Москва vs Петербург: чем отличается жилой девелопмент двух столиц

Каждый день в Петербурге покупают в среднем по 120, а в Москве – по 190 квартир. Объем жилищного строительства в Санкт-Петербурге меньше в 2,3 раза: на начало ноября 2023 г. он составил 7,3 млн кв. м, а в Москве – 16,8 млн кв. м. Однако жилой рынок этих мегаполисов различается не только масштабом и количеством сделок.

Обе столицы одинаково привлекательны для девелоперов благодаря высокому региональному спросу и стабильному росту стоимости квадратного метра. Большинство застройщиков из ТОП-10 по объему строительства реализует проекты в обоих городах. Так, на рынке Санкт-Петербурга более 12% жилой недвижимости строится москвичами, а в Москве 7,3% – петербуржцами.

Жилые проекты Москвы и Санкт-Петербурга имеют достаточно различий в архитектуре, стиле и статусе, а также отличаются ожиданиями покупателей. Москвичи покупают время, петербуржцы – комфорт, москвичи – зелень, петербуржцы – воду. Петербуржцы осторожны и привязаны к районам, а москвичи стремительны и практичны. Столичный рынок жилья эволюционировал дольше, поэтому более структурирован, особенно в сегменте элитных проектов.

Москва – это центр деловой активности, что предполагает более высокий уровень жизни. В прошлом году в рейтинге мегаполисов по уровню развития инфраструктуры российская столица обогнала Гонконг и Париж, а в категории «Качество жизни» – Гонконг и Сингапур. Высокая ротация активного населения и большой приток топ-менеджеров обеспечивают постоянный спрос на квартиры бизнес- и премиум-сегмента, что напрямую отражается на рынке аренды – как долгосрочной, так и среднесрочной. А именно недвижимость высокого класса априори является более маржинальной и для девелопера, и для арендодателя.

Отсюда и отличная от остальной России структура предложения по сегментам: в Москве бизнес-класс лидирует, на его долю в 2023 г. приходится половина выставленных на продажу квартир. Еще 10% на рынке занимает премиум, а на комфорт-класс остается примерно 40% экспозиции. В Петербурге же, наоборот, доминирующую долю предложения занимает комфорт-класс (около 70%), на бизнес- и премиум-классы приходится примерно 25% и 5%, соответственно.

Санкт-Петербург – город самобытный, размеренный, вдумчивый. Он не отличается таким высоким уровнем жизни, как Москва, но остается кулинарной и туристической столицей России: три года подряд Петербург занимал первое место в номинации «туристическое направление выходного дня» в премии World Travel Awards. К сожалению, стабильно устойчивого спроса на долгосрочную аренду в Петербурге не сформировалось, особенно в сегменте высокоценовой недвижимости. Традиционно половина арендаторов премиальных и элитных объектов в городе на Неве – это москвичи, остальную часть «закрывает» региональный и локальный спрос.

Зато недвижимость Северной столицы успешно развивается в краткосрочном сегменте проживания. Пока в Москве проекты апартаментов преимущественно выступают аналогами жилых проектов, в Петербурге апартаменты – это инвестиционный продукт, и девелоперы предлагают доходные программы для апарт-отелей краткосрочного формата buy-to-let. Такая недвижимость ориентирована не только на сезонных туристов, но и на корпоративных клиентов, получающих бонусом дополнительные сервисы и инфраструктуру.

Сценарии развития городов идут в разных направлениях. Сдержанному Петербургу чужды девелоперские эксперименты. Его главное преимущество – архитектурное и историческое наследие – стало и главным ограничением для строительного рынка. За последние 20 лет девелоперскому сообществу удалось добиться максимальной высотности новостроек в 27 этажей, в то время как Москва изобилует небоскребами, достигающими 80 этажей. Столица является благодатной и платежеспособной площадкой для самых смелых идей архитекторов мирового масштаба, ограниченных лишь размером бюджета.

В Петербурге архитектора ограничивает не только высотный регламент, но и сама специфика согласований, которую диктует исторически сформированная архитектурная среда. Для локального девелопера это не столько вопрос бюджета или времени, но и сложность прогнозирования с точки зрения конечного результата в целом.

При этом оба города развиваются вширь. Дефицит земельных участков в границах Петербурга побуждает девелоперов к освоению крупных периферийных участков, где меньше ограничений и выше маржинальность. Но «Новый Петербург» сопоставим с Новой Москвой разве что по ценовым характеристикам в комфорт-классе, но не более того. Новая Москва – это быстрорастущая территория, комплексно осваиваемая федеральными девелоперами. На новых землях столицы, присоединенных в 2012 г., уже открыто восемь новых станций метро. За это время во всем Петербурге построили только семь станций.

Как следствие – петербургский строительный рынок осмотрителен и не слишком амбициозен. Любые новшества девелоперы представляют на рынок с оглядкой – на власть, конкурентов, покупателя. Консервативные стратегии большинства застройщиков в отсутствии государственной поддержки могут раскрыть потенциал центральных локаций только выборочно. Так случилось и с Петровским островом, и с Адмиралтейским районом, который до сих пор не стал престижной частью центрального Петербурга.

В целом в высоком сегменте неизменным преимуществом Петербурга остается его трофейная недвижимость. И если девелопмент Москвы – это фундаментальная роскошь и мейнстрим, то премиальный девелопмент Петербурга – самобытный и аристократичный, который интересен в первую очередь ценителям классического искусства, истории и эстетики.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.