Сергей Софронов: «В Петербурге сократился ввод нового жилья, но спрос на него сохраняется»

В Санкт-Петербурге по итогам января-октября было введено в эксплуатацию 2,204 млн кв. м нового жилья. Это на 20,8% меньше, чем за тот же период прошлого года. Снижение объемов строительства наблюдается по ряду факторов, начиная с завершения основной программы льготной ипотеки и заканчивая нехваткой свободной земли под жилую недвижимость. Несмотря на сокращение ввода жилья, в городе сохраняется высокий спрос на новое строительство. Поэтому в ближайшей перспективе развитие рынка жилой недвижимости в Северной столице будет качественным, а не количественным, считает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. В интервью деловому изданию «Ведомости Северо-Запад» он рассказал о том, как отмена основной программы льготной ипотеки повлияла на инвесторов, как девелоперы справляются с дефицитом свободной земли, и что провоцирует рост спроса на апарт-отели.

– В России 1 июня 2024 г. была завершена основная программа льготной ипотеки. Как это повлияло на рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге? И удалось ли девелоперам и покупателям адаптироваться к новым условиям?

– Сворачивание массовой льготной ипотеки негативно повлияло на объемы продаж и строительства жилья, на объемы ипотечного портфеля у банков и на среднюю ставку по ипотеке. Кроме того, отсутствие доступной ипотеки, за исключением семейной, лишает население возможности приобрести недвижимость. Полная адаптация к ставкам под 20-25% годовых невозможна. Возможна только частичная компенсация, которая произойдет путем расширения программ рассрочек, субсидирования ставок или использования имеющихся дорогих займов с расчетом на рефинансирование в течение следующих 2-3 лет. Все альтернативы не могут заменить доступную ипотеку и позволяют сохранить лишь часть спроса.

– Как поменялись поведенческие сценарии при покупке жилой недвижимости? Остались ли на рынке покупатели, которые приобретают жилье в инвестиционных целях?

– Определенный интерес к инвестициям сохраняется в сегменте дорогой жилой недвижимости, где цены растут быстрее массмаркета. Но основной инвестиционный спрос сегодня концентрируется в сегментах сервисных апартаментов и коммерческих помещений различных площадей, где есть более высокий доход от аренды и к которому доставляется капитализация актива.

Что касается покупки жилой недвижимости, то базовый мотив потребителей – это личное проживание или для детей. Поэтому покупателям нужны приемлемые условия для приобретения недвижимости, например, снижение ипотечных платежей на период строительства или удобная рассрочка. Мы запустили более 30 программ рассрочек и совместных программ с банками, а наш отдел ипотечного кредитования превратился в консалтинговое подразделение.

– Какие стратегии сейчас используют девелоперы, когда поступления от дольщиков по эскроу-счетам сокращаются?

– Говорить о том, что от дольщиков вообще не поступают средства – нельзя, на рынке остаются льготные ипотечные программы, например, семейная ипотека. Но чем больше средств зачислено на эскроу-счета, тем ниже текущая ставка по проектному финансированию. То есть чем больше квартир продано, тем дешевле обходится кредит на строительство. Это одно из базовых условий для всех девелоперов, которое напрямую влияет на себестоимость проекта. При этом рассрочки не наполняют эскроу-счета, так как не являются формой стопроцентной оплаты, в отличие от ипотеки. Поэтому рост числа сделок в рассрочку – это монета с двумя сторонами. В конечном счете продажи в рассрочку обходятся девелоперу дороже.

– Какие тренды на рынке жилой недвижимости Петербурга вы наблюдаете в последние месяцы?

– Все сегменты жилой недвижимости демонстрируют разные тренды. Спрос на комфорт-класс то снижается, то вырастает. Премиальная недвижимость, напротив, более-менее стабильно растет. Сервисные апартаменты растут, юридически они не являются жильем, но на этот сегмент напрямую влияет ситуация на рынке жилой недвижимости из-за перетока инвестиционного спроса. Вместе с этим есть сокращение объемов строительства, которое в Санкт-Петербурге наблюдается уже несколько лет. В результате спрос на жилую недвижимость опережает предложение: покупается больше, чем выводится в продажу. Имеющиеся товарные запасы в строительстве сокращаются. О дефиците говорить пока не приходится, но тенденция явная.

– Еще один тренд, который наблюдается сегодня на рынке петербургской недвижимости, – это строительство апарт-комплексов. Как вы считаете, продолжит ли расти спрос на апартаменты с учетом падения спроса на жилую недвижимость?

– Петербург пошел по идеальному пути развития сегмента апартаментов. Этим решается много задач: развитие сферы гостеприимства, создание возможностей для частных инвестиций, обновление локаций через новое строительство, рабочие места и проч.

Сервисные апартаменты, будучи готовым арендным бизнесом с приличной доходностью от аренды (порядка 10-12% годовых), становятся оптимальным выбором для инвесторов с относительно небольшими суммами. Привлечение интереса инвесторов базируется на представлении анализа апарт-отеля: его расположение, обеспеченность спросом на аренду, имеющийся опыт УК и открытая отчетность о доходности.

Насчет активности красноречиво говорит статистика продаж: в Петербурге спрос на апартаменты за январь-сентябрь 2024 г. вырос на 14%. Полагаю, что наш вклад в эту статистику существенный, поскольку мы периодически двукратно перевыполняем собственный план продаж.

– В Санкт-Петербурге девелоперы все чаще говорят о нехватке свободных участков под строительство. Насколько остро стоит эта проблема? Как девелоперы ее решают?

