Свыше 100 000 кв. м строящихся офисов в Петербурге остаются «замороженными»

В Санкт-Петербурге с конца 2022 г. на высокой стадии строительства, но не введенными в эксплуатацию остаются около 100 000 кв. м офисов.  Об этом журналистам рассказала директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко. По ее словам, за 2023 г. ситуация на объектах не изменилась, девелоперы не спешат вводить практически достроенные здания в эксплуатацию.

Кроме того, законсервировано строительство трех бизнес-центров общей площадью более 40 000 кв. м в проекте San Gally Park. Финский концерн EKE пытается продать замороженный объект.

Не хотят достраивать

Одним из наиболее крупных объектов, который с конца 2022 г. ждет ввода, является БЦ «Северная пальмира». О том, что холдинг «Адамант» откладывает запуск своего бизнес-центра на Черниговской улице, построенного еще в 2021 г., стало известно в декабре 2022 г. Общая площадь здания – 66 000 кв. м (в том числе около 40 000 кв. м занимают офисы).  

Второе невведенное здание, которое также находится в высокой стадии готовности, другой БЦ «Адаманта» – «Заневский каскад – 4». Четвертая очередь комплекса площадью 112 800 кв. м возведена на территории у Ладожского вокзала. Предполагалось, что нижнюю часть здания займет торгово-развлекательный комплекс, а на верхних девяти этажах расположится офисный центр (около 35 000 кв. м офисов). Но из-за сложной ситуации на рынке холдинг приостановил проект в 2022 г. Оперативно получить комментарий компании о сроках ввода в эксплуатацию строящихся объектов не удалось.

«Те здания, которые должны были получить акт ввода год назад, остались в таком же состоянии. Причина та же: девелоперы ждут крупных якорных арендаторов, которых на рынке нет. Размер средней сделки на рынке резко уменьшился», – говорит Волошенко, добавляя, что таких компаний, которые приходили раньше и без торга забирали по 20 000 кв. м офисов по ставке 2500 руб. за 1 кв. м, – сейчас нет. А вводить весь объект площадью 40 000 кв. м ради условного арендатора, который готов взять лишь 1000 кв. м, собственники не спешат. «Тогда им придется делать отделку для всего здания, которая подорожала, оплачивать коммунальные услуги и т. д. Поэтому здания по-прежнему заморожены», – прокомментировала ситуацию эксперт.

Заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева отмечает, что теоретически девелоперы могут держать объекты законсервированными до тех пор, пока ситуация на рынке не изменится в лучшую сторону.

Не могут продать

Кроме того, в стадии заморозки находится офисно-гостиничный комплекс San Gally Park (включает гостиничный комплекс высотой 9 этажей и три бизнес-центра). Открытие первого из трех БЦ было запланировано на конец 2022 г., сейчас на объекте возведены все этажи монолита. Еще два БЦ находятся на нулевом цикле строительства. Это последний российский объект покидающей страну финской компании ЕКЕ, выставленный на продажу. Сейчас он полностью законсервирован.

Участники рынка сомневаются, что компании удастся его продать либо завершить строительство самостоятельно в ближайшей перспективе. О том, что ЕКЕ среди различных сценариев не исключает возможность самостоятельной достройки комплекса, представитель компании отмечал на конференции по недвижимости в Петербурге 30 ноября.

«Я сомневаюсь, что компания ЕКЕ сможет самостоятельно завершить строительство своего офисно-гостиничного комплекса San Gally Park. Там остается очень большой объем для достройки при достаточно высокой оценке стоимости продажи», – говорит гендиректор Eight Development Данил Бекиров, добавляя, что для завершения этих объектов, по его оценкам, требуется порядка 5-6 млрд руб.

По мнению Бекирова, в нынешнем состоянии может найтись компания, которая готова будет завершить строительство и использовать далее объект в собственных целях (например, под свой офис), а не для получения прибыли. Также не исключена возможность полного редевелопмента под функцию апартаментов (без офисов) и частично жилья. Но осложняет ситуацию то, что ЕКЕ продает не сами здания, а холдинговую структуру с рядом юрлиц, поэтому купить строения по отдельности невозможно.

Бекиров рассказал, что его компания вела переговоры с ЕКЕ о покупке, при этом речь шла о продаже объекта за 40 млн евро. Но в российских реалиях комплекс вряд ли можно продать дороже 2-2,5 млрд руб., считает он. Но и при такой цене покупателю будет невыгодно достраивать объект и использовать его под сдачу в аренду – он не принесет прибыли. Сумма, которая могла бы заинтересовать покупателей, это 1,5-1,8 млрд руб., считает эксперт. «При нынешних кредитных ставках и той сумме, которую компания хочет выручить, диалог между покупателем и продавцом можно вести в отношении курса доллара или евро, за который выставлен объект», – отметил он.

Не спешат выходить на рынок

Впрочем, новые проекты также не спешат выходить на рынок города. Киреева отмечает, что сейчас у нескольких компаний в Петербурге есть разрешения на строительство новых БЦ, но они не торопятся начинать работы. В том числе речь идет о продолжении последующих очередей БЦ «Феррум», Pulkovo Star, NOBIUS и др.

«Дело тут не только в спросе, дело еще в строительных материалах, стоимости кредитов и т. д. Экономика проектов сейчас очень сложная. А на стадии строительства сделки практически не заключаются», – говорит эксперт, добавляя, что компании будут смотреть и актуализировать свои финансовые модели, чтобы понять, нужно ли сейчас начинать строительство или нет. В то же время эксперт отмечает, что спрос на новые офисы в Петербурге будет сохраняться, так как рынок устаревает. «Арендаторы не могут постоянно сидеть в устаревших зданиях, им нужны новые объекты», – говорит она.

В целом, по данным NF Group, по итогам 2023 г. общий объем ввода новых БЦ в эксплуатацию может достичь 135 000 кв. м. Аналитики компании отмечают, что спрос на рынке офисов города восстанавливается: если на конец 2022 г. в городе пустовала 451 000 кв. м офисов из общего объема (4,2 млн кв. м), то на конец этого года цифра сократилась до 370 000 кв. м. Сейчас в классе «А» пустыми остаются 10,6% офисов, в классе «В» – 7,9%. Но по прогнозам компании, в 2024 г. эти показатели снизятся до 8% и 7%, соответственно.