Олег Пашин: У бизнес-класса сейчас высокий инвестиционный потенциал

«Петербургская Недвижимость» уже 27 лет является эксклюзивным брокером всех проектов холдинга Setl Group. Специалисты компании продают каждую третью квартиру на первичном рынке — от студий в проектах масс-маркета до эксклюзивных премиальных пентхаусов. О тенденциях рынка и выгодных инвестициях в недвижимость говорим с генеральным директором компании «Петербургская Недвижимость» Олегом Пашиным.

– Недавно глава ЦБ Эльвира Набибулина рекомендовала не продлевать программы льготных ипотек. Как это скажется на рынке жилья в Петербурге?

– Это уже сказалось. Господдержка начала уходить еще в августе 2021 г., когда максимальный размер кредита с поддержкой ограничили до 3 млн руб. Этой суммы вполне достаточно, например, для Калининграда, где у нас тоже есть проекты. Но в Петербурге на такую сумму ничего не купить. Однако рынок быстро отреагировал на эти изменения: появилась возможность субсидированных ставок от застройщиков, банки стали предлагать клиентам интересные программы. Ипотека сегодня – это основная возможность для человека приобрести жилье, накопить такие суммы непросто. Поэтому 75% сделок на городском рынке совершается через ипотеку. И из-за сокращения госпрограммы сильно меньше ипотечных сделок не стало. Люди берут кредиты в том же количестве.

– А на бизнес-класс господдержка влияет? Привела ли она к росту цен, как это произошло в массовом сегменте?

– На бизнес-класс она влияла гораздо меньше. Масс-маркет вырос в цене очень сильно, а бизнес и элита дорожали значительно медленнее. Но если кто-то раньше вложился в масс-маркет, например, купил две студии, сейчас может их продать и спокойно купить жилье в «бизнесе». Вообще, причины роста цен комплексные, модель этого процесса достаточно сложная. Но основным фактором является то, что на рынок в Петербурге не выводится достаточно жилья, чтобы удовлетворить весь существующий спрос. Объемов ввода не хватает, чтобы остановить рост цен. Пока ситуация не поменяется коренным образом, такое положение будет сохраняться. Если говорить о «бизнесе», то тут вообще очень ограниченное предложение. Таких проектов выводится мало, мало строится, мало остается в продаже. Все это толкает и будет толкать цену вверх.

– Что будет дальше с ценами в бизнес-классе?

– Мы прогнозируем рост цен в этом сегменте. Могу привести в пример объекты Setl Group: сейчас цена на жилье в высоком комфорт-классе максимально приблизилась к бизнес-классу. И это произошло не потому, что сами продукты сравнялись по качеству, а потому, что спрос на недорогое жилье разогнал цены. Но это временная ситуация. Бизнес-класс уже начинает догонять по темпам прироста масс-маркет, который дорожал очень быстро. Поэтому у бизнес-класса сейчас большой потенциал в плане вложений.

– Недвижимость всегда была интересна для частных инвесторов, но ситуация на рынке меняется. Какой сегмент сейчас можно рассматривать как самый выгодный для инвестиций?

– Когда мы говорим об инвестициях, тут нельзя дать какой-то простой ответ, назвав определенный сегмент. Все зависит от конкретных проектов. В прошлом году и в начале 2021 г. сильнее всего дорожали квартиры в массовом сегменте. Программы господдержки простимулировали спрос, это привело к росту цен.

В бизнес-классе спрос все последние годы остается стабильным, этот сегмент продолжает интересовать покупателей и остается перспективным инструментом для вложений. Но, повторюсь, в каждом сегменте есть объекты, выгодные для инвестиций. И мы как раз предлагаем такой сервис — подбираем наиболее интересные объекты, предоставляем регулярные отчеты о ситуации на рынке и доходности активов, советуем, когда выгоднее всего продать квартиру, чтобы получить максимальную выгоду.

– Какие перспективы перед девелоперами открывает программа реновации, которая в Петербурге пока пробуксовывает? Но рано или поздно к ее решению город должен вернуться.

– Безусловно, это открывает очень большие возможности в Московском и Выборгском районах, где много территорий, близких к паркам. Если заняться реновацией хрущевок, там есть, где строить, места очень хорошие. Но этот вопрос должен решаться на уровне государства, которое должно в него вложить и свои деньги, а не только деньги инвесторов.

