Сколько инвесторы в 2023 г. смогли заработать на рынке жилья

Уходящий 2023 г. стал непростым испытанием для рынка жилой недвижимости как во всей России, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в частности. Но несмотря на все негативные прогнозы, результаты года окажутся примерно на уровне 2021 г., а это относительно неплохой результат. Безусловно, драйверами продаж жилья в этом году стали август и сентябрь. Но несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ, октябрь и ноябрь тоже показали результаты выше средних показателей прошлого года. Можно смело говорить, что рынок недвижимости остался «живым», он не стагнирует и не затоварен нераспроданными квартирами.

Позитивную роль в 2023 г. сыграли вернувшиеся на рынок жилья инвесторы. Правда, их стратегии и цели изменились. До 2022 г. мы наблюдали две классические схемы инвестирования. Первая – это приобрести объект на начальном этапе строительства и продать на высокой стадии готовности. Инвестиционный эффект достигался за счет капитализации стоимости объекта и мог доходить до 30%. Вторая классическая схема – покупка жилья для сдачи в аренду. Такой доход мог стабильно приносить инвестору 5-6% годовых.

Но начиная с 2022 г. мотивы инвесторов изменились. Покупатели начали вкладываться в недвижимость не для того, чтобы заработать большие проценты, а просто для сохранения своих денежных средств в условиях сильной волатильности экономики. Резко менялись курсы валют, рынок ценных бумаг был нестабильным, и вложения в «кирпичи» в этот момент стали символом стабильности и надежности. Думаю, все компании наблюдали, как к ним приходят инвесторы без четкого понимания, что делать с купленной недвижимостью, но с целью сохранить свои сбережения.

Но тем не менее говорить о том, что сегодня на рынке жилья Петербурга и Ленобласти нельзя заработать – не верно. Скорее, объекты, которые могут принести доход 15-30%, стало тяжелее искать и выбирать. Далеко не каждый объект за период строительства может настолько прирасти в цене.

В среднем стоимость нового жилья в Санкт-Петербурге по результатам 2023 г. увеличилась примерно на 5%. Но этот рост по рынку был неоднородным. Точечные объекты в популярных локациях Петербурга, где к тому же заканчиваются свободные пятна под застройку, подорожали гораздо сильнее. При этом до сих пор остаются инвестиционно-привлекательными объекты и в ближайших пригородах Петербурга: в том числе в Мурино, Кудрово, Лаголово.

Если раньше инвесторы массово вкладывались в квартиры с самой маленькой площадью (как правило, студии), то сегодня можно говорить о том, что наибольший доход способны принести инвестиции в многокомнатное жилье. В масс-маркете застройщики проектируют и строят двухкомнатные и трехкомнатные квартиры гораздо в меньших объемах, они быстрее заканчиваются в продаже, а значит, цены на них растут.

Еще один тренд последних трех лет, который набирал обороты и в этом году, – это инвестиции с частичной оплатой и использованием ипотечного плеча. Доля ипотечных сделок в массовом сегменте составляет примерно 89%, из которых половина – это ипотека со сниженным платежом на этапе строительства. Это может быть как траншевая ипотека, так и ипотека в рассрочку, либо собственные дисконтные программы от застройщиков. Клиенты уже привыкли вкладывать на этапе стройки минимальную сумму и, соответственно, получать минимум переплаты. Такие программы позволяют даже при вложениях 700 000 или 1 млн руб. платить в месяц 7000–15 000 руб., продав квартиру после завершения строительства и получить до 50% доходности за счет минимальной переплаты.

В 2023 г. на рынке сохранился и пул инвесторов, которые традиционно вкладывались в элитные объекты. Да, это достаточно большие инвестиции, которые идут в уникальные объекты в элитных локациях, где уже практически ничего не строится. И за счет рассрочки от застройщика, которая дает возможность клиенту вкладывать неполную сумму, вносить платежи раз в год, высокой капитализации такого объекта за счет его местоположения покупатели могли получать высокую доходность.

Если говорить о доходности, то на текущий момент есть объекты с прогнозированной доходностью порядка 15% годовых, что уже довольно неплохо. Но если покупатель выгодно использует «кредитное плечо», эти доходы могут увеличиться. Поэтому смело можно говорить о том, что инвестиции в недвижимость как таковые не умерли, но они стали сложнее.

Но в любом случае инвестор должен понимать, что его схема инвестирования в любой момент может поменяться на фоне глобальных изменений рыночной ситуации и госрегулирования.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.