Ипотека становится адресной

Основная программа льготной ипотеки завершилась 1 июля 2024 г., действовать продолжили семейная, арктическая и IT-ипотека. По данным ДОМ.РФ, в июне на рынке недвижимости наблюдался взрывной спрос на первичную недвижимость – продажи квартир в новостройках увеличились на 60%. В июле произошел ожидаемый спад спроса практически в два раза – об этом говорят аналитики и это подтверждает опыт девелоперов. Во-первых, это связано с сезонностью, так как летом, как правило, спрос всегда падает. Во-вторых, за июнь рынок исчерпал практически весь спрос, который приходился на июль и август. И третья причина в том, что девелоперы и покупатели «замерли» в ожидании обновленных требований к заемщикам по оставшимся программам. Требования, с одной стороны, вновь были ужесточены, а с другой – мы видим тренд на то, что государственная помощь становится более адресной и направленной на увеличение демографии в стране.

Этот тренд напрямую связан с тем, что происходило на рынке недвижимости последние несколько лет. Дело в том, что программа льготной ипотеки действительно стимулировала строительную отрасль. По данным аналитической платформы «ДВИЖ», на господдержку приходилось 27,2% всех выданных ипотек в России и 38,4% в Петербурге. За все время работы льготных программ более 5 млн человек смогли улучшить свои жилищные условия, а в строительную отрасль попали порядка 8 трлн руб. Но вместе с тем это привело к тому, что квартиры покупали те, кому они были не нужны. Люди просто стремились попасть под льготную ипотеку, покупая одну-две квартиры, которые либо пустовали, либо сдавались в аренду.

Однако с июля этого года воспользоваться ипотекой смогут те, кому это нужно. К примеру, остается семейная ипотека, по которой уже опубликованы новые условия для заемщиков. Так, с июля 2024 г. взять жилье под 6% годовых могут семьи, в которых воспитывается либо ребенок до шести лет, либо ребенок-инвалид, либо двое несовершеннолетних детей. Однако в последнем случае ипотека дается только на ИЖС. При этом в общей структуре заявок по ипотечным программам по России семейная ипотека всегда занимала значительную часть: в июне 2024 г. она составила 36,7% от общего объема заявок, а в июле – 47% (по данным платформы «Сделка.РФ»).

Помимо того, что государственная помощь становится более адресной, навстречу заемщикам идут и сами девелоперы, которые быстро адаптировались к новым рыночным условиям. Девелоперы начали субсидировать ставку и делать рассрочки на недвижимость в рамках норм, установленных законодательством. В Петербурге многие застройщики запустили такие программы еще в начале 2024 г. Они, с небольшими корректировками, продолжают действовать и сейчас. По данным платформы «ДВИЖ», 83,6% сделок на первичном рынке сегодня – это субсидированные программы.

Интересная ситуация наблюдается и в разрезе цен на первичное и вторичное жилье. По данным Минстроя, средняя цена на квартиры в новостройках в начале года составляла порядка 8,5 млн руб. по России и 7,5 млн руб. в Петербурге, но речь, конечно, идет не о недвижимости в центре города. Однако уже в июле 2024 г. стоимость выросла до 11 млн руб. по России и до 9,5 млн руб. в Петербурге. На рынке вторичной недвижимости ситуация другая. Цены на вторичку, напротив, упали на 20% с 5 млн руб. в январе до 4 млн руб. в июле 2024 г.

При этом в некоторых районах квартира с ремонтом на вторичном рынке и еще не построенная квартира «на котловане» стоили одинаково. Если бы у гражданина были на руках 15 млн руб. – скорее всего, он купил бы вторичку с ремонтом. Но так как этих средств у него нет – он был вынужден покупать новостройку за ту же цену в ипотеку «на котловане» и ждать полтора года, пока ее достроят.

Но в течение ближайшего полугодия девелоперы ожидают рост цен на вторичное жилье. Причина в том, что инструментов на покупку новостроек становится меньше, а государственная помощь теперь более адресная. Граждан, которые не попадают под условия программ, но нуждаются в улучшении жилищных условий, много. Они, при прочих равных условиях, начнут обращать внимание на вторичное жилье. Поэтому застройщики прогнозируют, что цена квартир в новостройках стабилизируется и уже не будет так динамично расти, а цены на вторичку – напротив, начнут активнее увеличиваться.

В целом в ближайшие полгода можно ждать падения спроса на недвижимость на 50%. Однако в результате мы должны выйти на стабилизированный нормальный спрос, вызванный окончанием льготной ипотеки и рыночным развитием. Кроме того, по всей России наблюдается стабильный рост средних заработных плат. При правильном планировании и организации собственных финансов возможности для покупки недвижимости по стандартной программе у населения существуют. Поэтому рынок начинает работать в рамках рыночной экономики. На строительную отрасль также повлияют новые стандарты рыночного кредитования от ЦБ, принятия которых мы пока ждем.

Примечание: все цифры приведены на основе данных, полученных на мероприятиях клуба недвижимости «Движение», данных платформ «ДВИЖ» и «Сделка.РФ».

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.