Петербург занял первое место в России по площади офисов с открытыми пространствами

Платформа «Авито недвижимость» (по данным ООО «Форейтор», содержит самое большое количество объявлений по продаже и аренде офисов в Москве и Петербурге) проанализировала рынок офисной недвижимости в городах-миллионниках. Выяснилось, что 54,5% от общего числа офисов приходится на закрытые кабинеты. Значительно меньше, 31% офисов, – это опенспейсы (большие открытые пространства, где размещаются рабочие места). Еще 14,5% офисов совмещают закрытый и открытый тип размещения сотрудников.

При этом Санкт-Петербург, на который пришлось 8% всей офисной недвижимости в крупных городах, занял первое место по площади офисов с форматом опенспейс. Они занимают 39% всех помещений. В Москве эта доля ниже – 36%. В то же время смешанные офисы – с кабинетом и общей рабочей зоной – более популярны в Москве, на них приходится 19% предложения. В Петербурге эта доля лишь 11%.

Как рассказали «Ведомостям» опрошенные эксперты, за несколько последних лет спрос на различные офисные форматы в Петербурге претерпел существенные изменения, которые были связаны сначала с пандемией, а потом с уходом крупных иностранных компаний. 

До пандемии в 2019 г. на офисном рынке города практически не было свободного предложения: вакансия была минимальной – на уровне 4-6%, отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. У арендаторов практически не было возможности выбора. «По некоторым проектам в очереди находились несколько интересантов и им приходилось повышать ставку, чтобы получить право арендовать помещение», – отмечает эксперт. 

Пандемия охладила ситуацию: размер запрашиваемых офисных площадей сократился, говорит директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева. Во-первых, потенциальные арендаторы задумались об экономии. Во-вторых, они начали переводить сотрудников на удаленную работу. 

«Основным влиянием пандемии стала возможность удаленной работы и, как следствие – использование офисного пространства в гибридном формате: стали появляться фиксированные и нефиксированные рабочие места», – отмечает директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris Нелли Алейникова.  

Кризис во время пандемии задал новые тренды на рынке офисной недвижимости. «Тогда рос спрос на небольшие пространства, которые не предусматривают большого количества людей в одном помещении, а опенспейсы активно реорганизовывались для соблюдения санитарных требований», –  объясняет руководитель категории коммерческой недвижимости «Авито недвижимости» Олег Изотов. Так как пандемия сделала особенно популярной удаленную работу, многие компании сами занялись внутренними трансформациями пространства, добавляет Горячева. 

В 2022 г. ситуация вновь изменилась. Большая часть пандемийных ограничений была снята, но далеко не все сотрудники захотели возвращаться на постоянную работу в офис. «К 2022 году большие открытые рабочие зоны снова набрали популярность, хотя больше половины от общей доли офисов все еще традиционного кабинетного типа», – говорит Изотов. По словам директора департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Регины Волошенко, после пандемии работодатели стали чаще практиковать гибридный формат работы и незакрепленные рабочие места. Поэтому некоторые компании оптимизировали свои офисные площади, а другие стали резидентами гибких офисных пространств.

Изменил ситуацию и уход из России крупных иностранных компаний. По данным Nikoliers, работавшие в Санкт-Петербурге международные фирмы в прошлом году полностью или частично освободили 144 000 кв. м офисных площадей. «После ухода международных компаний на рынке появились офисы с хорошей отделкой и меблировкой, которые предлагаются зачастую по ставкам выше среднерыночных и конкурируют с гибкими офисными пространствами», – подчеркнула Волошенко. 

Многие офисы, которые вышли на рынок после ухода западных компаний в связи с санкциями, предлагаются с готовой мебелью. «Причем, как правило, это достаточно качественные европейские марки, которые на сегодняшний день не купить в принципе. В некоторых случаях эта мебель входит в арендную ставку», – говорит Алейникова. 

По данным Nikoliers, средний размер арендованного офиса по итогам 2022 г. в Петербурге составил порядка 740 кв. м, что на 6% больше, чем в 2020 г. и на 10% больше, чем в 2021 г. Однако этот показатель на 20% меньше, чем в 2019 г., когда размер среднего арендованного офиса составлял 925 кв. м. 

Сейчас на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга преобладает спрос на смешанный тип планировки, когда пространство делится на кабинеты, переговорные, а также выделяются зоны open space, отмечает Волошенко. Алейникова тоже говорит, что более востребованы офисы и пространства с комбинированной планировкой, где есть совмещение и открытого пространства, и наличие кабинетов. «Кабинеты востребованы среди компаний с государственным участием. Поскольку после ухода западных ИТ-компаний на рынке появилось большое количество качественных пространств с открытой планировкой, многим арендаторам подходит отделка, но они хотят добавить кабинеты», – поясняет она.

Если в доковидные времена спрос на рынке офисной недвижимости формировали ИТ- и консалтинговые компании, предприятия сферы услуг, то с 2022 г. спрос трансформировался, его поддержали компании нефтегазового сегмента. «При этом консервативные компании, которые трепетно относятся к конфиденциальности, выбирают закрытый тип размещения, а остальные предпочитают переводить сотрудников в опенспейсы, которые ко всему прочему положительно влияют на well-being сотрудников и повышают эффективность команд», — резюмировал Изотов.