Иностранные компании не спешат избавляться от петербургской недвижимости

В 2022 г. общий объем инвестиций в покупку существующих объектов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (без земельных участков) составил $516 млн или 33,5 млрд руб. Это на 25% больше, чем в 2021 г., подсчитали аналитики Nikoliers.

На проданные объекты иностранных компаний в этом объеме пришлось 42% всех вложений. Это незначительно больше, чем в 2021 г., когда на иностранные активы приходилось 39%. Но как пояснила директор департамента исследований по России Nikoliers Вероника Лежнева, хоть доля сделок с продавцами-иностранцами выросла, они все еще владеют значительным объемом петербургской недвижимости.

По словам эксперта, кардинального роста сделок по продаже активов международных компаний в 2022 г., несмотря на обострение геополитической ситуации, не произошло. Иностранцам все еще выгодно иметь объекты в России и в Санкт-Петербурге в частности, уверена Лежнева.

«Рынок России динамичен в своих изменениях, но у него есть важное преимущество по сравнению со стабильными, более развитыми европейскими рынками – это доходность. Условные бизнес-центры, находящиеся в Лондоне, Париже и т. д. давали бы годовую доходность владельцам 4-4,5%. Российский рынок показывает 9-10%. У нас совершенно другая скорость оборота и возврата денег», – пояснила она.

По данным Nikoliers, на март 2022 г. доля иностранных собственников на петербургском рынке торговой недвижимости составляла 18% (по объему площадей),  им принадлежали 10 объектов из 118. Самые крупные активы – у компании IKEA (2 ТРЦ «Мега» общей площадью 306 300 кв. м). На офисном рынке в собственности у иностранцев было 8-9% всех площадей: 26 БЦ площадью около 444 000 кв. м. Значительная часть помещений принадлежит иностранцам и на складском рынке – примерно 12% от всей площади работающих объектов (10 складских комплексов на 472 500 кв. м).  

В то же время за весь прошлый год состоялись лишь 4 крупные сделки с иностранными активами в этих сегментах. GHP Group закрыла продажу бизнес-центров Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева (39 508 кв. м) и «Электро» на Московском проспекте (19 410 кв. м).  ИТ-компания JetBrains продала бизнес-центр Universe площадью 6400 кв. м на Васильевском острове. Финская SRV Group и ее местные партнеры продали компанию Jupiter Realty 1 B.V., которой принадлежит расположенный в Санкт-Петербурге торгово-развлекательный центр «Охта молл» на 140 000 кв. м.

Лежнева отмечает, что если часть продавцов действительно избавилась от активов из-за обострения геополитической ситуации, то отдельные крупные сделки не имеют к ней отношения: о них стало известно еще до начала СВО. Например, о желании GHP Group продать петербургские бизнес-центры.

В то же время директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров уверен, что многие иностранные корпорации хотели бы продать свою недвижимость в России и в Петербурге в частности, но пока не  могут этого сделать из-за существующих объективных сложностей.

Руководитель проектов отдела инвестиций консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов напоминает, что сделки с иностранными компаниями согласуются правительственной комиссией при условии дисконта от рыночной цены. В конце прошлого года РБК сообщал, что подкомиссия Минфина приняла четыре условия для одобрения сделок по продаже иностранных активов в России. Это наличие независимой оценки стоимости, продажа с дисконтом в размере не менее 50% от цены, установление ключевых показателей эффективности для покупателей и наличие рассрочки платежа либо уплата добровольного взноса в федеральный бюджет в размере не менее 10% от суммы сделки.

«Это делает не слишком выгодным и привлекательным продажу активов. Если сделки будут проходить на рыночных условиях, то, вероятно, их будет гораздо больше», – говорит Дуванов.

По словам Федорова, также остаются проблемы и с выводом средств. «Сейчас нужно не только получить разрешение на саму сделку, но и деньги от продажи активов на счетах типа "С" (счета нерезидентов. – «Ведомости») замораживаются на неопределенный срок. Многие иностранные компании не могут решить для себя вопрос и не спешат обменивать активы на замороженные на счетах деньги», – поясняет эксперт. По его словам, международный бизнес все еще ищет способы продать в Петербурге свою недвижимость и в 2023 г. стоит ожидать новых сделок.