Выдержат ли КОТы отмену льготной ипотеки

Главным событием для рынка недвижимости последних месяцев стала отмена основной программы льготной ипотеки с 1 июля 2024 г. В последние годы программа была мощным стимулом для развития строительного комплекса всей нашей страны. Во многом благодаря ей каждый год объемы строительства жилой недвижимости росли на 5-7%.

В преддверии отмены льготной программы многие эксперты делали прогнозы: насколько снизится спрос на новое жилье? Я уверен, что резкого спада мы не увидим, хотя некоторое снижение ожидается. И комфортнее всего на рынке будут себя чувствовать проекты, ориентированные не на частных инвесторов, а на конечных потребителей – прежде всего на семьи с детьми. Как правило, речь идет о проектах комплексного освоения территорий (КОТ), которые включают в себя всю необходимую инфраструктуру в шаговой доступности.

Само понятие комплексного освоения территорий (КОТ) появилось в российском законодательстве в конце 2004 г., когда в Градостроительный кодекс РФ внесли поправки, разрешающие предоставлять под строительство крупные участки земли. Это позволило перейти от точечной застройки к возведению целых кварталов с новыми школами, детскими садами, дорогами и общественными пространствами. Однако на этом этапе застройщики столкнулись с проблемой – дома нужно было строить на инженерно неподготовленных землях. То есть делать все с нуля: прокладывать коммуникации, водопровод, канализацию, строить дороги, устанавливать освещение. Этот этап стал самым трудным, потому что требовал колоссальных вложений, без которых дальнейшая стройка была бы невозможна.

Большую роль в стабилизации этого процесса сыграл № 214-ФЗ, принятый 30 декабря 2004 г. Закон позволил официально привлекать средства дольщиков. Именно КОТ послужило толчком к тому, чтобы в законе появилась такая статья, а у застройщиков – реальные финансовые возможности.

В первую очередь комплексное освоение территорий способствует реализации задачи, поставленной перед строительным комплексом страны президентом Владимиром Путиным: достижение количественных показателей строительства жилья. Согласно Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 г. ежегодный объем ввода жилья к 2030 г. должен составить 120 млн кв. м. Кроме того, это жилье должно быть доступно не менее чем двум третям семей в стране.

Если говорить о конкретных примерах КОТ, которые строятся в пределах города – это проекты компаний «Главстрой Санкт-Петербург», Setl Group, «Группа ЛСР», «Строительный трест», «Отделстрой», Группа «Эталон». Проекты комплексного освоения территорий, – это основной двигатель количественных показателей в Петербурге. Давайте посмотрим на объем нового жилищного строительства в городе, по которому сегодня либо выдано разрешение, либо оно планируется к освоению. В городе порядка 66% стройки ведется на свободных участках, 12% – на застроенных территориях и 22% – на участках в промзоне. То есть 2/3 стройки проходят на территориях, не занятых ни промышленным производством, ни инженерными объектами, ни жильем. Из этих 66% – по моим ощущениям, половину занимают объекты, строящиеся по КОТ. Это существенная цифра, благодаря которой решаются вопросы создания агломераций на отдельно взятых территориях, что позволит людям комфортно жить в своем микрорайоне.

Конечно, жителям, возможно, придется выезжать на место основной работы, но вся необходимая инфраструктура будет находиться в одном микрорайоне, практически в шаговой доступности. Многие вопросы решаются благодаря комплексному освоению территорий. Ведь когда ты строишь один дом, то предусмотреть все инфраструктурные объекты, которые требуются для комфортного проживания, практически невозможно. Это можно сделать только тогда, когда есть целый квартал для застройки. 

Одним из первых и крупнейших в России примеров КОТ стал проект компании «Главстрой Санкт-Петербург» в районе Парнаса. На сегодня создание нового жилого района в этой локации практически завершено. И, безусловно, у города появился новый опыт. Во-первых, понимание, что крупные проекты могут реализовать надежные и стабильные компании, обладающие значительными финансовыми ресурсами и нацеленным на долгосрочное развитие. Во-вторых, на примере данного проекта можно говорить о реализованной концепции комплексного подхода к развитию территорий, когда при планировании предусматривалось возведение не только жилья, но и необходимой инфраструктуры.

«Главстрой» задал некие «стандарты» городской комплексной застройки: в каждом квартале уже есть или строятся сады и школы, проложены многополосные дороги, открыты детские площадки, а также коммерческие объекты, обеспечивающие всем необходимых жителей нового района. В ЖК уже действуют восемь детских садов, пять школ, две поликлиники для взрослых и детей. Сейчас компания продолжает реализацию второго комплексного проекта уже в Приморском районе, где помимо классической инфраструктуры уже появятся парковые пространства, гребной клуб и масштабные игровые площадки формата PlayHub и др.

Почему же именно у проектов КОТ есть будущее даже после отмены льготной ипотеки? Во-первых, государство сохранило военную и семейную ипотеку. А это основной инструмент для покупки жилья семьями с детьми. В крупном микрорайоне всегда есть возможность найти варианты, которые устроят потенциальных покупателей. Таким образом, компании, реализующие проекты КОТ, сохранят большую устойчивость при отмене ипотеки. Кроме того, комплексное освоение территорий поможет реализации всех поставленных руководством страны планов.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.