Спрос на апартаменты в Петербурге установил исторический максимум

На рынке строящихся апартаментов Петербурга в 2021 г. было продано 5300 лотов, или 161 000 кв. м. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдения рынка, заявили «Ведомостям» в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». При этом рост стоимости квадратного метра в апартаментах в экспозиции за 2021 г. составил в среднем 42%, подсчитали в компании PLG. Рост цен был обусловлен подорожанием стройматериалов и дефицитом предложения: объем вакантного предложения сократился вдвое.

По данным аналитиков, в 2018-2019 гг. на первичном рынке продавалось 4300-4900 апартаментов в год, а рост объема спроса в 2021-м к 2020-му составил +13%.

«Традиционно наибольшую долю в спросе (89%) заняли сервисные апартаменты. Преимущественно данные апарт-отели расположены вблизи станций метро «Парнас», «Черная речка», «Улица Дыбенко», «Бухарестская», «Кировский завод». Подавляющее количество реализованных апартаментов – студии (83%)», – рассказала руководитель «Петербургской недвижимости» (Setl Group) Ольга Трошева.

В консалтинговом центре высокий спрос объяснили желанием покупателей сохранить сбережения в период нестабильной экономической ситуации, высокой инфляции и серьезных инфляционных рисков в будущем. Традиционно одним из преимуществ апартаментов является относительно низкий бюджет покупки по сравнению с жильем – минимальная стоимость лота от 3,5-3,6 млн руб., в то время как в 2020 г. она была меньше на 1 млн руб., отметили аналитики. Таким образом, инвесторы, вложившиеся в покупку апартаментов в 2020 г. и начале 2021 г., могли получить высокую доходность от перепродажи объекта. Так, средняя цена сервисных апартаментов только за 2021 г. выросла на 38% до 247 100 руб./кв. м, а по итогам 2020 г. рост цены составил более 20%, посчитали в «Петербургской недвижимости».

По данным PLG, цены на апартаменты в прошедшем году росли еще более динамично (+42%). Аналитики компании отметили, что значительный вклад в эту динамику сделал рост себестоимости строительства.

Если в январе 2021 г. минимальный порог входа на рынке составлял 2,5 млн руб., то к декабрю 2021 г. минимальный порог составил уже 3,5 млн. В 2021 г. в инвест-отеле IN2IT, первая очередь которого открылась в октябре 2021 г. в Московском районе, в среднем цены поднялись на 35%, в инвест-отеле Про.Молодость на 50%, а порог входа вырос с 2,8 млн руб. до 3,7 млн.  

«В IN2IT традиционно самый большой рост показали студии, в Про.Молодости однокомнатные евро-юниты. Мы связываем это с тем, что с однокомнатных номеров доходность выше, чем со студий, в студиях доходность составляет 5%, у однокомнатных номеров — 6%», — говорит генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.

При этом, по данным PLG, покупательская способность инвесторов в 2021 г. снизилась. Если в ажиотажном 2020 г. больше половины (55%) сделок завершались со 100% оплатой, то в прошлом году 56% всех сделок состоялись с привлечением ипотечных средств. Доля рассрочки при этом снизилась с 24% до 8%. 

Одной из тенденций на фоне роста стоимости квадрата в проектах апартаментов станет постепенное снижение доходности, утверждают в PLG. В 2021 г. операторы сервисных апартаментов скорректировали ставки с 13 до 10%. В 2022 г., по прогнозу компании, максимальная доходность на рынке составит 9%.

Несмотря на это, в 2021 г. сервисные апартаменты сохранили за собой статус недвижимости с наибольшей доходностью: средняя доходность жилья не превысила 4-7%, по данным Knight Frank. Конкуренцию сервисной недвижимости к концу года смогли навязать банковские депозиты. Из-за повышения ключевой ставки ЦБ, ставки по вкладам поднялись до 7,5%, в редких случаях до 10%, согласно статистике Банка России. При этом в компании ожидают, что ставка ЦБ будет расти до осени 2022 г., а к концу года пойдет на снижение, отметили в PLG.