Петербургские квартиры переоценили

Стоимость жилья на первичном и вторичном рынках в Петербурге за последние три недели (с начала военной спецоперации на Украине) выросла в среднем на 3,5–4,7%, приводят данные аналитики «Циана» и «Финама». В отдельных новостройках цены взлетели сразу на 15–20%, рассказали «Ведомостям» представители девелоперских компаний. 

Недвижимость в Петербурге дорожает быстрее, чем в Москве и Московской области, говорит аналитик «Финама» Наталия Пырьева. Это связано с ограниченностью застройки на территории города. Хорошая сохранность старого фонда и высокий туристический поток тоже создают повышенный спрос инвесторов, добавляет она.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов рассказал, что основной рост цен в Петербурге пришелся на последнюю неделю февраля и первые числа марта. По его словам, большинство застройщиков проиндексировали цены 28 февраля–2 марта – кто-то в рамках обычной процедуры индексации перед первой неделей месяца, кто-то – в качестве реакции на решение ЦБ об увеличении ключевой ставки до 20%. «Но нужно учитывать, что были и дни, когда средние цены снижались. Из-за неопределенности на рынке девелоперы не придерживались единой стратегии: кто-то цены повышал, чтобы заработать в период повышенного спроса, кто-то, наоборот, снижал, боясь потерять покупателей», – добавляет эксперт.

Жилье в новостройках Петербурга, по данным «Финама» и «Циана», с 24 февраля в среднем подорожало на 3,5–4,6%: с 211 800–214 000 руб. до 221 600–222 000 руб. за 1 кв. м. В ГК «Еврострой» цена в одном из наиболее популярных у покупателей ЖК в марте была повышена на 15–25% в зависимости от типа квартиры, рассказали «Ведомостям» в компании. «Аквилон» установил динамическое ценообразование и повышал цены на наиболее востребованные объекты.

На вторичном рынке цены росли примерно так же, говорит Попов. По его расчетам, 1 кв. м подорожал в среднем на 4,7% до 209 400 руб.

Пырьева считает, что причиной роста цен на вторичном рынке стало сокращение предложения: часть собственников снимала объявления о продаже, чтобы «не продешевить», а другие, наоборот, – повышали цены на фоне обесценивания рубля. «Многие продавцы вместо того, чтобы менять стоимость в условиях неопределенности, переводили квартиры из категории продажи в категорию аренды», – говорит Попов.

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований девелопера «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов поясняет рост спроса и последовавший за ним рост цен на вторичном рынке тем, что сделки спешили оформить клиенты с одобренной ипотекой по низким ипотечным ставкам.

На первичном рынке застройщики объяснили рост цен увеличением себестоимости строительства из-за удорожания материалов, оборудования и труда рабочих. Также сказалось увеличение стоимости проектного финансирования из-за роста ключевой ставки, говорит совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.

По данным Пырьевой, наибольшим спросом у покупателей в последние три недели пользовались двух- и трехкомнатные квартиры, цены на которые с 24 февраля повысились на 4,75% и 4%, соответственно, тогда как квадратный метр в студиях и однокомнатных квартирах вырос на 2,77% и 3,65%. «Спрос на более просторные квартиры объясняется тем, что люди стремились по старым ценам приобрести как можно больше «квадратов», которые в долгосрочной перспективе будут дорожать более активными темпами», – поясняет эксперт.

Кравцова также отмечает рост спроса на элитные и премиальные объекты. «Определенные квартиры мы пока осознанно держим в резерве, чтобы выставить их в продажу позже, оценив дальнейшую тенденцию в экономике, спросе и ценах», – рассказала она, добавив, что в бизнес-премиум-классах наибольшей популярностью пользуются самые компактные лоты. «Но покупатели в любом случае пока не привыкли к так сильно возросшим ценам, да и уровень доходов не увеличивался. Сейчас в массовом сегменте даже с господдержкой покупают только те, у кого нет возможности ждать и есть уверенность в будущих доходах», – считает Кравцова.

По мнению Попова, основная волна переоценки квартир в новостройках уже прошла: девелоперы испугались потери клиентов из-за заградительных ставок по ипотеке и словесных обещаний ФАС контролировать необоснованные завышения цен. Сейчас стоимость может меняться на 0,1–0,4% в день в одну или другую сторону, говорит он.

Кравцова тоже говорит о возможном незначительном снижении цен в дальнейшем из-за массового сокращения платежеспособного спроса. «Можно сравнить динамику рынка в сложные периоды 2008–2009 гг. и 2014–2015 гг., когда после резкого скачка цен происходил спад, период скидок, специальных предложений в активно продаваемых жилых комплексах, а новые объекты выводились на рынок с более доступными ценами», – говорит она.

Полностью рынок стабилизируется через один–два месяца, считают девелоперы. По мнению Кравцовой, спрос скорректируется, когда власти введут дополнительные меры поддержки: застройщики ждут увеличения кредитного лимита по льготной программе с господдержкой. С 1 июля прошлого года размер льготного кредита не может превышать 3 млн руб., а средний ипотечный заем в Петербурге в 2021 г., по данным ЦБ, составил 4,7 млн руб. По данным Попова, на первичном рынке Петербурга с привлечением заемных средств заключается в среднем 71% сделок, в Ленинградской области – 68%. По данным экспертов агентства «Петербургская недвижимость», количество ипотечных сделок на вторичном рынке города уже сократилось примерно до 24%.