В Петербурге замедляются темпы строительства жилья

В Санкт-Петербурге продолжают сокращаться объемы строительства и ввода жилья. По итогам января-октября в городе было сдано в эксплуатацию 2,2 млн кв. м жилой недвижимости. Это на 20,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных Петростата. Если рассматривать показатель ввода в количестве построенных квартир, падение становится еще глубже – на 23,9% (всего за 10 месяцев было сдано 46 745 квартир).

Объемы строящегося жилья в городе продолжат сокращаться. Об этом свидетельствуют данные «Дом.РФ» и Минстроя России. Так, количество действующих разрешений на строительство жилья в Санкт-Петербурге с октября 2023 г. по октябрь 2024 г. сократилось с 223 до 188. Последовательное снижение объема действующих разрешений наблюдается в регионе на протяжении последних нескольких лет. Снижается и число девелоперов, которые строят многоквартирные дома в Северной столице. На начало октября этого года их насчитывалось 110. Это на 10 меньше, чем на аналогичную дату 2023 г. и на 26 меньше, чем в октябре 2022 г.

Как отмечают опрошенные изданием эксперты и участники рынка, к такой ситуации привело сразу несколько факторов, связанных как с экономической ситуацией в целом, так и с особенностями градостроительной политики в самой Северной столице. Девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты, опасаясь сокращения спроса после отмены основной программы льготной ипотеки. А из-за увеличения ключевой ставки доступность жилья для массового потребителя снизилась, в то время как для самих застройщиков резко выросла финансовая нагрузка по обслуживанию заемных средств.

Однако помимо объективных экономических сложностей ситуацию в Петербурге усугубляет и местная градостроительная политика, уверены участники рынка. В городе практически не осталось свободных «пятен» под жилищную застройку. При этом эксперты отмечают, что современные тренды в строительстве позволяют строить принципиально более качественные и многофункциональные жилищные объекты, чем это было в советский период и даже в начале нулевых. «Факторы, учитываемые строительными компаниями при строительстве жилых и коммерческих зданий, значительно изменились за последние 20-30 лет. Сейчас в большей степени учитываются потребности жителей и пользователей зданий, а также более строгий подход к энергоэффективности и экологичности зданий», – считает декан факультета технологического менеджмента и инноваций ИТМО Андрей Анфиногенов.

При этом в городе уже есть множество примеров удачной трансформации устаревшей, в том числе исторической, недвижимости под современное использование. Один из самых ярких – новый планетарий в историческом здании газгольдера, открытый после реконструкции здания в 2017 г. Здание на набережной Обводного канала было построено более полутора веков назад для хранения газа, который использовался для освещения городских улиц, а сейчас это планетарий с самым большим в мире куполом и популярное городское общественное пространство. Еще одно известное общественное пространство было открыто в здании XVIII в., где изначально располагался Никольский рынок. Сегодня «Никольские ряды» – это популярное место для семейного отдыха в любое время года. Есть удачные примеры и по приспособлению исторических зданий под жилищную функцию и апартаменты.

Но, как отмечают участники рынка, девелоперы готовы браться за реализацию таких проектов только в том случае, если они видят их прибыльность. «В Петербурге, безусловно, такие объекты должны быть в работе, они должны и приносить прибыль акционерам, и вписываться в образ города», – говорит управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов.

Есть и здания, которые под современные нужды приспосабливать попросту экономически невыгодно. Особенно много таких объектов в спальных районах советской застройки, которые находятся вне исторического центра города: здесь уже и с точки зрения логики, и с точки зрения финансов приспосабливать здание под современные нужды нецелесообразно. Это касается и зданий паркингов, и торговых и бизнес-центров, а также бывших АТС, говорит соучредитель компании LOTS Development Илья Канцелярчик. Он уверен, что и в центре, и на периферии можно создавать новые актуальные и доходные форматы. Важно, что они делают привлекательным не только сам объект, но и зачастую меняют его окружение – делают данную локацию более востребованной и привлекательно для жизни.

В спальных районах важно возводить современные сооружения из качественных материалов, соответствующие времени, считает архитектурный критик Мария Элькина. «В Петербурге в работе и с историческими, и с заброшенными зданиями, очень не хватает современной архитектуры. И мне кажется, что архитектурное решение – это недооцененный экономический инструмент, позволяющий привлечь внимание к объекту», – подчеркивает она.

Между тем проекты редевелопмента промышленных и устаревших объектов в спальных районах тоже сталкиваются со сложностями, даже если они не имеют статуса исторического памятника. В первую очередь – они связаны с градозащитой. С проблемой редевелопмента столкнулся, например, проект по строительству жилья на месте здания Всесоюзного научно-исследовательского института целлюлозно-бумажной промышленности (ВНИИБ) 1955-1957 гг. постройки у площади Мужества. Официально здание не является объектом культурного наследия, но градозащитники несколько раз обращались к властям города с заявками на выявление НИИ в качестве памятника архитектуры. Но как сообщили в КГИОП, установленные в ходе судебной экспертизы обстоятельства в отношении здания исключают основания для наделения его статусом выявленного объекта культурного наследия. «Вопрос использования здания (в частности демонтаж либо его приспособление для иных социальных нужд) подлежит обсуждению вне рамок процедур, предусмотренных законодательством в области охраны объектов культурного наследия», – добавили в пресс-службе комитета.

Известный архитектор Никита Явейн так комментирует эту ситуацию: «Со сталинским ампиром сложно. Он берется под охрану, но как-то выдернуто, без понятных критериев. Есть ужасные дома, сделанные хозспособом с наляпанными капителями и звездочками. Есть люди, которые не отличают Росси от такого строительства, и это наша беда. Хороший пример — здание Всесоюзного НИИ целлюлозно-бумажной промышленности на 2-м Муринском. Формально оно не историческое и его никак не защитить, к тому же брать его под охрану, когда инвестор уже приобрел его, — это не самый хороший вариант. Ты вложил деньги, а тебе говорят: «Извини, парень, мы передумали».

Эксперты сходятся во мнении, что именно редевелопмент и освоение новых городских пространств в ближайшие десятилетия станут главными трендами развития Северной столицы. Но в условиях продолжающегося сокращения объемов жилищного строительства городу важно выработать взвешенную градостроительную политику, чтобы, с одной стороны, можно было сохранять действительно важные исторические ценности, а с другой – вовлечь в оборот устаревший фонд, начать перестраивать «серые» зоны и предложить инвесторам прозрачные правила работы на рынке.

Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & Северо-Запад».