Инвесторы переселяются в бизнес

Нестабильная экономическая ситуация и ослабление рубля в феврале–марте активизировали спрос инвесторов на жилую недвижимость. Показатели спроса в первом квартале можно оценить как стабильные для рынка. Традиционно в январе из-за длинных праздников спрос был наименее активным, а в марте продажи выросли – покупатели с одобренной ипотекой спешили подписать договор до конца месяца, до пересмотра условий крупнейшими банками в связи с изменением ключевой ставки. Об этом рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Все последние экономические кризисы, затронувшие Россию в последние годы, показали: в период нестабильности инвесторы неизменно обращают внимание на недвижимость. «Во время кризиса деньги вкладываются в недвижимость, как в один из самых надежных и реальных способов сохранить свои сбережения, как способ сохранения и приумножения капитала. Поэтому люди выбирают квартиру не для жизни, а исходя из того, какой объект сможет сберечь средства и принести  прибыль», – считает руководитель проектов премиум- и бизнес-класса «Петербургская Недвижимость» Андрей Петров.

Как поясняет вице-президент по инвестициям Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, высокий спрос был связан с желанием эффективно использовать денежные средства в ситуации неопределенности и нестабильности.

Пашков говорит, что всплеск спроса отчасти был связан и с желанием побыстрее закрыть уже одобренные ипотечные сделки по прежним процентам. Однако эта тенденция была больше характерна для жилья эконом-класса. Но после объявления новых мер господдержки с 1 апреля дополнительные возможности появились и у тех, кто рассматривал возможность покупки квартиры в домах бизнес- или элит-класса как для жизни, так и для инвестиций. Лимит на ипотеку был увеличен сразу в 4 раза – с 3 до 12 млн руб.

Средний бюджет на покупку квартиры в бизнес-классе в 1 квартале – 21 млн рублей, в элит-классе – 36 млн рублей. В то же время, по данным центра «Петербургская Недвижимость», порядка 14% квартир в предложении бизнес-класса может подходить под программу льготного ипотечного кредитования, даже с учетом минимального первоначального взноса (15%). Таким образом, бюджет покупки с первым взносом 2 млн руб. и суммой кредита 12 млн будет составлять до 14 млн руб. включительно.

«В сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса каждый второй покупатель приобретает квартиру в рассрочку (в 2021–2022 гг. доля таких сделок превысила более 50% в общей структуре сделок). На долю ипотеки приходится не более 20% сделок в данном сегменте, то есть ипотека как инструмент продаж не оказывает такое сильное влияние на покупателя дорогостоящей недвижимости, в отличие от жилья комфорт-класса», – говорит Трошева.

Инвесторы, вложившие деньги в недвижимость в конце прошлого года, уже успели зафиксировать рост прибыли. За первые три месяца 2022 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в Петербурге на первичном рынке выросла на 16% до 192 070 руб. В годовом выражении (с апреля 2021 г. по март 2022 г.) цены выросли уже на 26%.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 1 апреля 2022 г. по всем сегментам недвижимости зафиксирован рост цен. В первом квартале этого года в бизнес-классе цена 1 кв. м выросла на 10%, в элит-классе – на 12%. Средняя цена предложения квадратного метра в бизнес-классе на сегодня составляет 332 000 руб. за кв. м, в элит-классе – 493 000 руб.

В дальнейшем рост цен может замедлиться, но инвестиционная привлекательность жилья будет сохраняться, считают эксперты. Наиболее привлекательным объектом вложений аналитики называют именно бизнес-класс. «Если правильно выбрать лот в предлагаемых на рынке объектах бизнес- или премиум-класса, понимая его уникальность, то опыт 2014–2016 гг. показывает, что на этом можно очень неплохо заработать», – убежден Петров.

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева подчеркивает, что жилье бизнес-класса остается еще и одним из самых устойчивых к кризисам сегментом. С другой стороны, подавляющее большинство объектов строящейся в Петербурге недвижимости относится к комфорт-классу, на этом фоне востребованность бизнес-класса повышается, уточняет Петров. «Поскольку темпы роста ввода жилья в течение 2022 г., скорее всего, будут снижаться на фоне массового сокращения спроса, дорогой ипотеки и роста стоимости строительства, то в выигрыше останутся наиболее востребованные в долгосрочной перспективе объекты», – говорит Пырьева.

Петров подчеркивает, что при выборе квартиры для инвестиций важно учитывать не только класс объекта, но и метраж квартиры, а также наиболее подходящую планировку в той или иной локации. «Чтобы подобрать квартиру для инвестиции, нужно провести большую аналитическую работу, либо обратиться к профессионалам», – подчеркивает он. Например, спрос на компактную квартиру до 62 кв. м в Петроградском районе будет больше, и ее стоимость, особенно в период кризиса, будет приближаться к стоимости 70-метровой квартиры. «Поэтому при меньших вложениях вы получаете больше прибыль», – приводит пример эксперт.

В Московском районе наиболее эффективным вложением могут стать четырехкомнатные квартиры, так как в этом спальном районе хороших семейных квартир не хватает. И наоборот, есть локации, где не хватает небольших квартир, популярны среди молодежи близкие к центру, где всегда будут востребованы студии. «Например, жилой комплекс «Притяжение» от Setl Group на Выборгской набережной: вокруг нет больше домов, где можно найти квартиры-студии, а потребность в них есть. Это готовый дом на границе исторической и деловой части Петербурга, здесь есть рестораны, торговые и культурные объекты, из окна видно Неву, Петроградку, и молодежи здесь нравится жить. Поэтому квартира-студия и в целом малогабаритные квартиры – это лучшая инвестиция в этой локации», – поясняет Петров.

Текст подготовден в рамках проекта «Ведомости & СПб».