Мобилизация привела к падению цен и продаж на рынке новостроек

Рынок жилой недвижимости в октябре ощутил последствия частичной мобилизации. По данным «Циан.Аналитики», по сравнению с сентябрем продажи новостроек в Санкт-Петербурге снизились на 15% — было заключено лишь 3260 договоров долевого участия. В Ленинградской области падение оказалось намного меньше – 3% (заключено 1450 ДДУ).

В годовой динамике объем продаж в Петербургской агломерации в октябре оказался на 33% ниже, чем в том же месяце год назад. Но снижение спроса было менее выраженным, чем в Московском регионе, где продажи просели на 36%.  «Основная причина снижения спроса – общая неопределенность на рынке из-за объявленной мобилизации, когда многие отложили покупку жилья до лучших времен», — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.

По ее словам, последствия частичной мобилизации отразились на жилье совсем не так, как начало СВО. Если в марте на рынок вышли инвесторы и ипотечные заемщики, которые стремились заключить договоры на старых условиях до подорожания ставок кредитования из-за дорогой ключевой ставки, в октябре, наоборот, сделки откладывались.

В то же время директор управления маркетинговых коммуникаций строительной компании «Л1» Оксана Понаморенко отмечает, что падение спроса в октябре не стало для девелоперов критичным.  По ее мнению,  помимо обострения внешнеполитической ситуации и оттока инвестиционных покупателей многие граждане откладывали покупку еще и потому, что ждали возможного снижения цен на недвижимость.

По оценкам Кирюхиной, уже к концу октября спрос стабилизировался. «По числу просмотров с середины октября потенциальный спрос по числу звонков и просмотров объявлений снова растет и уже вернулся к сентябрьским значениям», — говорит Кирюхина.

Начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург» Владислав Фадеев пока не видит полного восстановления интереса к жилью до показателей середины сентября. По его словам,  в октябре по сравнению с сентябрем наблюдался резкий рост спроса на студии (с 22% в сентябре до 28% в октябре в структуре спроса исходя из количества квартир). Аналогичная ситуация была и в марте этого года.  «Тем не менее, уже в ноябре мы ожидаем более стабильной ситуации, связанной с восстановлением спроса и на двух-трехкомнатные квартиры», — говорит он.

Как отмечает Кирюхина, вторичный рынок в октябре просел гораздо меньше первичного, но свою оценку она делает на основе количества просмотров и звонков на сайтах объявлений (данные Росреестра о регистрации сделок с недвижимостью за октябрь пока недоступны). По ее оценке, восстанавливаться вторичный рынок начал уже в начале октября, а не с середины месяца, как первичный. «В условиях нестабильности покупатели выбирали более надежный,  уже построенный вариант. Кроме того, девелоперы стали постепенно отказываться от «нулевой» ипотеки, что также перераспределяет часть спроса на вторичку», — пояснила она.

По словам Понаморенко, заявление ЦБ о возможном запрете собственных льготных ипотечных программ застройщиков не вызвало всплеска продаж. «Сейчас покупатели подходят к принятию решения более взвешено, время ажиотажа на рынке прошло», — говорит она.

Цены на жилье в октябре отреагировали на падение спроса снижением, которое произошло как на первичном, так и на вторичном рынках. Напомним, что стоимость квартир и в Петербурге, и в Ленинградской области постепенно снижается несколько месяцев подряд — в пределах 1% в месяц.

Так, по данным «Циан.Аналитики», в октябре по сравнению с сентябрем новостройки в Петербурге подешевели на 1% до 235 600 руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке падение произошло тоже на 1% — до 203 600 руб. за 1 кв. м. В Ленинградской области в октябре цены на новостройки практически не изменились и составили 148 100 руб. за 1 кв. м, а вторичный рынок показал спад на 0,6% до 131 900 руб. за 1 кв. м.

«На фоне снижения спроса стоимость стагнирует, несмотря на активный период на рынке, девелоперы не стремятся активно повышать цены. Доля ипотечных сделок остается на исторически высоком уровне — выше 85%, именно ипотечное кредитования остается главным драйвером развития рынка», — говорит Кирюхина.

Понаморенко уверена, что на первичном рынке дальнейшего падения цен ждать не стоит. «Это ожидание безосновательно. Цены на недвижимость складываются из множества факторов: стоимости материалов, работ, транспортных услуг и многого другого. Сейчас цены достаточно стабильны. Особенно это касается готовых объектов. Именно такая недвижимость в нестабильных условиях наиболее привлекательна для покупателей. Поэтому демпинговать девелоперам нет смысла», — уверена она.