Новостройки Петербурга потеряли покупателей

Количество сделок с жилой недвижимостью по договорам долевого участия (ДДУ) в Петербурге в 2021 г. по сравнению с 2020 г. сократилось на 6,5% до 75 800, следует из данных Росреестра. В то же время в России число совершенных сделок на первичном рынке жилья, напротив, выросло на 17%  и достигло рекордного показателя  –  898 600 договоров ДДУ, сообщает  Росреестр.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов говорит, что Росреестр оперирует общим числом ДДУ, не разделяя сделки с квартирами, апартаментами, кладовками, машино-местами и торговыми помещениями в новостройках, а также не выделяет сделки с конечными покупателями от общего числа регистраций. По его словам, более точно данные о количестве сделок именно с жилой недвижимостью  представлены  в Едином государственном реестре недвижимости. Данные ЕГРН тоже говорят о снижении продаж квартир в новостройках города: в 2020 г. в Петербурге было зарегистрировано 76 100 договоров, в 2021 г. – 69 000. Таким образом, их количество сократилось на 9,3%.

По мнению Попова, спрос  на новое жилье в Петербурге корректируют локальные факторы. Среди них – снижение активности девелоперов и уменьшение числа новых проектов на рынке. «В декабре 2020 г. правительство Санкт-Петербурга и Минстрой РФ подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного ввода жилья до 2030 г. с целью снижения нагрузки на инфраструктуру города.  В последующие годы, согласно документу, ввод жилья будет снижен до 2,6–2,8 млн кв. м. и лишь в 2030 г. вновь достигнет отметки в 3 млн кв. м», – пояснил Попов. По его данным, если в 2019 г. на рынок города было выведено 6,4 млн кв. м площадей в новых проектах, в 2020 г. – 3,5 млн кв. м, в 2021 г.  – только  3 млн кв. м.

Еще одна причина снижения продаж – изменение условий льготной ипотеки: с 1 июля прошлого года размер кредита не может превышать 3 млн руб., а средний ипотечный заем в Петербурге в 2021 г., по данным ЦБ, составил 4,7 млн руб. По словам  руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость»  Ольги Трошевой, до вступления в силу изменений льготная ипотека была драйвером спроса на рынке новостроек – 85–90% всех ипотечных сделок заключались именно с ней.

Руководитель  отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко  также указывает на высокий рост цен на первичном рынке жилья в Петербурге. Согласно данным аналитиков компании «Петербургский дом недвижимости», средняя цена квартиры в новостройках города за 2021 г. выросла на 45,9% – до 10,68 млн руб., 1 кв. м жилья подорожал на 54,92% до почти 200 000 руб. Московченко говорит, что бюджеты покупки выросли, а лимита по ипотеке для покупателей просто стало не хватать. «В результате и произошло сокращение количества заключенных ДДУ. В свою очередь, в других регионах РФ данная величина кредита оказалась менее критичной, поскольку бюджет покупки жилья меньше, чем в Петербурге», – пояснила она.

Трошева отмечает  также  влияние  общероссийских  тенденций: высокой инфляции, беспрецедентного подорожания стройматериалов и себестоимости строительства. В то же время она оценивает показатели спроса на петербургском рынке в 2021 г. как стабильные, поскольку радикальных изменений не произошло. «Даже с учетом отмены самого удобного и популярного инструмента покупки – льготной программы, показатели спроса изменились незначительно, что свидетельствует об успешной перестройке рынка и адаптации к новым условиям», – говорит она.

По ее словам, с учетом роста цен на жилье многие покупатели  переориентировались на новостройки в пригородах  города и за кольцевой автодорогой. Аналитик «Фридом финанс» Антон Скловец  указывает еще на одну тенденцию: если за счет льготной ипотеки в 2020 г. и первой половине 2021 г. основной интерес  был именно к первичной недвижимости, то во второй половине прошлого года произошла смена тренда в пользу вторичного рынка. «В итоге за 2021 год произошел  рост  спроса на вторичку  в пределах 20%, и он будет продолжаться», – считает Скловец.

По словам эксперта, в этом году рынок ждет стагнация с  возможным  снижением спроса на новостройки на 5–7%. «Рынок перенасыщен, отсутствует мотивация в виде льготной ипотеки, а растущая учетная ставка способствует большей заинтересованности в инструментах с фиксированной доходностью», – говорит он.

По прогнозам Трошевой, в этому году спрос будут поддерживать совместные программы застройщиков с банками. По ее словам, после отмены льготной ипотеки именно они стали пользоваться популярностью у покупателей, потому что в рамках программ предлагаются наиболее низкие ставки и, соответственно, ежемесячный платеж, который устраивает клиентов. «Люди понимают, что недвижимость  – самый надежный способ сохранения средств в условиях продолжающегося роста цен в целом в стране, скачков курса валют и общей экономической нестабильности», – говорит она.