Офисный рынок Петербурга ждет девелопмента

На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется высокий спрос со стороны конечных пользователей и инвесторов. Заметной тенденцией стала покупка или аренда офисных зданий целиком под размещение собственного офиса или в инвестиционных целях. Высокая ключевая ставка пока не позволяет девелоперам начинать новое строительство, однако многие из них готовы начинать проекты под конкретного клиента. Зеленый свет новому офисному девелопменту может дать расширение региональной экспансии федеральных компаний и свободная ниша рынка продаж.

Рост численности персонала в российских компаниях и усиливающаяся тенденция компаний к консолидации своих подразделений вызвала настоящий бум спроса на офисные площади.  По итогам первых шести месяцев 2024 года, объем чистого поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 134,7 тыс. кв. м, что в полтора раза выше аналогичного периода 2023 года (82,2 тыс. кв. м) и почти в три раза больше, чем за весь 2022 год (46 тыс. кв. м). По прогнозам Nikoliers, к концу 2024 года показатель чистого поглощения может составить более 240 тыс. кв. м при прогнозируем объеме ввода чуть более 90 тыс. кв. м.

По данным СПАРК, за последние четыре года численность персонала в крупнейших по выручке компаниях, ведущих свою деятельность на территории Москвы и МО, выросла в 1,5 раза (быстрее всего растут компании сферы торговли, ИТиТ, строительства и девелопмента и профессиональных услуг). Штат госаппарата с 2019 по 2023 гг. вырос в 2,5 раза. Эти же компании активно демонстрируют и региональную экспансию. По итогам полугодия, компании сферы ИТиТ удерживают лидерство в объеме спроса – на их долю пришлось порядка 27% от числа арендованных площадей в Санкт-Петербурге.  Наиболее крупной сделкой в этом секторе стала аренда бизнес-центра «ФеррумII» компанией «Тинькофф» (30 000 кв. м). Существенно увеличилась доля производственных компаний (с 10% в 1 полугодии 2023 г. до 20% в 2024 году), рост показали торговые и дистрибуционные компании – на текущий момент они занимают 21% в объеме сделок за полугодие. По сравнению с результатами 2023 г. выросла и доля сделок ПАО «Газпром» и сателлитов – до конца года они могут арендовать еще дополнительно более 20 000 кв. м. 

Заметной тенденцией стала покупка или аренда офисных зданий целиком под размещение собственного офиса или в инвестиционных целях. Производитель беспилотников «Специальный Технологический Центр» арендовал бизнес-центр К-37 на Кантемировской улице (GLA 14 400 кв. м).

С каждым кварталом количество доступных офисных помещений сокращается. Особенно остро это ощущается в классе А, на который приходится около 70% от общего объема сделок по сумме площадей. Именно здесь чаще заключались договоры по аренде и покупке зданий целиком, в то время как в классе В преобладают сделки с более мелкими блоками». Всего в Петербурге на текущий момент свободными остаются порядка 221 800 кв. м, средний уровень вакантных площадей продолжает драматическое снижение – к концу года он может достигнуть 3,2% в классе А и 5,1% в классе B. 

Однако девелоперы пока не видят положительной экономики от запуска новых строек. Первые офисные проекты мы увидим не раньше, чем к 2026 – 2028 гг. Тем не менее на уже согласованных под строительство офисных зданий земельных участках девелоперы готовы реализовать проекты под конкретных пользователей, и мы знаем о таких намерениях. На рынке Петербурга, в отличие от Москвы, пока не сформировался рынок продаж офисных блоков. Для сравнения, в Москве в структуре нового предложения сегмент продаж занимает уже 62%. Помимо конечных пользователей и инвесторов в коммерческий сектор, он притягивает к себе инвесторов из жилого сегмента в поисках привлекательных показателей доходности. 

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.