Девелоперы ждут снижения продаж новостроек после ограничения ставок по ипотеке на 15-50%

Петербургские девелоперы прогнозируют падение продаж жилья на первичном рынке от 15 до 50%, если ЦБ введет ограничения по ипотечным программам с низкими  ставками «от застройщика». Сейчас многие компании предлагают кредитные программы под 0,01-0,1% годовых, которые они реализуют в партнерстве с банками.

Ограничить ипотеку с околонулевыми ставками Банк России планирует в начале следующего года. Как заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме 15 ноября, меры помогут снизить риски в этом сегменте кредитования. Согласно данным регулятора, предлагая кредит с околонулевой ставкой, застройщик повышает стоимость квартиры на 20-30%. Снижение процентной ставки достигается за счет того, что девелопер сам платит комиссию банку, но увеличивает на эту сумму стоимость жилья. В ЦБ предупреждает, что существующая практика создает риски для заемщика, который получает в залог актив по завышенной цене. Но сами девелоперы уверены, что спрос на такие кредиты стимулируется низкими ежемесячными платежами, которые являются выгодными для заемщика, если он не планирует досрочное погашение кредита.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов соглашается, что существующие условия «ипотеки от застройщиков» несут риски для заемщиков: «Квартира от того, что она куплена по специальной ипотечной программе, не становится на четверть лучше», — объясняет он. Второстепенные риски связаны с тем, что ипотеку могут брать больше заемщиков, которые некорректно рассчитают свои возможности для погашения кредита.

По оценкам генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Юлии Ружицкой, в настоящее время на программы с субсидированием ставки от застройщиков приходится до 70% всех ипотечных сделок в сегменте масс-маркета. Такую же цифру называет директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1 Оксана Понаморенко. Генеральный директор ГК «Максимум лайф девелопмент» Игорь Карцев говорит, что в его компании на такие продажи приходится 90% от общего объема реализации жилья.

Пономаренко прогнозирует, что при введении ограничений объем продаж квартир в новостройках может сократиться до 15%. По оценкам генерального директора операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Дениса Заседателева, сначала падение может достичь 30%, но он уверен, что за ним последует частичное восстановление спроса. Карцев оценивает возможное падение продаж в 50%, добавляя, что за год рынок первичного жилья уже пережил упадок. Так, по данным «Циан.Аналитики», в октябре по сравнению с сентябрем продажи новостроек в Петербурге снизились на 15% — было заключено лишь 3260 договоров долевого участия. В годовой динамике объем продаж в октябре оказался ниже на 33%. Тем не менее Попов отмечает, что даже в случае введения ограничений у застройщиков останется возможность стимулировать покупателей другими программами со скидками и акциями или предлагать квартиры по ставкам, отличным от нуля, но дешевле условий государственного субсидирования.

Застройщики отмечают, что в конечном итоге масштабы влияния ограничений на рынок будут зависеть от жесткости мер, которые планирует принять регулятор. С декабря ЦБ уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на квартиры в новостройках с первоначальным взносом ниже 10%. В качестве дополнительной меры обсуждается введение повышенных надбавок для первоначального взноса на уровне 10–20%. Еще одним вариантом может стать установление надбавки отдельно для «ипотеки от застройщиков» с нерыночными условиями, в том числе, с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам.

Несмотря на все озвученные ЦБ риски, девелоперы считают отдельные меры избыточными. «Таковой можно назвать увеличение первого взноса по ипотеке. Накопить достаточно большую сумму в условиях инфляции многим покупателям сложно, а если первый взнос станет больше, то часть покупателей просто отсеется еще на этом этапе. Возможно, имело бы смысл поднять нижний порог ставки, допустим, до 1-2%. Это не сильно ударит по покупателям квартир в новостройках», — говорит Понаморенко.

Ружицкая считает, что степень влияния ограничений во многом будет зависеть от того, будет ли продлена программа господдержки на 2023 год: «В случае пролонгации и снижения ипотечных ставок до 3-4%, у населения останется возможность приобретать жилье на приемлемых для них условиях. Полный отказ от льготной ипотеки и сокращение возможностей субсидирования, в свою очередь, резко ограничит доступность жилья».