Инвесторы в коммерческую недвижимость сменили приоритеты

Аналитики ГК «БестЪ» составили рейтинг активности инвесторов по объему вложений (покупка и строительство) в объекты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за 2022 г. Как сообщил журналистам генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК) Станислав Ступников, в прошлом году первое место по объему вложений занял сегмент апартаментов, куда было инвестировано около 38 млрд руб.

Ступников отметил, что до 2022 г. наиболее востребованными для вложений в городе были торговые центры и объекты стрит-ритейла. Но по итогам прошлого года прежний лидер сместился на пятую строчку: объем инвестиций в этот сектор составил около 8 млрд руб. Гораздо больше денег было инвестировано в офисы и БЦ (18,8 млрд руб.), склады (15,5 млрд руб.) и индустриальные объекты (9,2 млрд руб.). В то же время относительно небольшой объем инвестиций был отмечен в сегменте коворкингов (600 млн руб.) и складов индивидуального хранения (500  млн руб.).

Высокий объем вложений в апартаменты Ступников объяснил тем, что хоть этот сегмент активно развивается на рынке последние 10 лет, предел еще не достигнут. За это время было построено около 40 апарт-комплексов на 25 750 юнитов.  «До 2022 г. был активный прирост нового строительства – на 15-20% в год, но в 2022 г. он замедлился. Мы прогнозируем в 2023 г. увеличение всего на 6-7%», – рассказал аналитик. По его словам, причиной дальнейшего спада интереса инвесторов к этой отрасли станет снижение доходности: стоимость объектов растет, а арендные ставки снижаются.

Среди офисной недвижимости Ступников прогнозирует дальнейший рост интереса инвесторов к коворкингам. До 2022 г. этот сегмент развивался очень интенсивно: с 2018 по 2022 гг. количество рабочих мест росло на 40% в год. В 2022 г. по сравнению с 2021 г. прирост составил всего 22%. Но рынок также далек от насыщения: доля коворкингов в объеме всей офисной недвижимости города сейчас не превышает 1%. Так, на конец 2022 г. в городе работало 87 объектов на 14 000 рабочих мест (в Москве их уже 302 на 380 400 мест). «Но это только начало, мы еще не наблюдаем пика развития. Хотя конкуренция уже есть, мы видим дальнейшее появление качественных коворкингов», – рассказал Ступников.

На третьей строчке по объему инвестиций в 2022 г. оказались объекты логистической инфраструктуры. Среди них отдельную группу формируют так называемые фулфилментцентры – это склады, на которых осуществляются логистические услуги. В городе сейчас 25 таких объектов площадью около 65 000 кв. м. За год она увеличилась на 40%. Также в Петербурге работает 26 складов индивидуального хранения на 47 000 кв. м (рост на 38% за год) и 80 объектов формата dark store (220 000 кв. м, рост на 15% за год). Интерес инвесторов к этим объектам продолжит расти в связи с развитием рынка онлайн-торговли, а также спросом на склады индивидуального хранения.

В то же время участники рынка отмечают, что в ближайшие годы инвесторы будут строить или покупать недвижимость, скорее, как актив, нежели как инструмент для получения дохода. Президент холдинга «Евразия» (управляет сетью ресторанов, фитнес-центров и другой недвижимостью) Алексей Фурсов отмечает, что времена, когда можно было взять кредит, купить недвижимость и сдать ее в аренду для получения прибыли, закончились. «Сегодня нужно готовиться к доходу от сдачи в аренду своих объектов недвижимости гораздо ниже, чем текущая ставка по кредитам. Мы за последние три года не нашли ни один объект, для покупки которого можно было бы взять кредит, сдать в аренду и получать хотя бы кредитную ставку, я уже не говорю о каком-то дополнительном доходе», – добавил он.

Инвестор в коммерческую недвижимость Андрей Семенов подтверждает, что сегодня не только покупать, но и строить объекты на кредитные деньги – это большой риск. Он прогнозирует спад количества сделок с участием кредитных ресурсов. По его прогнозу, в 2023 г. сделки с недвижимостью (вложения в строительство и покупка объектов) будут осуществляться, в основном либо на собственные средства, либо на совместные инвестиции нескольких партнеров. «Новый тренд – не брать кредиты, а разделять риски соинвестирования среди партнеров», – рассказал он.

Вице-президент инвестиционно-девелоперской компании «Теллус-Групп» Михаил Семенов, напротив, считает, что нынешняя ситуация в экономике дала инвесторам в коммерческую недвижимость свои преимущества. В том числе на рынке появились объекты иностранных компаний, которые уходят из страны, а по требованиям российского законодательства они должны продавать свои объекты с дисконтом.

«Мы внимательно сейчас смотрим на иностранные компании, которые уходят с рынка и продают свои объекты недвижимости. Конечно, есть сложности в связи с согласованием таких сделок на уровне правительства РФ, но бизнес может этим воспользоваться. У нас уже есть несколько таких объектов, которые находятся в проработке», – рассказал он.

По мнению Ступникова, в ближайшие годы картина приоритетов инвесторов по вложениям в недвижимость продолжит меняться. Будет расти объем инвестиций в гибридные форматы, так как именно на них сейчас увеличивается спрос со стороны потребителей.

«Бизнес-центры должны превращаться в деловые центры с гибкими пространствами и торговыми залами. А классические торговые центры – в культурно-досуговые пространства, когда мы имеем не только магазины, а весь набор товаров и услуг для каждого. За этим – будущее», – резюмировал аналитик.