– Проблема с участками стоит остро. В новом Генплане доля территорий под жилую застройку уменьшилась с 23 до 20% по сравнению с предыдущей версией документа. Территории под промзоны, наоборот, должны увеличиться на 10%. Это все не исключает возможности преобразования некоторых нежилых территорий в многофункциональные, включая строительство жилья. Но масштабы этого направления пока не позволяют говорить о каком-либо концептуальном сдвиге в развитии города.

Исходя из этого девелоперы осваивают все то, что ранее не получало внимания. Благо у Петербурга есть запас по таким территориям, хотя он быстро сокращается. Ввиду общей нехватки земли выросли инвестиции в участки в Ленобласти. Впрочем, и цены отличаются кардинально. Земля в Петербурге в среднем в 18-20 раз дороже, чем в Ленобласти. Но для себя мы не видим больших перспектив в выходе в соседний регион. В основном из-за спроса, который ограничен транспортной доступностью.

– Один из способов решить вопрос с нехваткой участков – это редевелопмент старых зданий. Например, ГК «ПСК» выполнила реконструкцию дореволюционного доходного дома М. К. Покотиловой на Каменноостровском проспекте под апартаменты. Как шла реализация этого проекта, и с какими сложностями вы столкнулись?

– Мы проводили и реконструкцию, и редевелопмент доходного дома, который стал частью нового большого комплекса. Полностью обновили дореволюционное здание, входящее в реестр незавершенных объектов. Сложности заключались в разборе примыкавших конструкций к доходному дому и к особняку на Каменноостровском проспекте. На определенном этапе это выполнялось вручную, иначе был риск повредить здания. Трудности были по большей части технологические, с согласованиями и разрешениями у нас проблем не возникло.

Но в целом сегодня практически нет ограничений с точки зрения технологий. Что угодно можно реновировать, реконструировать, перестроить и капитально обновить. Но если к этому блоку задач присоединяются согласовательные барьеры, решение вопросов с собственниками или надзорными органами, то любой проект может забуксовать. К сожалению, таких примеров в городе полно. Конюшенное ведомство, «Красный треугольник» – это наиболее яркие из них.

– Решением проблемы реконструкции исторической недвижимости должна была стать программа «Рубль за метр», запущенная в Санкт-Петербурге в 2018 г. По ее условиям арендатор мог получить здания, признанные памятниками истории или культуры, в аренду по льготной ставке – 1 руб. за 1 кв. м для последующего приспособления под современное использование. Почему эта программа не «взлетела»?

– Оказалось, что ее реализация довольно специфическая, а экономический смысл для инвесторов почти отсутствует. И если в Петербурге все-таки можно найти несколько примеров, то в регионах по аналогичной схеме ничего сделать не удалось. Одной идеи мало, нужен благоприятный инвестклимат и экономически прогнозируемые перспективы обновления старых зданий. Возможно, некая субсидия на возвращение зданиям оригинального облика могла бы стимулировать эту программу. Но попытка целиком переложить эту финансовую задачу на частных инвесторов оказалась неудачной.

– Если говорить о портфеле ГК «ПСК» в целом: какие ключевые проекты вы сейчас реализуете? Какие из них считаете наиболее стратегически важными для дальнейшего развития компании? И какие планы по развитию ставите перед собой?

– В нашем портфеле все проекты ключевые. Важнейшими для нашего роста можно назвать все проекты, реализованные за последние 5 лет в сегменте дорогой недвижимости в исторических районах. И каждый из них оказался почти в единственном числе в своей локации.

С 2021 г. мы начали развивать сеть апарт-отелей и управляющую этой сетью компанию. Сейчас мы имеем уже три действующих апарт-отеля и два строящихся. В частности, рынок аренды и доходной недвижимости Кировского района мы практически переформатировали, построив там сразу два апарт-отеля, и еще один находится на стадии возведения.

Комфорт-класс в нашем портфеле был практически всегда, но пару лет назад мы сделали качественный переход от точечной застройки к комплексному освоению территории. Строим жилые кварталы, проекты которых разрабатываем самостоятельно. В активе три таких проекта, один из которых мы подготовили и продали вместе с участком. Еще с двумя сейчас работаем самостоятельно. Они в разных ценовых сегментах, это локации у Пулковского шоссе и станции метро «Лесная».

Наша стратегия заключается в балансе портфеля проектов. Комфорт- и бизнес-класс, премиальная недвижимость, апартаменты, коммерческая недвижимость – все это мы строим. Эти составляющие в разное время выступают опорными точками: когда один сегмент в спросе сокращается, другой растет. Поэтому рассматриваем и планируем развиваться в перечисленных направлениях. В ближайшей перспективе готовим новый проект премиальной недвижимости в локации у воды.

– На ваш взгляд, как в ближайшей перспективе будет развиваться рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге?

– Строительство будет сокращаться. Мы идем к ситуации с нехваткой предложения и ростом цен, которая наблюдалась примерно 12 лет назад. Тогда ипотека тоже была довольно дорогой. Отличие в том, что качество строительства выросло. Современный комфорт-класс по сравнению с проектами 10-15 летней давности предлагает куда больше.

В Петербурге сохраняется огромный спрос на новую жилую недвижимость как со стороны жителей города, так и среди переезжающих. Поэтому, как только у людей массово появляется возможность дать ответ на свой квартирный или инвестиционный вопрос, они стремятся ею воспользоваться. И мы имеем дело с тем, что СМИ называют «ажиотажным спросом».

Объем строительства также прямо реагирует на ипотечные реалии вкупе с упомянутым дефицитом земли, ставками по проектному финансированию и согласованиями. Поэтому формирующаяся сейчас просадка в объемах строительства будет давать о себе знать еще несколько лет. Иными словами, рынок недвижимости Петербурга пока охлаждается. Развитие остается качественным, но не количественным.

Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & Северо-Запад».