Александр Прыгунков: «Выход в новый регион – это не про жилые метры. Это про людей»

Большинство крупных проектов по жилой недвижимости, как правило, реализуются в столицах – Москве и Санкт-Петербурге. Однако в последние годы девелоперы все чаще выходят на новые рынки в регионах. Одной из таких компаний является «Самолет Страна» (входит в ГК «Самолет»).

Компания в конце 2022 г. реализовала свой первый региональный проект за пределами агломерации двух столиц – в Тюмени. По итогам 2023 г. она удвоила количество регионов присутствия, выйдя на рынки Сахалина, Владивостока, Екатеринбурга и Нижнего Новгорода. В Ленинградской области девелопер стал лидером по объемам строительства. Кроме того, компания увеличила земельный банк на 2 млн кв. м (общий земельный банк группы в 2023 г. составил 46,5 млн кв. м). Согласно разработанной стратегии экспансии девелопер планирует увеличивать показатель на 3 млн кв. м в год.

В интервью изданию «Ведомости Северо-Запад» член совета директоров, управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков рассказал о том, как девелопер реализует проекты в Ленинградской области, насколько выгодно выходить в новые регионы и какие нюансы нужно учитывать.

– В прошлом году в рамках ПМЭФ компания подписала несколько крупных соглашений с руководством регионов. Планируется ли подписание новых соглашений в рамках ПМЭФ в этом году?

– Действительно, мы подписали масштабные соглашения о сотрудничестве с правительством Ленинградской области, а также администрацией Тюмени. Они предусматривают строительство сотен тысяч метров жилья, а также сотрудничество в области реализации объектов социальной инфраструктуры. Реализация тех принципов, которые там отражены, уже идет полным ходом.

В настоящее время мы ведем активную подготовительную работу по подготовке новых подписаний с несколькими регионами и партнерами, о которых и расскажем на грядущем форуме.

Наша стратегия регионального развития заточена на то, чтобы не останавливаться на каких-то конкретных объектах или городах – мы рассматриваем возможность реализации перспективных проектов по всей России. Сейчас мы для себя рассматриваем варианты на Дальнем Востоке, в Сибири, на Урале, на юге – везде, даже в Арктике.

– В том числе было подписано крупное соглашение с Ленинградской областью. Расскажите, что было сделано за год для его реализации? 

– Соглашение, которое мы подписали с Лен­областью в рамках ПМЭФ-2023, очень важно для нас – и с точки зрения планирования своих проектов, и с точки зрения развития компании в регионе. За десять лет мы планируем проинвестировать в строительство более 320 млрд руб. Помимо реализации своих проектов мы также поможем области с решением проблемы обманутых дольщиков: на это выделим более 1,5 млрд руб.

За 2023 г. в Ленинградской области мы стали лидерами по объему текущего жилищного строи­тельства. Мы приступили к возведению пяти жилых комплексов в этом регионе. Все эти проекты возводятся в рамках программы комплексного развития территорий и предполагают не только строительство жилья, но и формирование комфортной и целостной городской среды.

В этом нам помогает и ставший популярным среди жителей принцип 15-минутного города, когда все необходимые инфраструктурные объекты располагаются в шаговой доступности от дома.

Так, соглашением с Ленобластью предусмотрено возведение трех детских садов на 3385 мест и восьми школ на 8295 мест. Для этого мы будем использовать соответствующие стандарты нашей компании: стандарты по оснащению школ, размещению необходимых учебных классов, оформлению входных групп и фасадов и многое другое.

– «Самолет» продолжает развивать региональную экспансию. Насколько это выгодно в нынешних экономических условиях?

– Наш первый региональный проект за пределами агломераций двух столиц – в Тюмени – стартовал в конце 2022 г., уже в условиях нестабильной ситуации на рынке, когда цены на жилье и ставки по ипотеке начали постепенно расти. Этот выход в один из крупнейших сибирских городов оказался успешным – наш подход и формат жилья, который «Самолет» предлагает людям, оказался востребованным.

Важно отметить, что в регионах нет такого уровня конкуренции среди крупных девелоперов, как, например, в Москве и Санкт-Петербурге. Наряду с этим в регионах достаточно привлекательных площадок для реализации комплексных проектов, тогда как в двух столицах их становится с каждым годом все меньше. А наши продуктовые стандарты позволяют формировать на региональных рынках новое качество жизни и в целом повышать средний уровень продукта на них, так как конкуренты, видя наши преимущества, также улучшают свои предложения. В итоге от этого выигрывает и город, ведь в нем повышается качество среды, и покупатель, который имеет возможность жить в более комфортных условиях.

Региональная экспансия для нас – прежде всего тщательное исследование новых рынков: спрос на недвижимость, уровень конкуренции, особенности законодательства и градостроительства. В нынешних экономических условиях покупка жилья все так же актуальна – люди, даже имея квартиру, но, например, в старом фонде, рассматривают для себя покупку в современных объектах. Кто-то заводит семью или расширяет ее. Многие задумываются о том, чтобы сменить уже имеющееся жилье ради новой инфраструктуры, когда рядом с домом есть и современный детский сад, и школа, и поликлиника, и кафе. Поэтому нынешние экономические условия, если и влияют на строительство, то очень опо­средованно – спрос на жилье глобально не упал.

С другой стороны, из-за сложностей с накоплением первоначального взноса и высокой ставки по ипотеке возникают ограничения для клиентов. Важно отметить, что никто из участников строительства не заинтересован в снижении спроса на жилье – ни девелоперы, ни банки, ни государство. Поэтому сейчас возникают новые инструменты для, например, комфортного накопления первоначального взноса.

Мы со своей стороны стараемся оптимизировать наши процессы и технологии, чтобы применить «столичный» опыт в регионах и дать нашим новым жильцам продукт, который включает в себя все наши знания и навыки.

