Ввод коммерческой недвижимости в агломерации Петербурга в 2022 г. стал рекордным за 8 лет

С января по декабрь 2022 г. в Санкт-Петербурге (с учетом ближайших пригородов Ленинградской области) было введено 614 300  кв. м коммерческой недвижимости. Это в 1,9 раза больше, чем в 2021 г., подсчитали аналитики компании Nikoliers, добавив, что это самый высокий показатель за последние восемь лет.

Рекордный ввод был обеспечен за счет складских помещений. По данным Nikoliers, в 2022 г. было построено 441 000 кв. новых складов – в 2,7 раза больше, чем в 2021 г. Эксперты NF Group в Санкт-Петербурге приводят цифру еще выше: по данным компании, в 2022 г. построили 530 000 кв. м складов – в 3,5 раз больше, чем годом ранее.

Руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге Светлана Московченко отмечает, что объемы ввода складов побили рекордный 2014 г., когда показатель был более 400 000 кв. м. «Значительный рост объемов ввода в первую очередь был связан со сформированным до 2022 г. большим неудовлетворенным спросом на качественные площади со стороны компаний онлайн-торговли», — говорит она.

В 2022 г. завершилось строительство двух распределительных центров для Ozon (107 000 кв. м и 60 000 кв. м). Также был введен в эксплуатацию складской корпус на 97 300 кв. м в составе «PNK парк Шушары 3», якорным арендатором которого стала сеть «Всеинструменты.ру». В I квартале 2023 г. ожидается ввод построенного распределительного центра Wildberries в Шушарах площадью более 100 000 кв. м.

«С начала пандемии в 2020 году высокая потребность в складских мощностях стимулировала федеральных ритейлеров и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме buit-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций», — прокомментировала региональный директор департамента исследований Nikoliers Вероника Лежнева.

Московченко уверена, что в 2023 г. объемы ввода новых складов могут сохраниться на высоком уровне. Но на этот раз стимулом станут спекулятивные проекты (рассчитанные на свободную аренду), которые находились на этапе строительства в 2022 г. «Поскольку в прошлом году большинство компаний заняли выжидательную позицию, число анонсированных проектов значительно сократилось, поэтому снижение объемов ввода можно ожидать на стыке 2023 и 2024 года», — добавила эксперт.

Аналитики также зафиксировали небольшой рост ввода новых офисных помещений: по сведениям Nikoliers, было введено в эксплуатацию 157 000 кв. м — на 16 000 кв. м больше, чем 2021 г. По сведениям NF Group, предложение пополнилось 13 новыми бизнес-центрами, арендопригодная площадь которых составила 161 800 кв. м, что на 3% больше по сравнению с 2021 г. В частности, были достроены III очередь квартала «Невская ратуша» (44 500 кв. м), Ferrum II (28 300 кв. м), «Морская столица» (26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (16 000 кв. м) и др.

По словам директора департамента исследований рынка компании Maris Алены Волобуевой, в 2022 г. ввод новых офисов был на 100% обеспечен спекулятивными деловыми центрами (предназначенными для свободной сдачи в аренду), тогда как годом ранее их доля составляла 69%. Еще одной отличительной чертой ушедшего года стало превалирование объектов класса «А» над офисными центрами класса «B»: подобное зафиксировано впервые за всю историю мониторинга рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, подчеркнула эксперт.

В то же время ввод новых офисов по итогам 2022 г. не оправдал прогнозы аналитиков: ожидалось, что он составит 270 000 кв. м (вместо построенных 160 000 кв. м). Но по ряду проектов сроки ввода были изменены, отмечают в Nikoliers. Например, на 2023 г. был сдвинут ввод второго корпуса БЦ «Атлас сити» (8 390 кв. м) и БЦ «Тесла» (12 800 кв. м).

«Корректировка сроков реализации не говорит о «заморозке» строительства бизнес-центров», — поясняет замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. По ее словам, некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию просто ждут «якорного» интересанта, который будет давать достаточный арендный поток.

Московченко добавляет, что продление сроков разрешений на строительство в 2022 г. стало массовым явлением на фоне нестабильного спроса и освобождения площадей после ухода международных компаний. Совокупный объем офисных площадей, находящихся в стадии строительства и анонсированных девелоперами к вводу в эксплуатацию в 2023 г., составляет 220 000 кв. м. «Однако, учитывая тенденцию по перенесу сроков ввода в эксплуатацию, реальный объем нового предложения может быть меньше и сопоставим с показателями 2021 и 2022 гг.», — отмечает эксперт.

Торговая недвижимость в 2022 г. пополнилась на 16 000 кв. метров, в то время как в 2021 г. было сдано 18 000 кв. м, подсчитали в Nikoliers. В 2022 г. был открыт один районный проект в Калининском районе – торговый центр «Прометей», в то время как в предыдущем году были запущены два торговых центра: «Спутник» на улице Бабушкина (11 000 кв. м) и ТК в составе ЖК «Солнечный город» на проспекте Ветеранов (7 000 кв. м).

По данным Nikoliers, в 2023 г. в Санкт-Петербурге и Ленобласти к вводу ожидается сопоставимый с прошлым годом объем коммерческой недвижимости — 620 000 кв. м. Более половины этих площадей  сформирует складской сектор, еще 31%  — офисы, остальные 12% — торговые площади.

По мнению Волобуевой, тенденция рекордного роста спекулятивного предложения на рынке складской и офисной недвижимости Санкт-Петербурга не найдет продолжения в 2023 году. «По предварительным оптимистичным оценкам, объемы ввода в складском сегменте вернутся на отметку 2021 года, в офисном – сократятся на 10%», — уверена эксперт.