Денис Корсуков: «Санкции нас только усилили»

Рынок коммерческой недвижимости России пережил санкции и продолжает активно развиваться и меняться. В гостиничном сегменте появляются современные форматы и подходы к клиенту, а участники рынка адаптируются под новые целевые аудитории и их запросы.

В 2022 г. во Всеволожске на фоне активизации антироссийских санкций открылся загородный клуб Villingston Residence, реализующий концепцию загородного арендного жилья под управлением профессионального оператора. Его сооснователь и управляющий партнер Денис Корсуков рассказал о развитии новой модели загородной недвижимости, изменениях на рынке и работе с конкурентами.

– Вы запустили проект в сложный по многим причинам 2022 г. Пандемия и санкции не помешали?

– Если быть точнее, тестовый запуск у нас был в декабре 2021 г. Первые гости встречали Новый год в наших загородных резиденциях. Перед открытием комплекса мы провели глубокое маркетинговое исследование на предмет того, что нужно строить. Отмечу, что мы всецело за математический подход к бизнесу. И в итоге, несмотря на все негативные тенденции, проект показал себя успешным.

При этом у нас всегда существует несколько планов развития, которые мы можем в любой момент «включать» и «выключать», чтобы бизнес был эластичным с точки зрения влияния на него любых внешних ситуаций. Например, на случай, если произойдут внешнеэкономические, геополитические и другие ситуации, бизнесу нужно будет ужаться, и мы уже знаем, как это сделать, с какой скоростью и как при этом продолжить развиваться. У нас также есть план и на противоположный случай: если будет резкий всплеск туризма и к нам захочет приехать больше гостей, чем мы планировали.

– И все же с какими проблемами вы столкнулись при запуске проекта, который, с одной стороны, требует больших вложений, а с другой – происходил на фоне активизации антироссийских санкций?

– Во время запуска проекта была напряженная общемировая ситуация, связанная с началом СВО, антироссийскими санкциями. Экономика и бизнес не понимали, что произойдет дальше. Были серьезные скачки стоимости материалов и оборудования. Да, нам пришлось на время законсервировать стройку, чтобы не принимать поспешных и экономически нецелесообразных решений, выждать момент, когда ситуация успокоится. Импортные материалы и оборудование мы заменили достаточно быстро. Но, конечно, время строительства сильно вышло из плановых показателей.

Но мы изначально двигались с точки зрения максимальной простоты проекта, чтобы его было легко реализовать и запустить. Использовали понятные, отработанные годами строительные технологии. 95% того, что есть в нашем комплексе, – отечественного производства. Поэтому в реальности санкции нас затронули незначительно. После детального изучения рынка я сейчас откровенно могу сказать, что приобретать российское оборудование в принципе выгоднее, чем иностранное. Это позволяет поддерживать долгосрочную устойчивость в любой период времени.

С точки зрения управления операционным гостиничным бизнесом внешние обстоятельства тоже поменяли подход к работе с гостями. Раньше были понятные иностранные инструменты (Booking, Airbnb и т. д.), к которым привыкли гости. Когда этих каналов взаимодействия с потребителями не стало, спрос никуда не делся. У нас ушло полтора месяца, чтобы восстановить каналы связи с гостями – это быстрый результат по сравнению со средним по рынку. На сегодняшний день мы наладили более 65 каналов взаимодействия с гостями. Я считаю, что произошедшие ситуации только усилили устойчивость туристического бизнеса.

– Проект существует уже два года, в свое время он был одним из пионеров, но сейчас на рынке загородной недвижимости для отдыха достаточно много предложений арендной недвижимости с профессиональным управлением. Как вы «отбиваетесь» от конкурентов?

– Да, действительно, у нас были определенные инновации в гостиничном бизнесе. Практически каждый уважающий себя отельер считал своим долгом приехать к нам или отдохнуть, или с конкурентной разведкой, или как потенциальный инвестор. Я считаю, что в гостиничном бизнесе это показатель успеха. Мы в некотором смысле поменяли подход в индустрии, потому что начали больше думать за гостя, потому что его задача – максимально отдыхать.

Я видел некоторые проекты, которые создавались один в один как наши, но в эконом-формате. Конечно, так ничего работать не будет. В создании нашего проекта мы не экономили на материалах для строительства, потому что мы же сами и управляем резиденциями. Нам важна окупаемость и чтобы уровень амортизации был минимальным. Показатель амортизации у нас заложен в финансовую модель, поэтому отчисления идут ежемесячно, и мы имеем возможность два раза в год обновлять резиденции. Часто мы можем наблюдать за новыми проектами, которые уже через год выглядят «уставшими». У нас такой ситуации быть не может.

О конкурентах – либо хорошо, либо никак. У нас есть конкуренты ценовые – это одна история. Цена за проживание в наших резиденциях динамически меняется, иногда до пяти раз в сути. В нашем случае ценообразование зависит от 23 факторов. Это количество бронирований, время заезда, цены у конкурентного окружения и даже погодные условия. Цена может поменяться от того, светит солнце или нет. Есть конкуренты по качеству сервиса, мы постоянно изучаем, что происходит у других компаний. Конкуренты по позиционированию, по издержкам – и много других позиций. Мы сравниваем себя с другими компаниями, которые даже не всегда являются нашими прямыми конкурентами, но мы ориентируемся на них, чтобы улучшить качество наших услуг.

– Формат частных загородных резиденций под управлением профессиональных операторов – новшество для России, но не для Европы. Все форматы так или иначе проходят проверку временем. С какими проблемами сталкиваются коллеги за рубежом?

– Не важно, запускаешь ты такой проект в России или за рубежом. Есть инвесторы, у которых задача: построить, продать, забыть. Им без разницы, с какими сложностями столкнется эксплуатирующая организация или собственник в будущем. Здесь начнутся самые интересные и большие расходы, потому что переделать что-то сложнее, чем построить с нуля. Мы продумали все ситуации, которые могут произойти. Но важно еще лично на регулярной основе слушать обратную связь гостей, советы сторонних экспертов, коллег по рынку. Это важно, чтобы понять, где и что может пойти не так. Мы постоянно наблюдаем за тем, что нужно улучшить: это показывают гости, оборудование и материалы, которые по какой-то причине были внедрены по ошибке. Например, на этапе строительства в некоторых местах мы использовали неправильные саморезы и в итоге полностью их перекручивали. Это важно, потому что если бы мы это не переделали, уровень амортизации в будущем стал бы выше. Если это выглядит некрасиво, начинает портиться – следом упадут рейтинги, а за ними и доходы. Поэтому проблемы бизнеса были, есть и будут примерно одинаковыми.

– Разные эксперты в области бизнеса и недвижимости прогнозируют, что 2024 г. будет кризисным для коммерческой недвижимости. Как вы оцениваете ситуацию на рынке?

– Однозначно можно сказать, что рынок за последние три года поменялся. Будет ли 2024 г. кризисным для коммерческой недвижимости? С моей точки зрения, у нас в стране нет такого кризиса, который бы повлиял на коммерческую недвижимость. Важно то, как поменялся спрос. Раньше люди были готовы покупать лоты в среднем за 20–40 млн руб. Сейчас рынок меньше из-за того, что снизилось кредитное плечо частного инвестора, сократилась ипотека, увеличилась ее стоимость. Но это не кризис, уменьшилось количество потенциального спроса и его возможностей. Продукт должен меняться под существующие потребности потребителей – это основной приоритет здорово развивающегося бизнеса.

Полная версия текста размещена в журнале «Как потратить | Северо-Запад» (приложение к газете «Ведомости Северо-Запад»), июнь-август 2024.