Сверхплановая застройка не спасет от дефицита

В Ленинградской области в январе – сентябре ввели в эксплуатацию 2,48 млн кв. м жилья. Это в 1,5 раза больше, чем за три квартала прошлого года, сообщается в пресс-релизе правительства региона. Застройщики за девять месяцев перевыполнили годовой план Минстроя (2,27 млн кв. м).

Данные по вводу жилья в Петербурге за девять месяцев еще не обнародованы. За январь – август в городе построили 2,26 млн кв. м жилья. Это в 2,1 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных Петростата. В августе было построено в 3 раза больше жилой недвижимости, чем годом ранее.  

Увеличение ввода жилья в Петербурге связано с бумом редевелопмента в 2017–2018 гг., в результате которого предложение пополнилось крупными проектами на территории бывших промышленных зон, рассказал генеральный директор Colliers в Петербурге Андрей Косарев.

В Ленобласти рост связан  с другими причинами: с оживлением спроса на пригородное жилье и ИЖС, а также с увеличением стоимости квадратного метра в многоквартирных домах, отметил Косарев. Специалисты Rusland SP зафиксировали скачок спроса на земельные активы в области с середины прошлого года. «Застройщики начали активно пополнять земельные банки, и большинство «лакомых» проектов с более-менее подготовленными документами уже проданы по существенно возросшей цене», – говорит партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. По его словам, высоким спросом у застройщиков в Ленобласти пользуются земельные участки поблизости от застроенных территорий.

По словам Косарева, на объемы ввода жилья в эксплуатацию в обоих регионах также повлияло постановление правительства России, которое в пандемию продлило все разрешения на строительство, действие которых истекало в 2020 г. (№440 от 03.04.2020 г.). Сроки сдачи некоторых проектов были перенесены, отметил Косарев. Гендиректор строительной компании «Стройкрафт» Николай Большаков добавляет, что в этом году и в Петербурге и в Ленобласти были достроены многие проблемные объекты с обманутыми дольщиками.

Перевыполнение планов по строительству все равно не покрывает потребностей рынка. И в Петербурге и в Ленинградской области сохраняется дефицит предложения, считает заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрей Паньков. Но причины дефицита в двух регионах разные.

В Петербурге на грани исчерпания находится земельный банк, говорит Большаков. В исследовании аналитиков Rusland SP сообщается, что сейчас в городе свободны 469 га земли под жилье, на которых можно построить 4,6 млн кв. м жилой недвижимости.

В Ленинградской области земли достаточно, говорит Лехмус. Но многоквартирного жилья здесь все еще строится мало. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева уточняет, что из всего введенного объема за этот год на многоквартирные дома пришлось лишь 35% (866 000 кв. м), еще 200 000 кв. м – на долгострои. В то же время спрос на квартиры в пределах агломерации Петербурга и Ленобласти растет, отмечает Паньков. Лехмус говорит, что в Ленобласти значительно улучшились финансовые показатели строительных проектов, так как цены на жилье выросли повсеместно. По его прогнозу, в ближайшие годы Ленобласть будет демонстрировать высокие темы по строительству и вводу жилья.

Рост ввода жилья может привести к снижению цен, считает Большаков. В теории перевыполнение плана уже должно было сказаться на уменьшении стоимости квадратного метра. Но из-за льготной ипотеки, введенной в 2020 г., этого не случилось. Спрос вырос в разы, что вызвало повышение стоимости. «Но на сегодняшний день наблюдается отток покупательской способности, что влечет снижение стоимости», – говорит Большаков.

Паньков с этим не согласен. Он считает, что из-за дефицита нового строительства цены на недвижимость продолжат расти и в 2022 г., но не такими высокими темпами, как в 2021 г. По оценкам Лехмуса, в 2022 г. цены на жилье будут стагнировать: «Бурного роста, как это произошло в начале года, мы не увидим». Эксперт подчеркнул, что сейчас  заметно снижение темпов продаж в проектах эконом- и комфорт-класса и, скорее всего, спрос продолжит падать.