– На каких параметрах вы основываетесь, выбирая тот или иной регион?

– Первым делом мы всегда ориентируемся на экономический потенциал региона и интерес его жителей к новой недвижимости. Мы также учитываем демографию региона, есть ли вообще у людей потребность в новом жилье, готовность администрации городов к преобразованию жилой среды, а также миграционные потоки.

При принятии решений важно учитывать нормативы градостроительного проектирования, требования к социальной, дорожной инфраструктуре и благоустройству, особенности планировки территорий. Все эти нюансы играют огромную роль в принятии решений. Изучение всех этих вопросов – весьма скрупулезная работа, которую проделывает наша команда. Так что универсальной формулы по выбору того или иного региона не существует – мы индивидуально оцениваем каждую перспективную территорию.

Во многих регионах есть привлекательные площадки, которых в столицах как раз не хватает. Плюс есть платежеспособный спрос, например, в Мурманске работает «Арктическая ипотека», но нет нового жилья, где можно было бы применить предложение. Администрация регионов играет в этом процессе не менее важную роль. В основном они содействуют реализации новых проектов – это и создает новые рабочие места, и делает города более привлекательными для инвестиций, и в целом преображает город. Поэтому региональные рынки выигрывают как с точки зрения конкуренции, так и с точки зрения спроса на новое жилье.

Для нас очень важно не просто найти хорошую локацию и начать ее застраивать, но и учитывать, что хотят видеть здесь люди, что мы можем им предложить. Так что наши решения – это анализ совокупности множества факторов из абсолютно разных областей.

– Компания не раз заявляла, что намерена участвовать в программе комплексного развития в регионах. Как реализуются эти планы?

– В данный момент «Самолет» работает в нескольких городах в рамках проектов комплексного развития территорий. Например, в Екатеринбурге у нас планируется построить на месте ветхих домов на ул. Летчиков и ул. Вилонова комфортабельные жилые комплексы с современным благоустройством и предусмотренной инфраструктурой. В Нижнем Новгороде мы ведем плотную работу по проекту КРТ в Ленинском районе, где на данный момент расположены 39 ветхих жилых домов, которые подлежат сносу или реконструкции. Там же мы планируем дополнить инфраструктуру детским садом на 320 мест, 2-этажной поликлиникой и школой на 1100 мест.

В феврале мы анонсировали еще четыре новых корпуса в жилом комплексе в одном из населенных пунктов Ленобласти, который реализуется как раз в рамках КРТ. Будут построены дома переменной высотности (от 9 до 11 этажей), в которых предусмотрено 1124 новые квартиры. Фасады домов будут сохранять стилистику уже сданных объектов, но дополняться собственной инфраструктурой. Появится новая школа, которая рассчитана на 825 учеников, два детских сада на более чем 400 мест, шестиэтажный паркинг.

Для нас выход в новый регион – это не только про жилые метры. В сотрудничестве с администрациями городов мы принимаем активное участие в развитии самого города – строим новые площадки, скверы, занимаемся вопросами реновации. Например, недавно мы открыли в Екатеринбурге сквер МЧС, во Владивостоке поддерживаем экоповестку – установили фандоматы в одном из главных университетов города ДВФУ, а на месте парковки в центре города появился благоустроенный сквер.

– Как изменился ваш земельный банк за последний год?

– За этот год мы значительно расширили географию своего присутствия и, как я уже говорил ранее, не планируем останавливаться. Например, в Петербурге мы запустили пять проектов, еще несколько находятся в стадии разработки.

Наш земельный банк – порядка 46 млн кв. м. Совсем недавно была опубликована справедливая внешняя оценка активов, которую подготовили коллеги из Commonwealth Partnership (бывш. Cushman & Wakefield). Согласно независимым данным, стоимость активов всей группы на конец 2023 г. составляла более 1 трлн руб., это рост почти на 40% за год. Примерно в такой же пропорции увеличилось количество наших проектов — с 89 до 123. За прошедшие пять месяцев 2024 г. показатели заметно выросли.

Важным этапом в нашем развитии стали проекты комплексного развития территорий. Совместно с органами местной власти мы решаем сразу несколько социально значимых проблем: обновляем городские кварталы и преобразовываем депрессивные территории. В итоге жители кварталов переезжают из старых домов в современные, существенно улучшая свои жилищные условия.

В Санкт-Петербурге мы участвуем в проектах реновации, сейчас также активно работаем над нашим первым проектом «с нуля» в Василеостровском районе. Мы планируем возвести там не только жилые метры, но также предусмотрим размещение социальных объектов, в том числе образовательных.

– На какие темпы строительства планируете выйти в ближайшие годы?

– Мы будем продолжать реализовывать стратегию региональной экспансии, осваивать новые регионы, расширять наши зоны присутствия по всей стране. И при этом расширяться в уже существующих регионах, строить больше объектов, благоустраивать общественные территории, создать больше 2000 мест в школах и детсадах.

Глобальная цель до конца года – увеличить количество активных регионов присутствия с нынешних 17, включая Москву и область. Это позволит увеличить продажи и обеспечить еще большее количество людей новым жильем высокого класса. Регионы для нас – это стратегический выбор, и об этом говорят цифры. Если в конце 2023 г. доля регионов в общей выручке «Самолета» составляла 10%, то в перспективе мы намерены довести ее до 25%.

Перед нами стоит амбициозная цель улучшать жилищные условия людей по всей стране: заменить ветхий фонд новым, реализовывать масштабные и комплексные проекты, создавать привлекательную среду и качество жизни для комфортной жизни людей. Мы хотим сделать так, чтобы людям не приходилось уезжать за лучшей жизнью в другие города.

 Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & Северо-Запад».