Петербургский девелопер присоседился к Кремлю

Девелопер Orange Group анонсировал свой первый проект за пределами Петербурга. Компания выиграла электронные торги и выкупила у ПАО «Мосэнерго» здание общей площадью 15 371 кв. м, которое находится в 700 м от Кремля по адресу Садовническая, д. 15, корпуса А и Б . Orange Group зарегистрировала право собственности на объект 18 января, сообщили «Ведомостям» в самой компании.

Стартовая цена лота составляла 1,5 млрд руб. Orange Group приобрела здание за 1,7 млрд руб. Дополнительные инвестиции оцениваются девелопером в 2,5 млрд руб. На эти деньги планируется провести ремонт и реконструкцию дома на Садовнической и открыть там четырехзвездочную гостиницу. Роль управляющей компании, которая будет заниматься в дальнейшем эксплуатацией отеля, достанется либо структуре Orange Group, либо международному отельному оператору, представленному в России. Переговоры с ним уже начали, отметили в компании.

По оценке директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Маргариты Найштут, площадь здания позволяет разместить в нем полноформатный четырехзвездочный отель с номерным фондом на 200 единиц. Заявленных инвестиций должно хватить для реализации такого проекта, отметила она, а срок его окупаемости составит 12–14 лет.

«Если девелопер выберет вариант с частичной продажей номерного фонда как инвестиционного продукта или часть здания будет продана в формате апартаментов, проект окупится быстрее», – сказала Найштут.

Сооснователь «Манн, Черемных и партнеры», эксперт по управлению прибыльностью в недвижимости Иван Черемных полагает, что подобные проекты пользуются высоким спросом в Москве. Близость объекта к Кремлю делает его еще более интересным, считает эксперт.

«Среди важных достоинств локации – пешая доступность до основных туристических достопримечательностей, наличие офисов крупных компании в зоне охвата, пешая доступность до метро, нешумная улица, возможность организации парковки», – сказала Найштут.

Несмотря на то, что дом введен в эксплуатацию в 1989 г. и находится в центре столицы, на нем нет обременений КГИОП, кроме общего обременения о внешнем виде улицы, что дает девелоперу простор для деятельности, отметила директор Orange Estate Management Лилия Богатырева.

По оценке управляющего партнера Rusland SP Ильи Шуравина, у дома на Садовниченской обременения все-таки есть, но они не будут непреодолимым препятствием. В частности, нужно корректировать красные линии с соседним зданием, снимать санитарную зону соседнего энергообъекта, корректировать вид разрешенного использования (ВРИ). Город внимательно следит за соответствием ВРИ и проектной документацией, поэтому без должных согласований процесс реконструкции может быть запросто приостановлен на срок до года, также отметил эксперт. Но по сравнению с Петербургом реализовать подобный проект гораздо проще, считает Черемных.

«Особенность Москвы в том, что здесь очень понятная градостроительная политика и понятные правила игры, следуя которым девелопер имеет хорошие шансы успешно реализовать проект. В Петербурге на ситуацию очень серьезно влияют общественники, которые порой слабо понимают, как город развивается, а власть при этом идет у них на поводу», – сказал эксперт.

Само здание имеет огромное количество окон, и они смотрят не в четыре, а в шесть сторон, поскольку дом имеет форму буквы «Т», а еще есть и земельный участок, который превосходит в полтора раза площадь дома, отметила директор Orange Estate Management.

Однако Шуравин отметил, что из-за своеобразной планировки и нетипичной глубины дома, от объекта отказались многие инвесторы. Тем не менее, по его оценке, локация позволяет после редевелопмента открыть продажи по цене 650 000-700 000 руб. за 1 кв. м.