«Охта групп» разместилась на бирже почти на 1 млрд рублей

Петербургский девелопер «Охта групп» 16 мая объявил о завершении размещения второго выпуска трехлетних облигаций. В октябре прошлого года компания зарегистрировала выпуск объемом 1 млрд руб., размещение которого проходило с 16 ноября по 16 мая этого года. Инвесторы приобрели 94,3746% выпуска по номинальной стоимости, сообщается в документах девелопера.  

Это второй по счету облигационный заем компании. Сейчас в обращении находится первый выпуск трехлетних облигаций на 300 млн руб. с купонной ставкой 12% годовых. Перед размещением второго выпуска в ноябре 2021 г. в компании прогнозировали, что купонная ставка будет в пределах 11,5-13%, в итоге ставка составила 12,5% годовых. На сайте девелопера сообщается, что облигационный заем будет погашаться за счет поступлений от проектов, которые уже находятся в процессе строительства и по которым открыты продажи.

В I квартале этого года компания вела строительство III и IV очередей ЖК «Приморский квартал» в Петербурге, редевелопмент лофт-квартала «Скороход» у метро «Московские ворота», а также возводила в Петрозаводске ЖК «Речка». По данным компании, всего за первые три месяца года в проектах компании было продано 328 квартир на 3,7 млрд руб.

Кроме того, в конце прошлого года «Охта групп» заявила о планах реализовать новые проекты в Петербурге и Петрозаводске. Заместитель председателя правления Дмитрий Киселев перед началом размещения облигаций рассказывал, что в ближайшие годы девелопер планирует начать строительство малоэтажного ЖК в районе Колпино под Петербургом и малоэтажного комплекса в Санино. Однако ни в конце прошлого года, ни в этом году компания не размещала на своем сайте информацию о старте новых проектов. На запрос «Ведомостей» девелопер не ответил. 17 мая в пресс-служба компании сообщила, что «работы по нескольким перспективным проектам продолжаются, ведется проектирование».

Как пояснил «Ведомостям» руководитель направления DCM департамента корпоративных финансов «Фридом финанс» Максим Чернега, практически весь новый облигационный заем «Охта групп» был выкуплен инвесторами еще в прошлом году. В первый день было размещено 60% объема выпуска, после чего спрос на облигации компании оставался невысоким до 16 декабря, когда крупный инвестор выкупил еще 25%. «Всего к концу 2021 г. удалось разместить порядка 93% заявленного объема. 16 мая закончился крайний срок на процедуру размещения, заявленный в эмиссионной документации, фактических продаж этого выпуска после февраля не было», — отметил он.

По словам Чернеги, после 24 февраля новых размещений девелоперов на российском рынке облигаций вообще не было. Начальник управления информационно-аналитического контента «БКС мир инвестиций» Василий Карпунин тоже отмечает, что рынок первичных размещений сейчас замер, новых размещений крупных компаний не происходит. «В секторе девелопмента сейчас достаточно высокие ставки по уже выпущенным [облигационным займам] компаний. Инвесторы могут отдавать предпочтения другим более крупным игрокам: «Самолету», ПИКу, ЛСР», — подчеркивает он.

Финансовый аналитик, автор стратегий автоследования компании «Финам» Дмитрий Марков говорит, что в этих условиях для компании «Охта групп» размещение почти всего выпуска можно оценить как очень удачное, так как девелопер относится ко второму эшелону и доходность выпуска для инвесторов не самая привлекательная. Другой петербургский девелопер второго эшелона — компания «А девелопмент», в этом году не смогла разместить и половину зарегистрированного выпуска облигаций. Так, компания зарегистрировала выпуск номиналом 700 млн руб., но с 27 января по 27 апреля этого года смогла разместить только 42,9% (300,1 млн руб.), хотя ставка квартального купона бла более привлекательной — 13,85% годовых.

Купонную ставку для второго облигационного выпуска «Охта групп» в 12,5% на текущий момент эксперты считают крайне удачной, но не показательной для всего рынка. По словам Маркова, положительную роль при размещении сыграли как хороший уровень раскрытия информации о деятельности компании, наличие рейтинга от АКРА, относительно устойчивая бизнес-модель, так и довольно длительный период размещения — полгода. «На текущий момент стоимость денег в банке очень высокая, поэтому 12,5% выглядит достаточно привлекательной ставкой», — тоже говорит директор по инвестициям и управлению активами Knight Frank Russia Сергей Кузичев. Но он не исключает, что к концу выпуска, через три года, ставка купона будет выглядеть высокой по сравнению с банковским финансированием.

По оценке управляющего партнера Rusland SP Андрея Бойкова, выпуск облигаций на сегодняшний день не является массовым финансовым инструментом привлечения денег для девелоперов. Но несмотря на сложности организации выпуска, в ряде случаев для девелоперов он оправдан. Например, когда речь идет о финансировании сделок с целью последующей перепродажи активов или для приобретения «сырого» проекта — без градостроительной документации. Для таких сделок строительным компаниям часто  требуется собственная ликвидность и «живые» деньги.

«При этом банковский кредит для покупки «сырого» участка — не самый выгодный инструмент: финансирование происходит через бридж-кредитование (краткосрочный кредит, который берется на покрытие текущих расходов в ожидании основного финансирования. — «Ведомости»), ставка по которому превысит ключевую, которая составляет сейчас 14%. В формате облигационного займа условия будут лояльнее и привлекательнее. Кроме того, банк не сможет заблокировать ту или иную сделку, что даёт большую свободу застройщику», — поясняет Бойков.

Ранее «Ведомости» писали, что собрание акционеров компании «Сэтл групп»  (входит в холдинг Setl Group) в конце апреля утвердило программу биржевых облигаций второй серии. Максимальная сумма всей программы составляет 100 млрд руб. Бумаги могут размещаться на рынке на срок до 10 лет.