Инвестиции в недвижимость Петербурга за год упали на 22%

Объем инвестиций в рынок недвижимости Санкт-Петербурга за последний год (с июля 2022 г. по август 2023 г.) составил 620 млрд руб. Это на 22% меньше, чем за аналогичный период годом ранее, сообщил партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников со ссылкой на собственную аналитику компании и данные Росстата.

Согласно его данным, 85% всех инвестиций за указанный период было сделано в девелопмент (строительство новых объектов). При этом 83% в общем объеме вложений в девелоперские проекты пришлось на жилье и лишь 6% – на инвестиции в коммерческие объекты, вложения в промышленные и складские здания и вовсе составили 1% от общих вложений в девелопмент.

«Причины падения – это резкое снижение инвестиционных вложений именно в девелопмент коммерческой недвижимости. На сегодняшний день купить готовый доходный объект выгоднее, чем построить заново. При увеличении ставок на кредитование и непонятном спросе в будущем инвесторы неохотно смотрят в сторону девелопмента коммерческой недвижимости», – пояснил эксперт.

По оценке коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, на рынок влияет поведение частных инвесторов и падение спроса с их стороны. Он напомнил, что по итогам 2022 г. спрос на покупку апартаментов в Петербурге сократился в 2 раза. По данным NF Group, в Санкт-Петербурге в 2022 г. было реализовано около 2100 юнитов всех форматов общей площадью 67 500 кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 г.

«Инвестиции в недвижимость – это долгосрочные вложения, которые требуют определенной стабильности в будущем и некоей прогнозируемости. Снижение стабильности повлекло сокращение инвестиционного спроса на рынке апартаментов», – пояснил он.

На рынке жилой недвижимости также изменились поведенческие сценарии. После введения счетов эскроу, когда застройщики начали финансировать свои стройки за счет банковских кредитов, отпала необходимость привлекать средства дольщиков на ранних этапах, предлагая более выгодные цены. «Поэтому с рынка ушли те частные инвесторы, которые покупали жилье на ранних стадиях, чтобы после ввода объекта продать его с выгодой 30% и больше. Сейчас эта стратегия уже не работает, и доходы частных инвесторов больше связаны с инфляционным подорожанием объектов», – говорит Софронов.

Частные инвесторы перешли от приобретения строящихся объектов к получению доходов от аренды на уже готовых объектах. По оценке Софронова, доходность от аренды апартаментов в Петербурге сейчас достигает около 8-9%.

При этом из-за роста стоимости всех объектов недвижимости растут сроки окупаемости, что тоже отталкивает инвесторов, готовых вкладываться в стройку. «Никто уже не говорит о сроке окупаемости в 10 лет, который был раньше нормой для рынка, сейчас 15 лет считаются прекрасным сроком. А по некоторым объектам, которые мы продаем, окупаемость не прослеживается и ближе к 20 годам», – отметил эксперт.

По словам генерального директора УК «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, если рассматривать анализ на лучшее по доходности использование земельного участка, первое место до сих пор занимает жилье. Если жилье построить невозможно, вторым, наиболее выгодным для инвесторов вариантом будет апарт-отель или комплекс апартаментов многофункционального назначения. Но стоимость строительства на рынке Петербурга растет опережающими темпами, и на сегодняшний день уже можно говорить о том, что с точки зрения инвесторов вложения в реконструкцию уже готового объекта могут оказаться более выгодными, чем новое строительство.

Еще одним сдерживающим фактором для девелоперов становятся растущие налоги на фоне увеличения кадастровой стоимости объектов. Напомним, что в Петербурге пересчитали кадастровую стоимость 3,4 млн объектов жилой и коммерческой недвижимости. В итоге их кадастровая стоимость подорожала с 8,27 до 12,677 трлн руб., сообщал «РБК Петербург». Большая часть объектов увеличилась в цене на 51,9%, но часть зданий стала дороже на 130%. Партнер Jensen Group и директор ТК «Пассаж» Дмитрий Абрамов говорит, что тем собственникам, которым не удастся оспорить повышение, придется продавать свои объекты.

«По нашему примеру, рост налога на имущество в следующем году будет сопоставим с капитальными затратами на ремонт. Это, конечно, огромная сумма. И многие не знают, как им соблюдать банковские ковенанты (обязательства. – «Ведомости») с проведением ремонтных работ и одновременно с необходимостью платить десятки и сотни миллионов рублей налога», – отметил он.

Один из немногих секторов экономики, который сегодня готов активно вкладываться в строительство недвижимости для собственных нужд, – это промышленность и производители. По мнению совладельца петербургской компании по выпуску медицинских изделий и товаров для здоровья ООО «Тривес» Эдуарда Ольшангера, сейчас в России хорошее время для производственных компаний, которые готовы инвестировать в строительство новых производственных и промышленных объектов. Спрос на продукцию растет. «Мы планируем развиваться в плане розничной торговли, собираемся инвестировать в строительство собственной фабрики», – рассказал он.

Напомним, что индекс промышленного производства в Петербурге за январь–июль 2023 г. составил 108,2%, сообщал Петростат. Больше всего по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло производство одежды — в 1,8 раза, компьютеров, электронных и оптических изделий – в 1,5 раза. Производители прочих транспортных средств и оборудования увеличили объемы на 30,8%, машин и оборудования, не включенных в другие группировки, – на 24,1%, электронного оборудования – на 23,5%.