– Многие девелоперы и аналитики говорят о том, что земля под новое строительство в городе практически закончилась. Куда можно развиваться дальше?

– Если мы говорим о городской черте, то это, безусловно, «серый пояс», его редевелопмент. Здесь огромный потенциал, можно построить около 20 000 млн кв. м жилья. Для реализации проектов бизнес-класса здесь есть 1,6 млн кв. м, так как не вся территория «серого пояса» пригодна для редевелопмента в этом классе. Например, пространства у Октябрьской набережной подойдут для развития «комфорта». «Бизнес» – это уже другие локации, это большая близость к центу: традиционные набережные, на которых стояли заводы, например, Выборгская.

Кроме этого, для такого формата подойдет Васильевский остров и Московский проспект. Он изначально планировался и строился как элитная застройка по советским меркам. После перестройки первые богатые жители покупали себе дома именно там. Это не старый центр, это широкие проспекты, улицы и дворы — сталинская застройка. Все это создало локацию, где давно живут хорошо обеспеченные люди. А потребности жителей сформировали вокруг хорошие рестораны и прочую инфраструктуру. Тенденция продолжается и сегодня – на месте бывших предприятий, примыкающих к Московскому проспекту, появляется жилье именно бизнес-класса.

– Кроме подходящей локации, какие еще требования предъявляются к бизнес-классу? И кто здесь диктует условия – покупатель или девелопер?

– Здесь обоюдное движение. С одной стороны, несмотря на относительно небольшую долю сегмента на рынке, среди застройщиков есть конкуренция. Если ты хочешь продавать свой продукт дороже, должен предложить уникальное наполнение. Девелопер всегда ставит задачу чем-то выделяться среди других. Отсюда появляется предложение новых опций. Конечно, оно идет, прежде всего, от девелоперов, ведь нельзя купить то, чего пока не существует – пока не появился Iphone, то спроса на него не было. С другой стороны, потенциальные покупатели видят, как развивается сегодня продукты в этом сегменте, приходят, например, к друзьям в гости и хотят купить себе такое же жилье, не хуже. Поэтому их запросы растут.

- Как отличить предложение бизнес-класса, например, от «комфорта»?

- Буквально несколько лет назад керамогранит автоматически обозначал принадлежность строящегося объекта к «бизнес-классу», теперь это скорее относится к «комфорту» и «масс-маркету», так как появились дешевые материалы из Китая. Сейчас «бизнес» – это клинкерная и терракотовая плитки, архитектурный бетон и другие сложные архитектурные элементы. Например, такая технология использована в жилом комплексе Svetlana Park от Setl Group: здесь парадные фасады облицованы кирпичом контрастных оттенков.

Это и другой подход к общей планировке. Вообще любой продукт в бизнес-сегменте отличают дорогие материалы и продуманный, более сложный дизайн. Это правило распространяются не только на дома, но и на одежду и автомобили.

Что касается домов, то это можно наблюдать даже не заходя в них – по тому, как оформлены придомовые территории, есть ли продуманная концепция ландшафтного дизайна. Дорогое безрамное остекление балконов и лоджий, окна от ведущих европейских производителей — все это формирует отличия от продуктов для массового рынка. Кроме того, в последнее время актуальна тенденция «умного дома», где лифт начинает спускаться к вам, как только вы подходите к нему, умные счетчики, камеры, при помощи которых вы можете со своего смартфона наблюдать, как ваши дети играют на площадке.

– Технологии очень быстро меняются, а дома строятся несколько лет. Девелоперы успевают следовать за прогрессом? И можно сравнивать уровень строительства в России с европейским?

– Судите сами: если вы посмотрите на дома, которые были построены 10 лет назад, они уже не покажутся интересными. Рынок недвижимости развивается вместе с технологиями.

Мы очень много ездили в Европу, смотрели, как строят там. Могу сказать, что наши проекты не отстают от европейских трендов. Например, комплекс «Притяжение» от Setl Group на Выборгской набережной, который был введен в эксплуатацию летом этого года — это проект с уникальным дизайном, прогрессивной архитектурой и ландшафтным оформлением, оснащенный современными технологиями. Я бы сказал, что это абсолютно европейский формат.

Материал подготовлен в рамках проекта «Ведомости & СПб».