Продажи новых квартир в агломерации Петербурга в июле подскочили на 8%

В июле в Санкт-Петербурге и пригородах (Всеволожский, Тосненский и Ломоносовский районы Ленобласти) было продано 6400 квартир. Это на 8% больше, чем в июне, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». В июле было заключено сделок больше, чем в любом из месяцев 2022-2023 гг. (за исключением ажиотажных марта и декабря 2022 г.).

Как пояснила «Ведомостям» руководитель департамента управления проектами центра Светлана Московченко, в статистику вошли подписанные договоры между застройщиками и покупателями, в том числе в уже сданных квартирах, часть из которых пока не попала в базу Росреестра и будет учтена уже в августе. По данным Росреестра, которые приводит «ЦИАН.Аналитика», в июле в Петербурге и Ленобласти было заключено 5250 ДДУ (1500 в области и 3800 в городе). Это на 1% меньше, чем в июне. Но как отмечает Московченко, в целом спрос на новостройки в июле вырос сразу на 26%. Однако регистрация части сделок пройдет лишь в августе и отразится на росте официальных показателей уже в следующем месяце.

«Значительная активизация спроса была зафиксирована в конце июля, поэтому в ДДУ эти сделки мы увидим только в августе», – пояснила Московченко.

Повышение ключевой ставки подстегнуло спрос

Резкий рост интереса к новостройкам в Петербурге зафиксировали и в «Авито недвижимости». Так, по итогам июля по сравнению с июнем просмотр объявлений и звонки на платформе увеличились сразу на 18%. На фоне ослабления курса рубля и ожидания дальнейшего повышения ипотечных ставок интерес к недвижимости становится более активным, говорит руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева.

Повышение спроса в июле было связано с ожиданием роста ключевой ставки, который и произошел по итогам последнего заседания Центробанка. «Ставка выросла до 8,5%, но это повлияло исключительно на ставки по стандартным программам на первичном и вторичном рынке – они выросли на 0,5-0,9%. При этом банки, наоборот, снизили ставки по госпрограммам на 0,4-0,7% – а ими как раз пользуется большинство заемщиков на рынке строящегося жилья», – отмечает директор консалтингового центра Ольга Трошева.

Доля ипотечных сделок падает

В то же время доля договоров на покупку новых квартир, заключаемых с использованием ипотеки, падает. По данным «ЦИАН.Аналитики», в Петербурге она снизилась с 83% в июне до 80% в июле, в Ленобласти – с 85 до 84%. Базаева напоминает, что из-за регуляторных мер и ограничения программ «льготной ипотеки от застройщика» все меньше девелоперов предлагают динамичное субсидирование действующих ипотечных программ. Ограничения выдачи «околонулевой» ипотеки ожидаемо привели к росту средневзвешенной ставки по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке до уровня начала 2022 г. – 5-6%, тогда как в конце 2022 г. показатель находился на уровне 2,47%. Спрос на новостройки сейчас поддерживают только субсидированные государством программы. Это «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека», ставки по которым сохраняются на уровне ниже 8% и 6%, соответственно.

«В качестве альтернативы ипотечных продуктов девелоперы предлагают собственные финансовые инструменты, которые становятся особенно актуальными при покупке высокобюджетной недвижимости. В частности, рассрочки до завершения проекта без повышения стоимости квартиры», – добавляет эксперт.

Цены взяли курс на рост

На фоне увеличения спроса стоимость жилья начала незначительно расти. В Петербурге, по данным «Циан.Аналитики», жилье в новостройках подорожало за месяц на 0,3% до 232 000 руб. за 1 кв. м. При этом в годовом выражении (с июля 2022 г. по июль 2023 г.) цена снизилась на 3%. В Ленобласти стоимость жилья не спешит отыгрывать годовое падение на 6%: в июле ценники увеличились лишь на 0,1% до 142 000 руб.

При этом предложение на рынке новостроек в Петербурге в июле упало на 5%, а в Ленобласти, напротив, выросло на 6% и в целом за год показало увеличение на 57%. Базаева добавляет, что в Северной столице также растет доля квартир в проектах, строящихся за КАДом. Если в 2021 г. на проекты за пределами кольцевой автодороги пришлось 9% всего нового предложения в Северной столице, в 2022 г. – 20%, то за первые шесть месяцев 2023 г. – уже 32%. Это связано, в частности, с ориентацией ключевых локальных игроков и федеральных девелоперов на реализацию доступных масштабных проектов массового сегмента, отмечает она.

«Участки под проекты комплексного освоения на территории города внутри КАД практически отсутствуют, за исключением зон, предполагающих редевелопмент и внесение соответствующих поправок в генеральный план города. Именно поэтому на ближайшее время актуальные территории для развития – периферийные земельные массивы Санкт Петербурга и Ленинградской области», – добавляет эксперт.

Спрос будет расти

Базаева говорит, что ситуация на рынке для жилых девелоперов все еще остается нестабильной. На фоне снижения покупательской способности и увеличения объемов нераспроданных квартир застройщики с осторожностью подходят к выводу проектов в продажу.

Но по мнению Трошевой, повышение Центробанком надбавок по ипотечным кредитам для банков в октябре 2023 г., которое в конечном итоге способно привести к росту ипотечных ставок, может простимулировать спрос в августе и сентябре. «До конца года мы прогнозируем активный спрос с учетом инфляционных ожиданий», – заключила Московченко.