Коливинг заедет в Петербург

Во второй половине ноября в Петербурге откроется коливинг-отель под брендом  We&I Ramada by Vertical на 469 номеров. Еще один объект коммерческой недвижимости, но уже в виде первого для города классического коливинга You&Co будет запущен  в следующем году. Об этом «Ведомостям» рассказали в пресс-службе компании Becar Asset Management, реализующей оба проекта. Оба здания войдут в креативный кластер Digital Village и предполагают возможность для инвесторов приобрести готовый бизнес в виде юнита, сдаваемого в аренду.

В настоящее время в России заявлены только три классических коливинга. Кроме анонсированного петербургского You&Co, в эту группу входит Colife в Москве, открытый в 2021 г. (пока в нем сдают квартиры покомнатно и делают отбор резидентов), и коттедж Zone в Сочи, открытый в 2019 г. и включающий около 15 мест. Примеров коливинг-отелей больше: помимо завяленного We&I Ramada by Vertical в таком формате в Петербурге уже работает другой проект Becar – We&I Vertical на Большом Сампсониевском. Также к данному формату можно отнести петербургский хостел  Soul Kitchen. Еще два отеля данного формата функционируют в Москве: Say Wow и Code Coliving.

Всего в России около 40 объектов с признаками коливинга примерно на 200 мест, тем не менее, большинство из них представляют собой частные комунны и не имеют отношения к коммерческой недвижимости, поэтому статистика спроса на данный вид размещения в России отсутствует. Но согласно статистике, предоставленной Becar, загрузка коливингов в мире в  2018 г. составляла 76%, в 2019 и 2020 гг. достигла 83%, а в конце 2021 и середине 2022 г. превысила 94%.

«Загрузку, которую коливинги показали во время пандемии, можно считать подарком для девелоперов, поскольку ни один другой сегмент коммерческой недвижимости не имел таких показателей», — рассказала изданию вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

Коливинг представляет собой временное жилье с юнитами от 15 до 20 кв. м, большой общественной зоной для совместного досуга, дополнительной инфраструктурой и набором сервисных услуг, в частности, уборкой. Характерная черта – нацеленность на создание сообщества жильцов, основанного на общих взглядах или образе жизни.

В сравнении с апарт-отелем, включающим элементы коливинга, классический формат ориентирован на более длительное размещение, которое в среднем составляет около полугода, в то время как в отеле есть возможность остаться на сутки. Апарт-отели с признаками коливинга, имеющие тариф на размещение свыше одного месяца, также стараются формировать сообщество, но прямой отбор отсутствует. В классическом же коливинге резидента могут попросить заполнить анкету и отказать в случае несовпадения интересов с другими жильцами.

С точки зрения спроса на размещение, коливинг конкурирует с апарт-отелем и, в первую очередь, с традиционной арендой квартиры. За счет меньшего объема сервисных услуг проживание в коливинге, по оценкам экспертов,  стоит дешевле, чем в апарт-отеле. Но эта цена выше, чем аренда  квартиры, если сопоставлять  объекты с аналогичными по площади характеристиками.

По словам старшего аналитика департамента исследований Nikoliers Алины Базаевой, площадь апартаментов в проектах нового типа сокращается. С одной стороны, эргономичность планировок дает повышение комфорта (кроме того, значительная часть площади отдается общественным зонам). С другой стороны, это позволяет сделать качественную недвижимость более доступной для конечного пользователя.

 «Небольшая площадь юнитов в коливингах позволит арендаторам получать гостиничный сервис, разнообразную инфраструктуру и возможность стать частью «комьюнити» по стоимости аренды квартиры в локации, большей по площади, но без сервиса и других «фишек»», – добавила она.

Как отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, если владельцу квартиры нужно думать о том, как организовать свой досуг: в какой фитнес-центр и ресторан пойти, и как до них добраться, то жилец коливинга освобожден от этих забот, что является  конкурентным преимуществом. Кроме того, коливинг, может включать зону коворкинга, библиотеку, пространство для проведения мастер-классов.

Альтернативной точки зрения в отношении спроса на новый формат придерживается генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. По его мнению, дополнительные опции в виде общественных или рабочих пространств – это влияние пандемии, когда удаленная работа стала вынужденным приоритетом для большинства работодателей. Он добавляет, что сегодня этот формат подходит уже не всем, а только молодым состоятельным людям без семьи в возрасте до 30 лет. Это очень ограниченная аудитория, которая не сможет сформировать массовый спрос.

По его оценкам, при реализации коливингов девелопер столкнется с серьезной конкуренцией со стороны классического рынка аренды жилья. «Сейчас стоимость аренды квартир падает и в перспективе полугода предпосылок для роста не наблюдается. Поэтому при выборе аренды юнита площадью 15 кв. м в коливинге или однокомнатной квартиры площадью от 30 до 35 кв. м клиенты будут в большинстве случаев останавливаться на втором варианте», — отметил Карцев.

Руководитель отдела исследований и консалтинга, партнер IPG.Estate Валерий Трушин тоже считает, что классический коливинг – не ходовой формат для российского потребителя и вряд ли сможет привлечь достаточно людей, испытывающих симпатию к формату общежития или коммунального жилья.

Проблемы со спросом могут поставить под сомнение доходность проекта. Чем меньшего размера формат реализуется, тем ниже прибыль девелопера или УК, добавляет Трушин. «Коливинг на 50 юнитов не сможет принести хорошую доходность в отличие от проекта на 1000 юнитов», — говорит он, добавляя, что коливинги – очень узкий и специфичный сегмент.

Схожей точки придерживается вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрий Загорский. По его мнению, пока неясно, насколько такой формат будет востребован в Петербурге в ближайшие годы: «В этом формате цена как один из решающих факторов накладывается на представление об образе жизни. Возможно, ряд таких проектов найдет свое место, и первые девелоперы «снимут сливки». Формат сопряжен с рисками, но в случае неудачи здание можно будет перепрофилировать».