Сколько Петербургу жить с дефицитом складов

За последние пять лет в Санкт-Петербургской агломерации было построено больше 1,5 млн кв. м метров складских объектов. Однако этого оказалось слишком мало: к 2024 г. складской рынок региона пришел с нарастающим дефицитом качественных помещений. Уже больше года доля доступных для аренды складов держится на околонулевом уровне, а неудовлетворенный спрос на складские помещения достиг 1 млн кв. м.

Путь к беспрецедентному дефициту на складском рынке Петербурга начался в разгар пандемии, когда отечественный рынок стали покорять онлайн-ретейлеры. Больше половины построенных с 2019 г. складских площадей принадлежат торговым и дистрибуционным компаниям. Сейчас только для нужд Ozon и Wildberries в окрестностях Петербурга строится 680 000 кв. м складов.

Когда же российские регионы взяли курс на импортозамещение и наращивание мощностей ОПК, ситуация на складском рынке Санкт-Петербурга обострилась до предела: каждый спекулятивный склад, каждый подходящий производственный блок был арендован наиболее расторопными компаниями. Бизнес выстроился в очередь за еще не готовыми объектами. Арендодатели, осознав ситуацию, разогнали ставку аренды на новую историческую высоту в рублевом эквиваленте.

Разогретый рынок по итогам 2023 г. показал рекордный объем сделок – 966 000 кв. м, половину от которого обеспечила ротация: ряду компаний выросшая за год на 40–45% арендная ставка оказалась не по карману. Но уже в начале 2024 г. количество сделок резко сократилось: арендовать фактически больше нечего.

В ближайшие два года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области должно быть введено около 470 000 кв. м спекулятивных складских объектов, из них как минимум 140 000 кв. м к апрелю 2024 г. уже законтрактованы. Оставшегося объема едва ли хватит на то, чтобы снизить напряженность на рынке, об устранении дефицита речи пока даже не идет.

Для девелоперов ажиотажный спрос и растущие арендные ставки являются благодатной почвой для активного строительства спекулятивных объектов. Вблизи КАД пустуют сотни гектаров земли под промышленные нужды, на которых, по самым грубым подсчетам, можно построить около 1 млн кв. м складов и производства. Однако ключевая ставка ЦБ РФ в 16% остается главным ограничителем экстенсивного развития складского рынка. К насущным проблемам девелопмента добавляются нехватка рабочей силы, непредсказуемый рост стоимости стройматериалов и отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры в границах земельных участков.

Согласно последним прогнозам экономических экспертов, ключевая ставка может оставаться двузначной весь 2024 г., а возможно, и большую часть 2025 г. При таких условиях рынок агломерации вряд ли увидит старт новых масштабных проектов – здания на 100 000 кв. м сейчас могут позволить себе только крупные игроки типа Ozon, Wildberries и Сбермаркет. Сильные девелоперы продолжат строить небольшие объекты, но их ввод не окажет заметного влияния на уровень вакантности. Неудовлетворенный спрос продолжит нарастать.

В ожидании снижения ключевой ставки инвесторы, застройщики и производственные компании, нуждающиеся в заводах, складах и распределительных центрах, активно пополняют земельный банк: по нашим подсчетам, только в 2023 г. в агломерации было куплено более 100 га земли под строительство промышленных и складских объектов. Как только «ключ» опустится до приемлемых значений, новые площадки начнут появляться как грибы после дождя – спекулятивные, built-to-suit, для собственных нужд компаний.

По прогнозам аналитиков Nikoliers, в 2024 г. может быть введено в эксплуатацию почти 900 000 кв. м складской и индустриальной недвижимости, что станет рекордом для региона за всю историю наблюдений. Если такие темпы строительства сохранятся хотя бы пару лет, то из дефицита площадей мы выйдем уже к 2026–2027 гг.

Однако есть два «но»: сложно прогнозируемый уровень спроса и нехватка подготовленных под строительство земельных участков вблизи города. Для роста числа желающих обзавестись складом или заводом рядом с Санкт-Петербургом существует немало предпосылок, самые очевидные из которых – увеличение оборота онлайн-ретейлеров и наращивание объемов производства. И если запросы бизнеса продолжат расти, то земельные запасы в удобных локациях истощатся довольно быстро.

К счастью, власти анонсировали строительство КАД-2, которая внесет жизнь в окрестности Красного Бора. В этой локации под промышленное строительство продается более 550 га, на которых можно построить до 3 млн кв. м качественной складской и производственной недвижимости. Для понимания этого объема: сейчас складской рынок Петербурга и области насчитывает 4,8 млн кв. м.

Если сравнивать Петербург с крупными западными городами по обеспеченности складскими площадями, то наш рынок все еще находится в стадии зародыша. С другой стороны, это означает огромные перспективы для роста и развития, и мы уже видим первые шаги в этом направлении. Осталось лишь дождаться более благоприятных экономических условий.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.