Ленобласть с 2024 г. откажется от полного выкупа соцобъектов у девелоперов

Власти Ленинградской области с января следующего года изменят пропорцию, по которой регион будет выкупать у застройщиков школы и детские сады в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги». Текущий год станет последним, когда объекты будут выкупаться путем возврата из регионального бюджета 100% затрат на его строительство. Об этом губернатор региона Александр Дрозденко сообщил на XIV Съезде строителей Ленинградской области 14 февраля. Согласно новым правилам доля выкупа школ и детских садов, которые будут вводиться в эксплуатацию с 2024 г., составит от 33 до 49% от фактической стоимости объекта (в зависимости от условий соглашения).

«Объем соглашений по строительству соцобъектов и объем бюджетных обязательств должны быть сбалансированы. Высокие темпы строительства, которые набраны в регионе, требуют пересмотра самой структуры софинансирования», – объяснил Дрозденко, добавив, что бюджет в настоящее время не способен нести нагрузку по выкупу в размере 100%. Губернатор обозначил 2023 г. как «переходный и сложный в финансовом плане» в связи с уменьшением налоговых поступлений после отмены института консолидированных групп налогоплательщиков (КГН). Также он уточнил, что регион не только выкупает объекты, но и содержит их. За восемь лет  расходы на социальную сферу выросли в 2,8 раза. Только софинансирование социальных объектов Всеволожского района было увеличено на 7 млрд руб. в год, рассказал он.

Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» появилась в Ленобласти в 2012 г. Администрация компенсировала девелоперам до 70% уплаченных в региональный бюджет налогов, полностью возвращая понесенные расходы на строительство детских садов и школ. За последние 4 года по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» застройщики ввели в эксплуатацию 74 детсада и 17 школ. В прошлом году было заключено 9 соглашений о сотрудничестве, а всего с момента действия программы – 63. Как отметил заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Евгений Барановский, скорректированные пропорции будут применяться к новым соглашениям и тем объектам, которые будут введены с 2024 г.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что новые условия в перспективе могут повысить рыночную стоимость жилья или заставить девелоперов упрощать проекты, чтобы снизить себестоимость. Выгодные условия программы во многом стимулировали застройщиков выходить на рынок Ленобласти. Напомним, что по итогам прошлого года в области ввели в эксплуатацию 3,96 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в 2021 г., в то время как в Петербурге, несмотря на все же больший в целом объем ввода наблюдалась стагнация. В городе за 2022 г. ввели 3,47 млн кв. м, но показатель почти не отличается от уровня 2021 г.

Заместитель генерального объединения «Строительный трест» Анзор Берсиров полагает, что решение, принятое властями региона, приближает Ленобласть к системе, которая реализуется в Петербурге, где застройщики возводят социальные объекты за свой счет и безвозмездно передают городу. «Однако рыночная стоимость жилья в Петербурге пока еще позволяет включать в себя стоимость соцобъектов, а во многих проектах Ленобласти – нет», – уточнил он. Себестоимость проектов, в которых цена за 1 кв. м жилья составляет от 130 000 до 150 000 руб., не позволяет включать затраты на школу за 2 млрд руб., добавил эксперт.

Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Вита» Владимир Бова добавляет, что экономика строительства на новых условиях значительно зависит от конкретной локации: «В районах, близких к КАД, маржинальность проекта позволяет строить соцобъекты за деньги застройщиков в данной пропорции, но в целом это отразится на цене квадратного метра». По его словам, проблема в большей степени коснется районов за  Гатчиной, Тосно, Кингисеппом и Токсово, где с учетом цен на жилье строительство может стать нерентабельным.

Председатель комитета по малоэтажному строительству Российского союза строителей Константин Пороцкий также считает, что изменение условий выкупа соцобъектов ляжет финансовой нагрузкой на конечного потребителя. Но с его точки зрения, на грани рентабельности в первую очередь окажутся малоэтажные жилые комплексы (МЖК). «Маржинальность в малоэтажном строительстве ниже, чем в многоквартирных домах», – поясняет он. Насколько может вырасти стоимость жилья, зависит от цены социального объекта относительно  всего проекта. Так, если она составляет около 10%, то можно ожидать, что около 5% лягут на плечи потребителя, добавил эксперт.