Продажи жилья в новостройках Петербурга в мае выросли на 70%

В мае 2023 г. на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено порядка 3900 договоров долевого участия (ДДУ), это на 70% больше, чем за тот же месяц прошлого года, сообщили в компании «Циан.Аналитика» в ответ на запрос «Ведомостей». Ряд опрошенных изданием участников рынка подтвердили тенденцию к оживлению спроса. По оценкам генерального директора ПИА «Недвижимость» Максима Ельцова, за май количество сделок выросло примерно наполовину. Такой же рост в одном из своих проектов назвала генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая, а в другом проекте компании количество сделок увеличилось более чем в два раза.

Тем не менее рост майских показателей по сравнению с тем же периодом прошлого года объясняется в том числе эффектом низкой базы. Тогда в Петербурге было заключено всего лишь 2300 ДДУ, это минимальный показатель с 2016 г., пояснила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. Напомним, что в прошлом году пик спада пришелся именно на май, так как в марте банки еще продолжали выдавать ипотеку по низким ставкам, несмотря на повышение ключевой в феврале до 20%. Уже летом активность на рынке первичного жилья стимулировало развитие субсидированных программ с околонулевыми ставками (0,01-0,1%), которые застройщики реализовали совместно с банками.

Однако тенденция к оживлению спроса прослеживается и в динамике этого года. Так, майские показатели стали самыми высокими за пять месяцев 2023 г. По сравнению с апрелем число сделок подросло на 15%. Однако за весь период с января по май в городе было заключено 17 000 ДДУ, что на 31% меньше, чем за тот же период 2022 г. Фактически спрос вернулся лишь к уровню 2017 г.

Представители отрасли отмечают, что рынок далек от восстановления, но потребители начали постепенно адаптироваться к изменившимся условиям ипотечного кредитования, что повлекло относительное увеличение спроса на новостройки.

Напомним, что в конце прошлого года программа льготной ипотеки была продлена до 1 июля 2024 г., при этом с начала этого года ставка по ней повысилась с 7 до 8%. Вместе с тем в текущем году покупатели фактически утратили возможность пользоваться программами с околонулевыми ставками. Ранее в Центробанке выступили против использования этих программ, поскольку такие ставки достигаются за счет завышения цены квартиры на 20-30%. Чтобы снизить риски заемщиков, регулятор разработал требования, по которым банки должны формировать повышенные резервы на возможные потери по ипотеке с экстремально низкими ставками. Надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам были повышены с 1 мая, но застройщики стали массово отказываться от таких программ еще до вступивших в силу ограничений.

Как пояснила Лапшина, в январе этого года часть сделок проходила по условиям, одобренным в декабре прошлого года, в феврале произошло снижение спроса до 2600 ДДУ, обусловленное ухудшением условий кредитования. Но начиная с марта число сделок было уже выше 3000 ДДУ, достигнув пика в мае. «Рынок адаптировался к жизни без нулевой ипотеки. Более широкое распространение получили программы скидок от застройщиков и программа «семейной ипотеки» по ставке 6%, которая с начала 2023 г. была расширена на семьи с двумя детьми до 18 лет», – резюмировала эксперт. Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев также отметил, что в компании наблюдают рост числа сделок по «семейной ипотеке», но не уточнил насколько. В конце марта в «Дом.РФ» сообщали, что на долю «семейной ипотеки» в выдачах по льготным программам приходилось более 48% по количеству кредитов. В 2022 г. эта доля составляла 35%.

«После ограничения околонулевых ставок снизилась только доля сделок по субсидируемым застройщиками программам – клиенты отдавали предпочтение стандартным льготным предложениям», – подтвердила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская добавляет, что девелоперы продолжают субсидирование ставок, но программы с околонулевыми ставками ушли с рынка: «Средняя ставка на первичном рынке по фактически выданным кредитам этой весной достигла 5,2%, в прошлом году она составляла 3,9%».

Все опрошенные изданием участники рынка отмечают, что ипотека остается ключевым фактором спроса: «Несмотря на ужесточение условий и снижение доступности этого кредитного продукта, ее доля в общей структуре продаж по-прежнему остается высокой», – пояснила Левнева. По данным «Циан.Аналитики», в мае доля сделок с привлечением ипотеки в Петербурге составила 85%, на 4 п. п. больше, чем в апреле. В мае 2022 г. на сделки с ипотекой приходилось 74% общего числа ДДУ.

Несмотря на частичную адаптацию к изменившимся условиям кредитования и перераспределение в сторону льготных ипотечных продуктов, одним из основных факторов укрепления спроса остается стоимость квартиры. В мае средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Петербурга составила 230 900 руб. (без учета элитного сегмента). За год «квадрат» стал дешевле всего на 2,8%, уточнила Лапшина. Для сравнения: на вторичном рынке его цена снизилась на 5,3% до 199 400 руб.

В пресс-службе строительной компании «Л1» отметили, что этим летом рынок вряд ли ждет существенное изменение цен: «Рост ограничивает падение покупательской способности, а снижения стоимости невозможно добиться из-за высоких цен на материалы и работы. Поэтому, вероятнее всего, колебания цен будут в пределах инфляции».

Еще больше новостей в нашем Telegram-канале «Ведомости | Северо-Запад»