Петербург недосчитается складов

В 2022 г. Санкт-Петербурге планировалось ввести в эксплуатацию около 400 000 кв. м новой складской недвижимости. Однако по мнению экспертов, около половины из заявленных планов могут быть не реализованы до конца года.

По сведениям руководителя направления индустриальной недвижимости компании «Бестъ» Аллы Житневой, запланированный ко вводу на этот год показатель мог бы стать рекордным после 2014 г. «Заявлено в этом году по вводу около 400 000 кв. м новых складов, но я думаю, что только порядка 50% реально могут ввестись в эксплуатацию», — поделилась прогнозами эксперт, выступая на BestBreakfast.

Генеральный директор группы компаний ЭТЛ Денис Цытрин озвучивает еще более пессимистичные прогнозы: по итогам года ввод новых складов может оказаться немногим более 150 000 кв. м. «Что касается коммерческой недвижимости и в частности складов, то вводить будут только то, что на очень высокой стадии готовности и уже нет возможности и целесообразности продлевать сроки строительства и оттягивать ввод в эксплуатацию», — пояснил он.

В этом году в городе сдали семь новых складских комплексов общей площадью около 170 000 кв. м, следует из данных компании Maris. Это на 26% меньше, чем за аналогичный период  прошлого года. До конца года заявлен ввод в эксплуатацию еще как минимум пяти объектов общей площадью около 200 000 кв. м. Самый крупный среди них – распределительный центр Wildberries, строительство которого началось в прошлом году в Шушарах. Изначально компания сообщала, что окончание работ на объекте запланировано на I квартал 2022 г. Сумма инвестиций должна была составить 3 млрд руб. Но пока онлайн-ритейлер официально не сообщал о завершении стройки. Кроме того, среди готовящихся в этом году к сдаче объектов назывались комплексы «Промбокс», «Октавиан», третья очередь Ahlers и др.

Как отмечают аналитики Maris, около 40% заявленной к сдаче  в IV квартале складской недвижимости относятся к спекулятивным проектам (то есть они строятся не под определенного заказчика, а для свободной сдачи в аренду). При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в этом году мог бы в 2,4 раза превысить итоговый показатель 2021 г. Но эксперты и участники рынка говорят о том, что именно спекулятивный сектор сейчас оказался в самой высокой зоне риска и этот сегмент может сдвинуть завершение строительства на неопределенный срок.

Цытрин поясняет, что отказ от ввода складов в низкой стадии готовности связан, в первую очередь, со снижением товарооборота и уходом многих брендов: «Реальное снижение покупательской способности населения и изменение векторов инвестиционной активности предпринимателей тоже оказывают значительное влияние. Сегодня единственная отрасль строительства, имеющая более менее устойчивый спрос — это жилье, так как экономическая ситуация нивелируется очень дешевой ипотекой от застройщиков».

По словам исполнительного директора компании RAUM (владеет несколькими логистическими комплексами в Петербурге) Антона Декстера, застройщики складской недвижимости столкнулись сразу с несколькими проблемами. Себестоимость строительства, которая начала расти после объявления пандемии, продолжает увеличиваться до сих пор. «Какие-то отдельные коррекции по цене, например, металла, есть, но они не существенно сказываются на итоговой стоимости стройки», — отмечает он.

Кроме того, компании столкнулись со сложностями банковского кредитования. Новые проекты оказались под угрозой из-за постоянно изменяющихся логистических потоков. Как отметил заместитель генерального директора MLP Глеб Белавин, загрузка в складских мощностей в северо-западных направлениях сейчас практически остановилась, в то время как в южных и юго-восточных она растет.

«Тот, кто входит в проекты строительства сейчас, испытывают сложности с расчетом потенциальной экспозиции: где эти склады построить? Слишком быстро все меняется», — подчеркивает  Декстер.

По оценке Житневой, в следующем году девелоперская активность может снизиться еще больше – на 50-70%. В то ж время она уверена, что приоритетными территориями для строительства складов в городе останутся, как и сейчас, южное и северное направления: там есть свободные земельные участки и потенциальный спрос. Белавин добавляет, что компания отметила прирост спроса на те склады в Петербурге, которые примыкают к железнодорожным веткам.

В целом эксперты сошлись во мнении, что несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на складские помещения сохраняется высоким. Так, на конец III квартала доля вакантных площадей выросла всего до 2,2% (с 1,3% на конец прошлого года). Белавин отмечает, что иностранные компании, которые арендуют складские площади, не стремятся разорвать контракты и пытаются сохранить за собой помещения. «В нашем портфеле порядка 30% контрагентов европейского и американского происхождения, и мы с каждым провели работу, чтобы сохранить бизнес», — рассказал он.

По мнению Декстера, вместе со снижением ввода новых площадей отложенный спрос будет только накапливаться. «Чем меньше сейчас строится складов, тем больше спрос вырастет в дальнейшем. Это повлияет на рост арендной ставки, которая и так сейчас увеличивается за счет электронной коммерции. Если посмотреть на изменение структуры спроса со стороны онлайн-коммерции, она совпадет с динамикой роста ставок на склады, потому что «онлайну» без складской инфраструктуры развиваться невозможно», — пояснил эксперт.

По данным Maris, самый высокий рост ставок на аренду складов в Петербурге был отмечен в 2021 г. – на 17,6% за год. В январе-сентябре 2022 из-за увеличения объема вакантных площадей и прироста нового предложения он приостановился, но цены так и не упали, они остались на уровне конца прошлого года: 550 – 800 руб. за 1 кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи.