Девелоперы строят себе дороже

Фактор себестоимости строительства впервые за долгое время из второстепенного превратился в значимый – как для финансового положения застройщиков, так и для ценообразования на рынке, рассказал «Ведомостям» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

«Ведомости» выясняли также у других аналитиков и руководителей крупных застройщиков, насколько и почему выросла себестоимость строительства.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева оценивает рост себестоимости строительства в 20%, руководитель «СК ПСП» Дмитрий Плавник – в 20–25%, генеральный директор «Стройкрафта» Николай Большаков – в 50%. «Маржинальность проектов жилой недвижимости в Петербурге пока позволяет компенсировать растущую себестоимость строительства, но это напрямую отражается на цене готовых квартир», – говорит Попов. Тем не менее, по его словам, застройщикам, чтобы удержать доступные цены, иногда приходится экономить – например, использовать более дешевые материалы.

Аналитики Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что себестоимость строительства жилья экономкласса выросла на 30–40%. Отдельными данными по комфорт-классу и элитному жилью Knight Frank и «Циан.Аналитика» не располагают, но Попов отмечает, что себестоимость обычно растет тем больше, чем выше класс ЖК. В премиальных проектах используются более сложные инженерные и конструктивные решения, поясняет он.

Прошедший год отмечен беспрецедентным ростом цен на строительные материалы и сырье, что привело к резкому росту себестоимости строительства, напоминает руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St. Petersburg Станислав Алексеенко. В «СК ПСП» рост цен за год оценили в 40–60%, в строительной компании «Стройкрафт» – в 50–150%. По словам Попова, консенсус-оценка участников рынка находится в диапазоне 25–30% за год.

Сильнее всего подорожали металлопрокат, арматура и каменная вата, меньше – инертные материалы, такие как песок и щебень, говорит Большаков. Долю же затрат на строительно-монтажные работы в общей структуре расходов на строительство жилого проекта он оценивает примерно в 60%».

Помимо роста цен по ряду позиций строительных материалов и конструкций приходится решать проблемы с фактическим отсутствием изделий и длительными сроками поставок, которые зачастую затягиваются на непредсказуемое время, добавляет Попов.

Еще одна сложность прошедшего года, с которой столкнулись застройщики, – дефицит рабочей силы. По словам Попова, это объясняется как проблемами с пересечением границ, так и конкуренцией со стороны других отраслей. Курьером или таксистом, у которых за прошлый год очень выросли зарплаты, работать выгоднее, чем разнорабочим на стройплощадке, говорит он.

Тем не менее и на стройке зарплаты растут и давят на себестоимость. Большаков оценивает долю фонда зарплаты в затратах «Стройкрафта» в 30–40%, а его рост за год – примерно в 50%. В «СК ПСП» зарплаты рабочих выросли более чем на 30%, говорит Плавник. Большаков рассказывает, что повышать зарплаты пришлось из-за оттока рабочей силы в пандемию. Для пополнения штата, продолжает он, компания приняла участие в совместной программе России и Узбекистана по привлечению трудовых мигрантов. Однако дефицит рабочей силы «остается колоссальным», а перспектива преодолеть его – неопределенной, констатирует Большаков.

Попов обращает внимание, что в рамках проектного финансирования застройщики и банки, как правило, заключают договоры, которые не разрешают 100-процентное авансирование поставок. «Это приводило к тому, что даже хорошие темпы продаж (и, как следствие, снижение ставки по обслуживанию кредита) не компенсировали девелоперам постоянно растущие затратные бюджетные статьи в отдельные временны́е промежутки», – говорит он.

Аналитик «Фридом финанса» Антон Скловец считает, что в этом году рост стоимости строительства замедлится, но рассматривает это «скорее как возможность остановки и выпуска пара после бурного роста, нежели серьезное снижение». Другие аналитики, с которыми разговаривали «Ведомости», такой сценарий не рассматривают. По мнению Попова из «Циан.Аналитики», себестоимость строительства все же продолжит увеличиваться. «Ключевой фактор – разрыв логистических цепочек из-за пандемии – пока остается актуальным», – говорит он. Текущее ценовое предложение строительных материалов по состоянию на январь не позволяет говорить о снижении темпов роста себестоимости строительства и «ралли» продолжится, отмечает Алексеенко из Knight Frank St. Petersburg, ссылаясь на прайс-листы и уведомления от поставщиков.