Офисы теряют спрос

Спрос на аренду офисов в Петербурге во II квартале этого года по сравнению с I кварталом упал на 20%, подсчитали аналитики компании Maris. Основное снижение произошло в сегменте офисных центров класса «B» — на 20,2%. Востребованность офисов сегмента «А» упала на 18,9%.

Существенно снизили потребности в новых офисах ИТ-компании и финансовый сектор. Так, финансовый блок в 2 раза сократил свои запросы на аренду офисов, а ИТ – на 53%. В то же время больше офисов стали занимать компании нефтегазового сектора, сферы услуг, строительства и проектирования. Всего за январь-июнь, по данным Maris, на рынке города было арендовано 122 000 кв. м офисов. При этом организации начали чаще арендовать офисы площадью более 1500 кв. м: в январе-июне было совершено 13 таких сделок с общей площадью помещений 43 000 кв. м. В то же время наибольшим спросом пользовались небольшие офисы площадью до 100 кв. м, отметили аналитики Nikoliers: на них пришлось 37% от общего количества сделок аренды. «Такие блоки чаще других арендовали компании торгового, производственного и финансового профилей», — прокомментировали в компании.

Вместе со снижением спроса произошел и рост количества свободных помещений: к июлю по сравнению с данными на конец 2021 г. площадь вакантных офисов в городе выросла на 28%. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса «А» и «В» составил по итогам I полугодия 7,3% или 285 000 кв. м, отмечают в Maris. В классе «С» количество свободных площадей растет не так быстро: по данным Becar Asset Management, вакансия за последний квартал в этом сегменте увеличилась всего на 0,3 п. п. и достигла 4,5%.

Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate называют показатель еще выше: на 1 июля в городе пустовали 339 000 офисов или 8,9% всех арендопригодных помещений. Только за II квартал их доля выросла на 1,9 п. п., что стало максимальным показателем за последние пять лет.

По данным Nikoliers, объем так называемой «скрытой вакантности» − офисов, готовящихся к освобождению до конца года, сейчас насчитывает около 84 000 кв. м.

Среди главных причин освобождения офисов аналитики называют уход иностранных компаний. В Nikoliers  напомнили, что несколько крупных ИТ-компаний весной запустили процесс релокации в другие страны и освободили занимаемые в Петербурге офисы. В итоге во втором квартале на открытый рынок вышло около 38 500 кв. м площадей, часть из которых уже нашла новых арендаторов. ИТ-компании освобождают площади как в классе «А», где, по данным IBC Real Estate, доля свободных помещений за квартал выросла на 1,3 п. п. до 6,3%, так и в зданиях класса «В»: там рост произошел на 2,3 п. п. до 10,4%. Количество бизнес-центров, в которых есть свободные площади, за последние шесть месяцев увеличилось с 158 до 205, отмечают в IBC Real Estate. При этом 10 из них свободны полностью.

«Наибольший объем освободился вследствие закрытия ряда крупных ИТ-компаний. Этот тренд продолжит развитие и во II полугодии 2022 г., по мере выхода из договоров компаний, которые анонсировали свой уход с российского рынка. Таким образом, реальный объем пустующих офисов и перспективы среднесрочного развития будут видны ближе к концу года», — сообщили в пресс-службе IBC Real Estate. Еще одной причиной в агентстве назвали консолидацию активов «Газпрома»: «Компания «Газпром» и ее структуры стремятся к консолидации своих подразделений в рамках «Лахта центра» и «Невской ратуши». Это неизбежно приведет к освобождению части арендованных офисов в других бизнес-центрах».

Ввод в эксплуатацию новых офисных помещений тоже увеличивает вакансию на рынке. Сейчас общая арендопригодная площадь офисных центров класса «А» и «В» в Петербурге достигает 3,9 млн кв. м. Из них площадь бизнес-центров класса «А» — 1,26 млн кв. м, «В» – 2,63 млн. кв. м. В I полугодии были построены или завершили реконструкцию четыре офисных здания на 27 000 кв. м. Это БЦ «Обводный», БЦ Kersten, БЦ Pulsar, офисы в ТРК «Атлантик-сити». Во II полугодии планируется ввод в строй еще нескольких БЦ общей площадью свыше 150 000 кв. м: новая очередь «Невской ратуши», «Морская столица», «Феррум II», «Авиор тауэр» (введен в июле) и Tesla. «В случае сохранения стабильной экономической ситуации валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2022 г., по предварительным оценкам, в 1,6 раза превысит показатель 2021 г.», — отметили в пресс-службе Maris.

В итоге к концу года на рынке может появиться еще от 70 000 до 150 000 кв. м свободных офисов, подсчитали аналитики. «Таким образом, уровень вакансии на рынке увеличится до 10–11% валового объема рынка, что в принципе не является критичным значением для офисного рынка Петербурга», — подчеркнули в пресс-службе Maris.

Несмотря на снижение спроса и рост вакантных площадей, арендодатели не спешат опускать ставки. По данным Maris, с начала года стоимость аренды в бизнес-центрах класса «А» снизилась всего на 3,7% до 2060 руб. за 1 кв. м. В классе «В» упала лишь на 2,2% до 1420 руб. за 1 кв. м. В классе «С», по данным Becar Asset Management, ставки, напротив, незначительно выросли: на 3,8% до 950 руб. за 1 кв. м в месяц.

Руководитель петербургского филиала IBC Real Estate Андрей Амосов говорит, что рынок офисной недвижимости достаточно инерционен и реагирует на происходящие изменения с задержкой: «Цены, как правило, начинают снижаться по мере роста сроков экспозиции помещений на рынке. Современные качественные бизнес-центры относительно быстро смогут восполнить потери иностранных компаний, если арендные ставки не будут завышены. Сложнее наблюдается ситуация в устаревших зданиях класса «В», расположенных вдали от метро».

По словам заместителя директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, до конца 2022 г. существенного изменения условий аренды ждать не стоит: «Рост ставок аренды сдерживается свободным предложением на рынке, в то время как высокие эксплуатационные расходы не позволяют собственникам снижать ставки».

В то же время владельцы строящихся офисных зданий уже начали оценивать ситуацию и приостанавливать проекты. По данным аналитиков Maris, 37% планировавшихся к вводу в текущем году проектов были заморожены или приостановлены на неопределенный срок. Но в компании отказались назвать замороженные проекты, сославшись на коммерческую тайну.