Петербургские офисы опустеют к концу года

В Петербурге площадь свободных офисных помещений к концу года может вырасти более чем в два раза и достичь 15–18% от всего объема офисов. Такими прогнозами с «Ведомостями» поделились представители двух крупных компаний («БестЪ. Коммерческая недвижимость» и IPG.Estate), занимающиеся строительством, продажей и управлением офисной недвижимостью.

По их данным, к концу мая размер свободных офисов составил примерно 150 000 кв. м, а до конца года с учетом планов по вводу новых площадей и освобождением офисов иностранными и IT-компаниями, площадь вакантных офисов может вырасти до 300 000–400 000 кв. м.

«Увеличение вакансии планируется за счет введения новых площадей, но вероятность их заполнения невысока. По прогнозам, в этом году будет введено 250 000 кв. м. Если предположить, что из них до  100 000 кв. м смогут сдать, то оставшиеся 300 000 кв. м останутся в подвешенном состоянии», – подсчитал партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК «БестЪ») Станислав Ступников. По его оценке, к концу года вакантными могут оказаться до 18–20% всей офисной недвижимости города.

Схожими расчетами с «Ведомостями» поделился управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков, но суммарно  к концу года он ждет уровень вакантности около 15%. По его мнению, на рынок выведут не все помещения, которые планировалось сдать в эксплуатацию  в этом году.

По словам заместителя директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, на конец мая уровень вакантных площадей в 67 бизнес-центрах топ-5 девелоперов города оценивался в 9,2%. Пока он растет не так быстро: с начала года увеличился всего на 2,5 п. п. Но опрошенные «Ведомостями» эксперты подчеркивают, что процесс массового высвобождения помещений начался с марта и юридически может потребовать от трех месяцев до полугода.

Горячева отмечает, что несмотря на уход иностранных и IT-компаний, ни один девелопер в этом году пока не объявил о приостановке реализации новых офисных проектов. В то же время многие компании могут сдвигать сроки. «Некоторые девелоперы, которые несколько сдвинули сроки реализации проектов, изначально придерживались стратегии поиска якорного арендатора и не ориентировались на сдачу в 2022 г. Исходя из этого, на офисном рынке Петербурга пока нет официально замороженных проектов», – говорит Горячева.

Ситуацию с заполняемостью офисов также может обострить поведение местных работодателей, говорит Починщиков: компании в процессе смены офиса минимизируют пространство и создают гибридный график работы для сотрудников: часть работают из дома, другие – из офиса. Это позволяет сократить площадь помещений до 50%. «Когда компания занимает 3 000 кв. м, она будет переезжать в офис площадью 1000–1500 кв. м. Это также потенциал для вывода свободных площадей», – говорит эксперт.

Основатель и генеральный директор Apollax Space (управляет сетью гибких офисов) Иван Гуськов отмечает еще одну тенденцию: в ближайшее время с рынком по сдаче офисов в аренду начнет конкурировать рынок субаренды: крупные компании, которые использовали большие офисные площади для личных целей, начнут их сдавать.

«Пока этот рынок не сильно заметен, но он уже формируется и будет составлять большую массу: компании уходят и оставляют мебель и технику», – говорит Гуськов, добавляя, что такие арендодатели станут прямыми конкурентами для профессиональных девелоперских и управляющих компаний, работающих на офисном рынке. По его словам, отток спроса сейчас можно увидеть и на рынке коворкингов и гибких офисов: с начала года он просел на 20–30%.

Участники рынка не ждут резкого снижения арендных ставок из-за роста вакантных площадей, но отмечают, что уже сейчас арендаторы просят о существенных дисконтах – иногда до 30–50%. По данным Горячевой, в классе «A» ставка аренды на конец мая составляла 1 867 руб. за 1 кв. м в месяц, в классе «B» – 1284 руб. за 1 кв. м. Ступников отметил, что в классе «С» ставка сейчас сохраняется как и в начале года до 1000 руб. за 1 кв. м, но в перспективе арендодатели могут пойти на снижение цены. «Я думаю, что это будет необходимо, собственники на это решатся», – считает он.

Починщиков не исключает, что на фоне массового высвобождения офисных помещений может усилиться тенденция по продаже этих объектов под снос для дальнейшего строительства жилья. «Арендодателю невыгодно содержать частично заполненные здания, особенно это касается недвижимости уровня «В» и «С», где арендная плата ниже. «У нас уже есть кейсы класса «С», которые заполнены на 80%, и собственники готовы продать их под жилье», – рассказал он.

Ступников рассчитывает, что ситуация может измениться и в лучшую сторону: на место ушедших из России европейских компаний будет заходить бизнес из Турции и Китая. «Есть надежда, что появятся турецкие, китайские, корейские компании, на которые не действуют ограничения по санкциям, которые захотят сотрудничать с Россией — поставлять товары, услуги и т. д. Мы надеемся, что эти компании начнут арендовать офисы», – подчеркнул эксперт.