Апартаменты вместо квартиры

Ввод апарт-отелей в Санкт-Петербурге в этом году может поставить рекорд. В городе планируется открыть в общей сложности 18 новых сервисных апарт-отелей на 4900 юнитов – это абсолютный рекорд для Северной столицы. Можно предположить, что уже к 2026 г. номерной фонд апарт-отелей в городе превысит фонд классических гостиниц категорий «три» и «четыре звезды». А после отмены программы льготной ипотеки интерес частных инвесторов переместится с покупки жилья на приобретение юнитов в апарт-отелях, что еще больше подстегнет развитие данного сегмента недвижимости.

Спрос на апарт-отели в Петербурге постоянно растет. В текущий летний сезон их загруженность составляла около 86-92%, а во время «Алых парусов» или белых ночей и вовсе достигала 100%. При этом в низкий сезон по сравнению с классическими отелями спрос тоже остается довольно высоким. Нивелировать загруженность помогают, во-первых, «долгосрочные» гости, которые арендуют юниты на несколько месяцев. Во-вторых, спасает «среднесрочная» загрузка – это сегмент B2B, медицинский, спортивный туризм и т.д.

Спрос на апартаменты в Петербурге продолжает увеличиваться сразу по нескольким причинам. В первую очередь он продиктован растущим внутренним турпотоком. Апарт-отели пришли в Россию с концепцией «живи как дома» и отличались от классических гостиниц тем, что в них есть элементы домашнего декора, техника, которая позволяет самостоятельно приготовить себе завтрак, сварить кофе, посмотреть телевизор, поработать. Поэтому человек может жить, работать и отдыхать в одном месте, получая от него максимальный сервис. В итоге спрос на долгосрочное проживание в данном сегменте недвижимости тоже растет.  

С другое стороны, предложение апарт-отелей также увеличивается. Для девелоперов инвестировать в апарт-отели сегодня более выгодно, чем в гостиницы. Девелопер может за два-три года завершить инвестиционный цикл и полностью вернуть вложенные деньги. А вот чтобы окупать вложения в гостиницу, понадобится 10-15 лет. При этом сервисные апартаменты можно продать по долевому договору. Это как раз та панацея, которая позволяет корпоративному инвестору быстро выводить вложенные средства.

Два этих ключевых фактора позволили сегменту апарт-отелей зародиться и быстро развиваться в Петербурге, они продолжат и дальше стимулировать данный рынок. Согласно прогнозу Минэкономразвития, число внутренних туристических поездок вырастет с 80 млн по итогам 2023 г. до 124 млн к 2030 г. Чтобы достичь этих показателей, в первую очередь, необходимо увеличить номерной фонд. Именно развитие сегмента апарт-отелей позволит сделать это максимально быстро и эффективно.

Девелоперы готовы вкладываться в развитие этого сегмента недвижимости, понимая, что у частных инвесторов (прямых покупателей юнитов в апарт-отелях) тоже сложилось понимание, что сегодня выгодно вкладываться в квадратные метры. И если раньше для этих целей люди чаще всего выбирали жилую недвижимость (покупали квартиры, делали в них ремонт и сдавали в аренду для получения пассивного дохода), сегодня для этого есть более понятный и безопасный путь.

С 1 июля 2024 г. основная программа льготной ипотеки для покупки жилья была отменена. Условия для приобретения жилой недвижимости и апарт-отелей, для покупки которых никогда не существовало подобных программ, практически уравнялись. При этом у вложений в апарт-отели эффективность всегда была выше. А с точки зрения управления этой недвижимостью владельцам выгоднее, когда этим занимается профессиональная управляющая компания, а не он сам. Можно сделать вывод, что частные инвесторы, которые традиционно вкладывались в жилье, переключатся на более выгодные и прозрачные инструменты, такие как апарт-отели.

Но стоит понимать, что это в свою очередь подстегнет стоимость коммерческой недвижимости. Средневзвешенная цена юнита в сервисном апарт-отеле Петербурга сегодня составляет 295 000 руб. за 1 кв. м. Стоимость «квадрата» будет расти как минимум в размерах существующей инфляции. Но растущий спрос тоже подстегнет цены. К 2025 г. можно ждать увеличения цены на 25-30%. Ситуацию осложняет еще и тот факт, что свободных земельных участков в городе становится все меньше, предложение будет сокращаться, а цены – расти. Среди актуальных трендов для Петербурга – реконструкция зданий с приспособлением под новую востребованную функцию апарт-отеля и региональная экспансия профессиональных управляющих апарт-отелями, так как в регионах развитие сегмента только набирает обороты.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.