Петербургские девелоперы замедлили вывод на рынок новых жилищных проектов

Девелоперские компании, работающие в Санкт-Петербурге, в этом году замедлили вывод на рынок новых объектов жилой недвижимости. Этот тренд подтвердили участники круглого стола «Рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти: рецессия, стагнация или рост?», организованного деловым изданием «Ведомости. Санкт-Петербург».

По данным Nikoliers, за весь прошлый год в городе было выведено в продажу 53 500 квартир на 2,4 млн кв. м. Это на 20% меньше, чем в 2021 г. В этом году налицо замедление выхода новых объектов: за два первых месяца 2023 г. в Петербурге на рынок вышло лишь 2600 квартир на 97 000 кв. м в новых очередях уже существующих ЖК.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Юлии Ружицкой, в этом году вывод новых объектов может снизиться на 10–15%. «В настоящий момент рынок адаптируется к новым условиям. Учитывая текущую динамику спроса, можно предположить, что вывод нового предложения в 2023 году замедлился. Так как выводить новые объекты застройщикам нет смысла, пока не будут распроданы текущие», – прокомментировала она.

Руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская подчеркивает, что у девелоперов нет задачи искусственно занижать предложение, чтобы провоцировать рост спроса (например, придерживать лоты или откладывать старт реализации новых очередей). Но прежде чем запускать новые проекты, в этом году застройщики начнут более глубоко «тестировать» рынок. «Если будет хороший отклик, проекты выводиться на рынок будут», – уверена она.

Директор по маркетингу компании «Легенда» Всеволод Глазунов тоже говорит, что в 2023 г. будет отмечено торможение вывода. «Но это не катастрофа, это, скорее, предохранительный клапан, который позволит спросу и предложению держаться на одном уровне и не допустить перепроизводства жилья», – подчеркивает он. По словам Ружицкой, отложенный эффект от замедления запуска новых проектов можно будет наблюдать в цифрах по снижению ввода жилья только через 2,5–3 года года (столько составляет цикл строительства жилого дома).

Непроданные остатки растут

Девелоперы отмечают еще один негативный тренд: падение продаж привело к накоплению большого количества остатков нереализованного жилья. Если раньше это были отдельные квартиры в сданных домах, которые никак не влияли на ситуацию в целом, то сейчас их доля значительно выросла. Руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин отмечает, что в сданных в начале 2023 г. домах крупных застройщиков остается от 30 до 50% нераспроданных квартир. В среднем на рынке остаются не проданными до 15% квартир в достроенных домах, добавляет он.

По данным Лазутина, к началу 2023 г. количество средств на эскроу-счетах составило лишь 78% от размера денег, выданных банками на проектное финансирование жилищных проектов. Это означает, что банки сейчас дофинансируют непроданные застройщиками квартиры, на которые не нашлось рыночных покупателей. «Из-за того, что рынок жестко зарегулирован, он не подчиняется классическим законам», – подчеркивает эксперт.

Глазунов отмечает, что помимо естественных причин (сокращения спроса) к снижению запуска новых проектов привели и искусственные. Он напомнил, что с 2022 г. в городе начала работать градостроительная комиссия, она оценивает все проекты на предмет выполнения социальной нагрузки (все новые жилые комплексы должны быть обеспечены учреждениями образования, здравоохранения и т. д.). Но нерегулярная работа комиссии в 2022 г. привела к явному торможению вывода новых проектов.

«Ранее срок выхода проектов в продажу зависел только от компетенции девелоперов. Сейчас от компании это никак не зависит, так как для запуска проекта приходится длительное время ждать решения города. Механизм работы пока не выстроился, и это стало тормозящим фактором», – рассказал Глазунов.

Девелоперы уходят за КАД

По итогам 2022 г. ярко обозначилась еще одна тенденция: девелоперы все чаще стали покупать земельные участки за пределами Петербурга – в ближайших пригородах. Так, 80% купленных в 2022 г. земель находятся за пределами КАД. По словам Лазутина, это обусловлено как зарегулированностью петербургского рынка, так и дороговизной оставшихся участков. По его словам, в городе уже закончилась свободная земля, а те участки под застройку, которые есть, находятся в чьих-то земельных банках. «Сегодня значительно проще взять большой земельный надел за пределами Санкт-Петербурга, где разница в цене будет в три раза ниже, а социальную нагрузку выполнить намного проще», – добавляет он.

Осложняет ситуацию и отсрочка принятия нового Генерального плана города. Общественники, депутаты и другие заинтересованные лица по итогам проведения общественных обсуждений в августе 2022 г. подали более 11 000 предложений по внесению изменений в новый Генплан. Изначально его планировалось утвердить до конца 2022 г., в ноябре 2022 г. стало известно, что документ представят на утверждение правительству города лишь к марту 2023 г. В конце января этого года вице-губернатор Николай Линченко сообщил, что новый Генплан будет утвержден лишь к осени этого года.

«Текущий Генплан не отвечает на вопросы, как будет развиваться дальше жилищное строительство. Поэтому на всякий случай застройщики не покупают потенциально пригодные участки, чтобы избежать рисков», – говорит Лазутин.

По оценке Глазунова, сейчас существует гигантский спрос на жилье стоимостью до 5-6 млн руб. Большая часть населения просто не может позволить себе купить квартиры дороже. Но строить дешевое жилье сегодня можно только в Ленобласти. На границе Санкт-Петербурга стоимость 1 кв. м жилплощади уже перескочила отметку в 200 000 руб. В то время как в такой пригородной локации, как, например, Новосаратовка, стоимость составляет 130 000–150 000 руб. за 1 кв. м.

«Как только транспортная доступность ближайших пригородов Петербурга улучшится, большая часть застройщиков увидят перспективы этих локаций и начнут массово запускать проекты в пригородах», – заключил Лазутин.