирующие приобрести или арендовать помещения для торговли, стали все больше интересоваться площадями свободного назначения (ПСН), которые обычно располагаются на первых этажах жилых зданий.

Кокорев и Киреева выделяют еще одну тенденцию: главным конкурентным  преимуществом для ТЦ становится наличие большого числа заведений общепита, развлекательных и досуговых объектов. Посетители все больше времени проводят в фуд-холлах, назначая там встречи и мероприятия. «Фуд-холлы – это новый формат общепита, который является магнитом и притягивает дополнительный поток арендаторов и посетителей», — говорит Киреева.

Если говорить по заполняемости существующих торговых центов, то она постепенно возвращается к допандемийным показателям, говорят аналитики. Согласно данным JLL, средний уровень свободных площадей в торговых центрах в 2021 г. стал равен 4,3%, увеличившись за год всего на 0,9 п. п. Киреева говорит, что больше всего свободных торговых площадей было летом — 4,6%, после чего они начали сокращаться. «Каждая новая волна пандемии и связанных с ней ограничений оказывает все меньшее влияние на бизнес. Наиболее устойчиво себя чувствуют крупные топовые торговые центры города, в которых свободно всего 2% площадей», — рассказала она.