Цена квартир в новостройках Петербурга превысила стоимость «вторички» на 20%

Разрыв между средней стоимостью объектов первичного и вторичного жилья в Петербурге с января по ноябрь 2022 г. увеличился с 11 до 21%, говорится в исследовании «Авито недвижимости» (есть в распоряжении «Ведомостей). В ноябре 2021 г. новостройки были дороже «вторички» всего на 3%. Опрошенные изданием участники рынка отмечают, что в следующем году разница между готовым жильем и квартирой в новостройке может скорректироваться лишь частично, а сценарий развития ситуации будет зависеть от возможности сокращения разрыва в ипотечных ставках.

В ноябре текущего года стоимость 1 кв. м на рынке уже готового жилья составила 176 597 руб., а в новостройке – 214 262, таким образом, ценовой разрыв достиг 21%. Средний по площади объект, выставленный на продажу в данном месяце (44 кв. м), стоил 7,8 млн руб. на вторичном рынке и 9,4 руб. – на первичном. В январе цена 1 кв. м «вторички» в Петербурге была равна 166 334 руб., а в новостройке – 184 888 руб., разница составляла 11%. На рынке готового жилья цена среднего по площади объекта, выставленного на продажу (46,5 кв. м в январе), находилась на уровне 7,7 млн руб. На первичном рынке он стоил 8,4 млн руб.

Еще больше ценовой разрыв увеличился в годовом выражении. В ноябре 2021 г. один квадрат «вторички» стоил 153 764 руб. Спустя 12 месяцев его цена увеличилась на 15%. Для «первички» рост за аналогичный период составил 35% ­­– в прошлом ноябре цена квадрата находилась на уровне 158 556 руб.

Одним из основных факторов, повлиявших на растущий разрыв цен, стали условия ипотеки. Как отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, на вторичном рынке Петербурга в октябре-ноябре средневзвешенная ставка составила 9,22%, в то время как на первичном, благодаря льготной ипотеке и субсидированным программам от застройщика, – 2,91%. Несмотря на то, что ставка по льготной ипотеке составляет 7%, столь низкий средний показатель сформирован за счет собственных программ застройщиков, реализуемых в партнерстве с банками, в том числе по ставкам 0,01-0,1%.

«В сегменте готового жилья наблюдается избыток предложения при невысоком спросе, так как нет удобных инструментов для покупки: сделки совершаются либо с дорогой ипотекой, либо с наличными, поэтому продавцам приходится снижать цены», – добавила Трошева. Коммерческий директор «Авито недвижимости» Николай Попов также отмечает, что владельцы готового жилья стали чаще соглашаться на торг, а у покупателей появилась возможность приобрести недвижимость по сниженной цене, чтобы в дальнейшем выгодно ее перепродать.

В то же время руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов считает, что причина текущей ситуации связана не только с ипотекой. «За последнее время в районах массового жилищного строительства сформировался большой объем предложения. Это лоты от инвесторов, а также от тех, кто решил в связи с изменившимися жизненными планами продать недавно сданную новостройку. Конкуренция за покупателя на вторичном рынке сейчас выше, чем на первичном», ­– уточнил он.

Опрошенные изданием эксперты уверены, что в дальнейшем разрыв между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынке будет постепенно сокращаться. Они выделяют два сценария развития ситуации, которые в будущем могут частично скорректировать ценовой разрыв. В случае отмены льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков последние будут вынуждены стимулировать спрос через скидки и акции, отмечает Попов, но, по его мнению, потенциал снижения цены на новостройки составляет не более 12%.

По оценкам президента Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрия Загорского, при таком сценарии стоимость жилья в новостройках способна упасть на 15% в течение года из-за снижения спроса, а ряд застройщиков с небольшим запасом прочности может покинуть рынок. Генеральный директор ГК «Максимум лайф девелопмент» Игорь Карцев, напротив, придерживается точки зрения, что цены не станут ниже, поскольку покупатели, ориентированные именно на жилье в новых домах, будут придерживаться потребительских предпочтений, несмотря на более высокую стоимость квадрата.

Другим сценарием, по мнению риелторов, может стать корректировка ипотечных программ для вторичного рынка, в таком случае сокращение разрыва произойдет за счет увеличения спроса, а, следовательно, и цен на готовое жилье. «При этом введение дополнительных мер поддержки вторичного рынка приведет к удорожанию стоимости и сокращению ценовой разницы», — говорит руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости «Метры Нева» Сергей Колосов. По его наблюдениям, при покупке квартиры клиенты чаще ориентируются не на стоимость квартиры, а на возможности ее приобретения, то есть суммы первоначального взноса и ежемесячного платежа. Тем не менее Попов считает, что даже при сокращении фактической разницы в ставках по ипотеке для первичного и вторичного рынка на коррекцию уйдет более года: «Соотношение между ценами на квартиры в новостройках и готовом жилом фонде в 2023 году, скорее всего, существенно не изменится», — добавил он.