Ленобласть хочет создать на границе с Петербургом новый жилой кластер на 400 000 человек

Власти Ленинградской области рассматривают возможность комплексного освоения южной части агломерации для создания нового жилого кластера. Согласно предварительным расчетам, в этой части региона до 2040 г. могут построить порядка 13 млн кв. м жилья, где смогут проживать почти 400 000 человек. Об этом рассказал заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский на XIV конференции «Российский строительный комплекс: вызовы и возможности».

«Мы собрали все заявки по южной зоне агломерации согласно генплану. Возможная перспектива развития – строительство 13-14 млн кв. м жилья в среднесрочной перспективе», – рассказал чиновник.

Концепция развития юга агломерации на территории Гатчинского и Ломоносовского районов уже разработана. Она была представлена на Градостроительном совете Ленинградской области в конце августа этого года и получила положительную оценку. Разработчик концепции – архитектурное бюро Urbanica. Согласно исследованию, под новую застройку могут попасть территории 12 поселений, они расположены от Коммунарского городского поселения на востоке до Лаголовского сельского поселения на западе и северной части Гатчинского района на юге. Общая площадь рассматриваемой территории составляет более 350 кв. км.

Планируется, что в течение 15 лет экономический эффект от освоения этих территорий принесет в бюджет Ленобласти около 4,5 трлн руб. в виде налогов: НДС, НДФЛ, на имущество физических и юридических лиц и др.

Развивать территории будут при помощи механизма КРТ (комплексное развитие территории). Он закрепляет за инвесторами юридические обязательства по развитию сопутствующей инфраструктуры, включая строительство социальных учреждений. Взамен девелоперы получают преференции от региона, в частности, им позволяют увеличить плотность застройки в пределах 30%. Напомним, что механизм КРТ уже действует для новых застраиваемых территорий в Новом Девяткино, Сланцах, Сосновом Бору и других районах. До 2034 г. с применением такого механизма в области планируется построить 338 000 кв. м жилья.

С севера на юг

Потребность в развитии южной агломерации обусловлена продолжающимся потоком миграции в Санкт-Петербург и область, говорит партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. «Петербург и область продолжают привлекать большое количество людей из других регионов. В свою очередь, зоны агломерации становятся доступным вариантом для приобретения жилья», — пояснил эксперт.

Запрос властей Ленобласти на развитие южной агломерации связан с исчерпанием земельных ресурсов на севере, подчеркивает управляющий партнер Института территориального планирования «Урбаника» Евгения Арефьева. Напомним, что одним из самых быстрорастущих районов Ленобласти в последние годы был Всеволожский район, с которым Петербург граничит на севере и востоке. За последние 10 лет население района выросло в 2 раза – с 274 600 до 554 300 человек. А численность проживающих в г. Мурино – сразу в 10 раз: с примерно 9000 человек в 2013 г. до почти 105 000 в 2023 г.

«Агломерация на севере практически исчерпала свои возможности, а южная может пойти иным путем развития. В связи с этим появляются такие исследования, как будут сформированы локации под развитие, какие инфраструктурные и инженерные, транспортные проекты появятся, чтобы это развитие осуществить», — рассказала Арефьева.

Застройщики уже начали осваивать южные территории, отмечает Лехмус. Федеральные девелоперы «Самолет» и «А101» реализуют крупный проект в Лаголово: общая площадь комплексной застройки – 124 га. Партнеры совместно разрабатывают градостроительную документацию. Первая строительная очередь проекта включает около 103 000 кв. м недвижимости, сдать которую планируется к 2025 г. В деревне Малое Верево Гатчинского района идет строительство микрорайона на 8000 человек, проект реализует ГК «НСК».

Проблема инженерных коммуникаций

Генеральный директор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов отмечает, что первоочередной проблемой при массовой застройке южной агломерации станет создание новых инженерных мощностей. Так, в концепции отмечается, что резерв мощности источников электроснабжения в границах рассматриваемой энергосистемы недостаточен для присоединения новых крупных потребителей. А реализация крупных проектов на территории потребует значительного объема строительства и реконструкции систем водоотведения.

«Необходимо строить очистные сооружения либо подключаться к существующим сетям. Эту проблему нужно решать еще на этапе проектирования объектов», — подчеркнул Белоусов.

Лехмус также отмечает, что без строительства транспортной инфраструктуры новые жилые проекты не будут пользоваться большим спросом для покупки. Сейчас сеть транспортных путей в районе проектирования представлена разряженной системой дорог, в концепции отмечаются пробелы в транспортных связях. А отсутствующие путепроводы через железную дорогу могут существенно затруднить транспортную доступность. Для улучшения транспортной доступности нужен качественный наземный общественный транспорт.

«Для создания комфортных жилых комплексов необходимо обеспечивать транспортную доступность, чтобы можно было комфортно выехать и приехать, включая общественный транспорт», — говорит Лехмус.

Чтобы решить все проблемы будущих территорий застройки, региону придется обращаться за федеральной поддержкой, отмечают эксперты. Помочь может федеральная программа «Стимул» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», говорит Белоусов. Она предполагает софинансирование федерального, областного и местного бюджетов для строительства инфраструктуры в новых жилых микрорайонах, что позволяет сократить издержки застройщиков и ускорить темпы строительства жилья.