Петербургские девелоперы к сентябрю накопили 25% нереализованных остатков квартир

У девелоперов Санкт-Петербурга растет доля нераспроданных квартир в построенных объектах. Так, по данным «Циан.Аналитики, если в I квартале этого года она составляла 17%, во II квартале – 19%, то в июле-августе выросла до 25%.

«В корпусах, сданных в III квартале 2023 г., конечным покупателям продано 75% лотов. Это минимум с 2020 г.», – отмечают в компании, добавляя, что пока итоговые данные за этот период не подсчитаны, и динамика может незначительно измениться. Аналитики еще не учли итоговые продажи в сентябре и факт получения корпусами разрешений на ввод в эксплуатацию за последнюю неделю III квартала. С учетом этих вводных показатель по итогам III квартала может составить 22-23% нереализованных остатков.

«Тем не менее с середины прошлого года фиксируется устойчивый тренд на то, что у застройщиков растет доля лотов, не реализованных по ДДУ к моменту готовности дома. Это значит, что они не могут быть проданы с использованием льготных ипотечных программ, что, в свою очередь, усложняет проведение таких сделок девелоперами», – говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

В компании не называют данные по точным остаткам нереализованных квартир на балансе девелоперов. По данным Nikoliers, доля нераспроданных лотов во введенных в эксплуатацию объектах во II квартале (данные за III квартал еще не подсчитаны) в Санкт-Петербурге достигла 7100 квартир. Это в два раза больше, чем в апреле-июне 2022 г.

«Этому способствует накопленный на рынке избыток готовой первичной недвижимости, вступающей в конкуренцию со вторичным рынком», – говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.

По данным «Циан.Аналитики», число сделок по продаже жилья в новостройках Петербурга падает на протяжении последних 14 месяцев (с апреля 2022 г. по июнь 2023 г.). «В этот период темпы продаж были на уровне 3500 ДДУ в месяц, тогда как предыдущие два года – почти вдвое выше. При этом скорость строительства не изменилась и к моменту получения разрешения на ввод в объектах оставалось больше нераспроданных квартир, чем раньше», – говорит Попов.

Генеральный директор агентства недвижимости строительной компании «Главстрой» Юлия Ружицкая не видит критичного состояния на рынке новостроек. Она напоминает, что с переходом на проектное финансирование изменился как сам рынок новостроек, так и подходы застройщиков к работе с предложением. Если раньше девелоперы старались продать все лоты на этапе стройки, потому что им требовались деньги  для строительства, то сейчас из-за банковского финансирования ситуация поменялась и жесткой необходимости в этом нет.

«К примеру, 5 лет назад на рынке нередко случались ситуации, когда после ввода оставались только неликвидные остатки, которые приходилось продавать с дисконтом. Сегодня же рынок таков, что компании могут позволить себе продавать готовые квартиры по более высокой стоимости в сравнении с ранними этапами стройки», – говорит Ружицкая.

Руководитель департамента управления проектами консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко отмечает, что большинство девелоперов не заинтересованы в том, чтобы у них на балансе накапливались остатки квартир. Поэтому они наращивают покупательский спрос стимулирующими мероприятиями. «В последний год отмечается высокая маркетинговая активность застройщиков», – добавляет она.

По оценке Попова, продажи в III квартале приведут к стабилизации показателя нераспроданных остатков. А в дальнейшем на ситуацию повлияет снижение темпов строительства жилья. Он напомнил, что в последние полтора года на рынке Северной столицы снижается количество новых проектов. Так, согласно заключенному в 2020 г. соглашению с Минстроем в 2023 г. в Петербурге должно быть введено 2,771 млн кв. м жилья, в 2024 – 2,65 млн кв. м, а далее на протяжении трех лет показатель должен опуститься до 2,578 млн кв. м.