Инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга снизились более чем в 1,5 раза

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга (участки под девелопмент, покупку офисов, складов и др.) в январе-сентябре этого года, по предварительным оценкам, составит 49,4 млрд руб., сообщили «Ведомостям» в Knight Frank Russia. Это в 1,7 раза меньше, чем было вложено за девять месяцев прошлого года (86 млрд руб.).

Падение уровня инвестиций в Петербурге оказалось гораздо глубже, чем в целом по стране. Так, совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по итогам девяти месяцев 2022 г. составил 229 млрд руб., снизившись всего на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании. При этом доля инвестиций в петербургские объекты в общем объеме вложений сократилась с 35% в прошлом до 22% в этом.

В целом по стране лидирующую позицию в структуре спроса заняли девелоперы – их доля по итогам девяти месяцев 2022 г. составила 55% против 66% годом ранее. Также остается высокой доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, на которые пришлось 29% объема инвестиций. Возросла активность конечных пользователей, доля которых выросла с 2% в прошлом году до 14% в этом. В основном в рамках таких сделок приобретались офисные и складские объекты под собственное размещение компаний.

В Петербурге самые крупные сделки в этом году были отмечены в офисной недвижимости. Частные инвесторы приобрели офисы в БЦ Trinity Place на 5-5,6 млрд руб. Компания «РЕСО-Гарантия» купила 80% офисов в БЦ «Балтийский деловой центр» за 3,9-4,1 млрд руб.

Несмотря на высокую неопределенность и риски девелоперские компании Петербурга в этом году продолжали наращивать свой земельный фонд для будущих проектов. Земельные банки пополнили «Эталон», RBI, ГК «ПСК», «Самолет», «Страна девелопмент», «А девелопмент», «Строительный трест» и др. Одной из самых крупных по размеру инвестиций стала сделка по приобретению участка на 4 млрд руб.

Руководитель продаж категории коммерческой недвижимости «Авито недвижимости» Виктория Сафронова напомнила, что в этом году спрос на покупку и аренду коммерческих объектов был крайне нестабильным. После объявления в феврале специальной военной операции на Украине сервис отметил сокращение спроса (количества просмотров и звонков по объявлениям о продаже и аренде коммерческих объектов) на 17%. В апреле ситуация выровнялась – прирост активности к апрелю составил 29%. «Если в марте мы отметили падение, то в апреле сработал отложенный спрос, люди поняли, что можно продолжать работу. Те контакты и сделки, которые были на стопе в марте, произошли в апреле», — рассказала она.

В мае-июле на рынке произошел традиционный сезонный спад спроса, интерес к объектам снова вырос в августе и осенью все ждали очередного всплеска, характерного для рынка. «Но после 21 сентября рынок снова отреагировал паузой. Те сделки, которые был на высокой стадии реализации, сейчас поставлены на паузу», — отметила Сафронова.

В то же время она не прогнозирует затяжного кризиса на рынке коммерческой недвижимости. «Рынок не первый раз встречает кризисы. С каждым последующим он справляется гораздо быстрее. Если после пандемии рынок восстанавливался месяцев восемь, то после февраля восстановление произошло через месяц», — рассказала эксперт.

По ее оценкам, сейчас наиболее стабильная ситуация наблюдается на рынке производственной недвижимости: производители готовы наращивать свои площади. По данным Петростата, индекс промышленного производства по Санкт-Петербургу в январе-августе 2022 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 103,7%.

Складской рынок в Петербурге также остается наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости, отметила Сафронова. С этой оценкой согласны и аналитики Nikoliers. «Накопленный дефицит вакантных площадей и сравнительно небольшая доля ушедших с российского рынка иностранных компаний в структуре арендаторов стали факторами, которые обеспечили определенную стабильность региона в текущей ситуации», — прокомментировал генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. По данным компании, на конец сентября 2022 г. доля свободных площадей и показатель скрытой вакантности в этом сегменте составили лишь 1,9% (70 000 кв. м) и 3,8% (140 000 кв. м) соответственно.

По оценкам Сафроновой, самая сложная ситуация остается в сегментах стрит-ритейла, торговой и офисной недвижимости, где наблюдается самая высокая вакансия. Ранее «Ведомости» писали, что уровень вакансии на рынке офисной недвижимости в Петербурге в период с марта по сентябрь этого года вырос на 4,6% и достиг 12,6%. Ожидается, что до конца 2022 г. средний уровень офисной вакансии в городе может вырасти до 14-15%

«Некоторые компании начали искать альтернативные варианты сдачи офисных помещений. Одна из компаний сдала свой офис под клуб единоборств. Часто офисы переквалифицируют в медицинские учреждения. Сейчас многие думают, как реализовать помещения не классическим образом», — рассказала Сафронова.