Отмена льготной ипотеки может скорректировать планы девелоперов по строительству новых ЖК
В этом году застройщики продолжали получать разрешения на объекты, заявленные еще на фоне прошлогоднего роста продажЗа 11 месяцев 2022 г. Госстройнадзор Петербурга выдал 55 разрешений на строительство новых жилых комплексов, это на 34% больше, чем за аналогичный период 2021 г., когда было выдано 41 разрешение. Для сравнения: за весь 2020 г. их количество составило 37, а в 2019 г. – 31. По суммарному объему площади жилья, на строительство которого выданы разрешения, показатель текущего года по отношению к 2021 г. увеличился в 2,3 раза: с 837 443 до 1,935 млн кв. м. Опрошенные «Ведомостями» участники рынка опасаются, что после отмены программы льготной ипотеки в 2023 г. спрос на строящиеся квадратные метры сильно просядет, и девелоперы перестанут активно заявлять новые проекты.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман связывает рост объема выданных разрешений в этом году с увеличением спроса на жилье в 2021 г. на фоне продления льготной ипотеки. «Девелоперы стали скупать участки и срочно готовить проектную и разрешительную документацию. Эту работу удалось выполнить к началу нынешнего года, и затем Госстройнадзор начал выдавать новые разрешения», — пояснил он.
Падение спроса и продаж на фоне санкций, СВО и частичной мобилизации еще не успело отразиться на показателях в силу инерционности процесса. Так, отдельные застройщики в этом году получали одобрение проектов, которые они запрашивали еще в 2021 г. Наиболее показательный пример произошел с петербургской «дочкой» шведской компании Bonava: в апреле этого года власти одобрили проекты строительства двух очередей ЖК Magnifika — уже после того, как Bonava объявила о прекращении деятельности в России. Как поясняла «Ведомостям» генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная, девелопер подавал заявку в комиссию на одобрение проектов годом ранее.
В то же время снижение спроса во второй половине текущего года могло стимулировать застройщиков действовать осторожнее и «нарезать» новые очереди в действующих проектах на более мелкие составляющие. «Соответственно, на каждую оформлялось отдельное разрешение, что могло повлиять на номинальный рост», — говорит Фельдман.
Если в 2023 г. не будет продлена программа льготной ипотеки, спрос на новые квартиры может упасть на 15-40%, что также может негативно отразиться на запуске новых проектов, констатируют аналитики. Вице-губернатор Николай Линченко на XX Съезде строителей Петербурга сообщил, что городские власти ведут диалог с федеральным правительством о продлении механизма льготной ипотеки. В ноябре в Минфине заявили, что льготную ипотеку на новостройки под 7% не планируется продлевать на 2023 г., программа завершится в конце этого года. Семейная ипотека по ставке до 6% уже продлена до 1 июля 2024 г. С середины 2021 г. она распространяется на родителей не только с двумя и более детьми, но и с одним ребенком, если они рождены не ранее первого января 2018 г.
Исполнительный директор агентства недвижимости «Номер 1» Татьяна Заречнева отмечает, что в портфеле компании на семейную ипотеку приходится около половины сделок. Но учитывая объем заявленного к строительству жилья, застройщики могут столкнуться с существенным падением спроса. По оценкам управляющего партнера Rusland SP Андрея Бойкова, падение продаж в первом квартале следующего года способно составить 30%, но затем рынок может выровняться, тогда в среднем по году падение составит около 15%, прогнозирует он.
По оценкам Фельдмана, спрос может сократиться до 40%. В его компании до 90% сделок происходят с использованием ипотечных средств, а доля семейной ипотеки составляет лишь 20%. «Без доступных ставок, даже при наличии рыночных ипотечных программ с относительно выгодными условиями, и собственных предложений застройщиков по субсидированию части кредита, снижения покупательской активности не избежать», — уверен он.
Заречнева обращает внимание на то, что ситуацию осложняет отток покупателей на вторичный рынок, на котором цена квадратного метра существенно ниже. По данным «Авито недвижимости», в октябре средняя стоимость квартиры площадью 44 кв. м в Санкт-Петербурге на вторичном рынке была равна 7,8 млн руб., а на первичном — 9,4 млн руб. Разница составила 1,6 млн руб.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Игорь Горский считает, что стимулировать спрос позволит востребованность петербургских новостроек у жителей других регионов. По его данным, до трети сделок в городе сейчас являются межрегиональными, а жители других городов заинтересованы в покупке жилья в Петербурге. Горский добавляет, что в Петербург переезжают граждане из Ханты-Мансийска, Салехарда, Мурманска и других городов, в силу обилия промышленных и оборонных предприятий город привлекает платежеспособный спрос.