Застройщики систематизируют стрит-ретейл Петербурга и Ленобласти в зонах жилой застройки

Стрит-ретейл Санкт-Петербурга и Ленобласти в зонах массовой жилой застройки испытывает дефицит качественных помещений, которые отвечают интересам арендаторов. Даже в тех районах, где предложения достаточно, первые этажи в основном заполняются хаотично. Об этом рассказали опрошенные изданием «Ведомости Северо-Запад» эксперты и арендаторы коммерческих помещений.

Сейчас зачастую на первых этажах одного жилого комплекса можно увидеть несколько объектов с одной и той же функцией. Например, два продуктовых магазина и салона красоты. Такое соседство заставляет бизнес конкурировать друг с другом, что негативно влияет на объемы выручки.

Чтобы сбалансировать состав коммерческой недвижимости и удовлетворить потребности арендаторов, застройщикам нужно внедрять системный подход к проектированию и заполнению стрит-ретейла. Участники отрасли считают, что решить проблему можно, закладывая функции коммерческих объектов и их технические характеристики еще на этапе проектирования жилого комплекса.

Коммерция под потребности

Застройщики, реагируя на потребности рынка, постепенно внедряют системный подход к проектированию и заполнению коммерческих помещений. Как отмечает заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева, это позволяет снизить уровень ротации арендаторов в первый год после ввода дома в эксплуатацию с 30 до 5%. Застройщик уже использует такой подход в своих московских проектах и планирует интегрировать его в реализацию жилых комплексов в Ленобласти.

Как пояснила Моисеева, суть состоит в том, чтобы на начальном этапе проанализировать целевую аудиторию проекта (возраст, семейное положение, размер семьи, уровень дохода и потребности), определив, какой функционал будет востребован у покупателей квартир в конкретном жилом комплексе. Также анализируется близлежащая инфраструктура, чтобы выявить, каких объектов, например, ресторанов, салонов красоты, пунктов выдачи онлайн-заказов не хватает в данной локации.

Затем –  уже на этапе проектирования застройщик формирует зоны коммерции в местах с высоким трафиком, учитывая существующую инфраструктуру, в частности, социальную. Например, помещения под детские магазины закладываются вблизи школ, а магазины запчастей рядом с автомойками.

«Коммерческая недвижимость в настоящее время является неотъемлемой частью продукта. Если ранее к ней относились как к вторичной функции, то сейчас инфраструктура играет ключевую роль», – пояснила Моисеева.

Как отмечает руководитель торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко, в последние годы требования покупателей к наличию и составу коммерческой инфраструктуры существенно выросли, поэтому продуманное наполнение повышает конкурентоспособность жилого комплекса. «Также прописывание концепции «встройки» на этапе проектирования помогает избежать разбалансировки концепции коммерческой недвижимости», –  добавила она. Схожей точки зрения придерживаются и потенциальные арендаторы.

Как отметил в беседе с изданием владелец сети продуктовых магазинов «Реалъ» Александр Мышинский, в уже застроенной части города бизнесу критически не хватает коммерческих помещений. А в новостройках, где первый этаж полностью сдается под коммерцию, часто наблюдается ситуация, когда рядом размещаются арендаторы с одинаковым функционалом, конкурируя друг с другом. «В результате никто не зарабатывает. Арендодателю это тоже невыгодно, так как он вынужден понижать ставку из-за падения выручки арендаторов», – добавил он.

О том, что отсутствие системного подхода к заполнению коммерческой недвижимости приводит к разбалансировке ставок, говорит и Моисеева. Причем в ряде локаций ставки могут необоснованно расти. Так, например, ставки аренды в Мурино уже сравнялись со стоимостью «квадрата» коммерческой недвижимости на Васильевском острове, а спрос на помещения смещается из центров городов на их окраины, добавила она.

Спрос на франшизы

Растущие требования к качеству и заполнению коммерческой недвижимости связаны и с развитием франчайзинговой модели ведения бизнеса, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Топфранчайз» Василя Газизулина, за 2022 г. количество франчайзинговых точек в среднем по стране увеличилось на 20%, а перспективы франчайзинга обеспечены оживлением спроса на рынке потребительских товаров. По последним данным Петростата, в июне 2023 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года розничные продажи продуктов и непродовольственных товаров в Петербурге выросли на 15%, а в Ленобласти – на 8%. Отдельно непродовольственная розница выросла еще больше – на 20% в городе и на 10% – в области. Также на 4% увеличился объем платных услуг в Петербурге и на 7% – в Ленобласти.

По прогнозу Газизулина, в 2023 г. на рынок выйдут порядка 500 новых франшиз, а по итогам первых пяти месяцев этого года количество брендов уже увеличилось на 200 единиц. При этом сами франчайзи становятся более требовательными к характеристикам коммерческого объекта.

Как пояснил основатель сети общественного питания «Vлаваше» Павел Крупин, бизнесу зачастую непросто подобрать помещения с нужными техническими характеристиками. «По нашему опыту необходимых электрических мощностей не хватает в каждом третьем помещении. Кроме того, застройщики порой меняют конфигурацию отдельных элементов в процессе постройки. Если технические характеристики будут закладываться с учетом планируемого функционала, бизнесу будет удобнее», – говорит он. Крупин добавил, что как собственник франшизы готов открывать более 20 заведений в месяц, включая Петербург и Москву. Но из-за недостатка качественных помещений  открываются около 10-15. 

«Франчайзи можно назвать более квалифицированным арендатором, поскольку проработка франшизы включает не только способы продвижения, но и характеристики помещения, например, наличие вытяжки, расположение мокрых точек», – говорит генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости IDEM Екатерина Гресс. Для застройщика имеет смысл на раннем этапе поддерживать контакт с держателями франшизы, чтобы те могли рекомендовать помещения своим франчайзи, добавила она.

Моисеева отмечает, что ее компания использует собственный подход к работе с франчайзи – франшизу можно купить и разместить в предварительно одобренном помещении. Застройщик показывает помещение владельцу бренда, которое подходит для данной модели развития бизнеса, и наносит его логотип на интерактивную карту, если владелец бренда одобряет помещение. «Это стратегия, выгодная для всех участников. Владелец франшизы быстрее закрывает сделку, застройщик получает потенциального арендатора, а инвестор понимает потенциал помещения», – уточнила она. В 2024 г. девелопер планирует распространить этот опыт на свои объекты и в Ленинградской области.

Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & СПб».