Реновация в Петербурге не будет массовой

Компания «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет») расселила квартал «Колпино 10» площадью 11,4 га, который входит в программу реновации в Петербурге. С последним собственником договор о переселении был заключен в феврале. Всего в квартале 22 дома, в которых проживало 87 семей. Расходы «СПб Реновации» на расселение, по данным компании,  составили 455 млн руб.

Восемь последних договоров были заключены на сумму 73 млн руб., говорит руководитель отдела по связям с органами государственной власти «СПб Реновации» Дмитрий Михалев. Около половины собственников предпочли получить деньги вместо жилплощади, уточнил он.

За 12 лет существования программы реновации в Петербурге было расселено только два небольших квартала — кроме Колпино, это квартал на Малой Охте, там «СПб Реновация» расселила 130 семей.

Программа реновации реализуется в Петербурге с  2008 г. Тогда был принят городской закон об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Компаний участниц программы было только две. «Воин-В»  заключил с городом договор в феврале 2009 г. в отношении одной территории  и позже вышел из проекта. В том же году «СПб реновация» подписала четыре договора о развитии 22 территорий. Однако первое разрешение на строительство домов взамен старых компания получила только в 2013 г. Позже «СПб реновация» продлила договоры с городом до 2029 г.

Расселению мешала нехватка стартовых пятен (участков, где можно построить дома для переселения), изменения генплана и градостроительных нормативов, конфликты с собственниками. Поэтому демонтаж первых пятиэтажек начался только в июне этого года в микрорайоне Сосновая Поляна. Позже снесли еще три дома в квартале  «Малая Охта  16» –  он должен стать первой территорией, где удастся полностью завершить процесс реновации. Следующим будет квартал «Колпино 10», заявил 16 декабря председатель совета директоров «СПб реновации» Дмитрий Голубков.

В отличие от Москвы, где реновация финансируется из казны (в бюджете Москвы на 2021–2023 гг. запланировано потратить на реновацию 320 млрд руб.), в Петербурге программу реновации реализуют только  за счет средств инвесторов.  «Вкладывать такие колоссальные средства, кроме Москвы, не может себе позволить ни один другой регион, включая Петербург. Поэтому наша и московская программы кардинально отличаются. Но мы изучали столичный опыт, и принципиальные вещи можно перенять», – говорит зампредседателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский. Перенять чиновники хотят возможность переселения жильцов не только в границах территории реновации. Это должно решить проблему стартовых пятен.

Ускорить процесс сноса ветхого и аварийного жилья должен принятый Госдумой 23 декабря и одобренный Советом Федерации 25 декабря закон о комплексном развитии территорий (СМИ называли его законом о «всероссийской реновации»). Проект закона  критиковали региональные и федеральные эксперты. Петербургское законодательное собрание направило в Думу 12 поправок к законопроекту. Депутаты предлагали разрешить комплексное развитие территорий, на которых не менее 80% занято участками с аварийным и ветхим жильем (в законопроекте было 50%, в принятом законе долю определяют сами регионы). «Это должно защитить интересы жителей неаварийных домов», – пояснял «Ведомостям» председатель комитета по законодательству заксобрания Петербурга Денис Четырбок. Депутаты также  обращали внимание на риск сноса исторических зданий в процессе реновации. «Существуют дома, которые не входят в  список объектов  культурного наследия, но представляют ценность. В Петербурге для этого есть специальный термин – «историческое здание». Но в других городах такого нет,  значит, сносить можно будет не только хрущевки, но и, например, сталинки», – говорит депутат заксобрания Петербурга Оксана Дмитриева. Из 12 поправок к федеральному закону  были приняты две – они касались вопросов планировки территорий.

В окончательной редакции закон позволяет регионам самостоятельно принимать решения о параметрах территории, которая будет «комплексно развиваться». По закону на ней могут находиться жилые здания, построенные «в период индустриального домостроения», или  находящиеся «в ограниченно работоспособном техническом состоянии», или  имеющие износ конструктивных элементов, или стоимость капремонта которых превышает нормативы. Конкретные показатели «периода домостроения», степени  износа и предельной стоимости ремонта будут определять власти субъекта федерации. За участие в программе должны проголосовать не менее 2/3 собственников, за выход из нее – 1/3. Инвесторы будут привлекаться через аукционы и конкурсы.

В «СПб Реновации» новый закон оценивают положительно, считая, что он снимает основные препятствия, которые мешают осуществлению проектов.  «Прежде всего речь о синдроме последнего жильца. Нам пришлось долгие годы вести переговоры с собственниками последней квартиры в доме в Сосновой Поляне. Требования семьи доходили до 42 млн руб. за квартиру площадью 42 кв. м на первом этаже хрущевки. Этой ситуации не произошло бы, если бы работала норма, что решение о сносе и расселении дома принимают две трети жильцов, а не 100%», – поясняет Михалев.

Подобные проекты будут оставаться непривлекательными для инвесторов даже после вступления в силу нового закона, считает гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов. «Реновация началась 12 лет назад и, в общем, провалилась. Этот негативный фон в Петербурге будет отталкивать потенциальных инвесторов. Сложно будет доказать маржинальность таких проектов банкам. Хотя если какой-то из компаний наконец удастся «выстрелить» в этом направлении, ситуация может измениться», – говорит эксперт. 

Экономической основы для программы реновации в городе нет, соглашается депутат заксобрания Петербурга, в прошлом девелопер (председатель совета директоров строительной компании «Лидер групп») Александр Рассудов: «Чтобы она [программа] реновации была экономически выгодной, высоту новых домов надо увеличить в 3–4 раза. Это доказывает опыт Москвы, где в районах, где прошла реновация, серьезно выросла плотность населения, нагрузка на улично-дорожную сеть и социальную инфраструктуру. Так что если в Петербурге эта программа задыхается, надо еще богу свечку поставить», – говорит Рассудов.