Цены на квартиры в новостройках Петербурга обогнали «вторичку» на 22%

Разрыв между средней ценой жилья на первичном и вторичном рынках Санкт-Петербурга с января по конец ноября 2023 г. увеличился с 16 до 22%, подсчитали эксперты компании «Циан.Аналитика» в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запад».

На конец ноября стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Петербурга составила 256 000 руб. За полный год цены на первичную недвижимость выросли на 8%. Стоимость 1 кв. м вторичного жилья за год увеличилась меньше – на 5% до 210 000 руб.

Спрос на новостройки усилил разрыв

По мнению опрошенных «Ведомостями» аналитиков, ценовой разрыв между готовым жильем и новостройками усилился из-за ажиотажного спроса на новую недвижимость во II полугодии этого года. В текущем году резкое увеличение количества договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках наблюдалось с августа и продолжилось в сентябре. В августе было заключено на 50% больше сделок, чем в июле. В сентябре рост продолжился. Во многом этому способствовали негативные ожидания покупателей, связанных с мерами Центробанка. 15 августа ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п. п. до 12%. Уже 15 сентября регулятор увеличил ее на 1 п. п. до 13%, а в конце октября еще на 2 п. п. до 15%.

Повышение ставки напрямую не сказалось на первичном жилье, но частично способствовало перетоку покупателей со «вторички», где не действуют программы с господдержкой. На рынке вторичного жилья средняя ставка по ипотеке в ноябре после увеличения ключевой составляла уже 16,5%.

«Сами застройщики отреагировали на растущий спрос ускорением индексации цен», – прокомментировал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Только в октябре темпы увеличения количества сделок несколько замедлились – количество ДДУ выросло всего на 3% к сентябрю до 6900 ДДУ. А в ноябре количество сделок на первичном рынке сократилось до 6100 ДДУ – это на 13% меньше, чем в октябре. Но цены на рынке первичного жилья уже были разогреты.

Дисбаланс на рынке недвижимости

Чтобы купить квартиру в новостройке, многим приходится сначала продавать уже имеющееся вторичное жилье, в том числе для первого взноса по ипотеке, говорит генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов. Но владельцы «хрущевок» и других мало ликвидных объектов вынуждены демпинговать, чтобы реализовать свою недвижимость, говорит генеральный директор застройщика «City Solutions» Василий Тимофеев. Это еще больше увеличивает дисбаланс на рынке недвижимости.

 «Ситуация опасна и тем, что конкуренция в текущих условиях идет не за продукт, а за размер ежемесячного платежа из-за разницы ставок по ипотеке. Это также плохо сказывается на инвестициях в недвижимость, поскольку инвестиционный потенциал жилья определяется не стоимостью покупки, а ценой, по которой квартиру можно продать», – поясняет Ельцов.

Вместе с тем удорожание стоимости недвижимости вынуждает застройщиков сокращать площади квартир, чтобы цена оставалась приемлемой, отмечают участники рынка. По оценкам Тимофеева, за год площадь однокомнатной квартиры в Петербурге уменьшилась с 44–46  до 37–39 кв. м. «Что касается двухкомнатных квартир, то их средняя площадь также уменьшилась с 64–66 до 56–54 кв. м», – говорит он.

«Подход покупателей останется рациональным – за «лишние», неиспользуемые квадратные метры сегодня клиент платить не готов», – добавил начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Что будет с ценами

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова полагает, что сложившаяся ситуация будет стимулировать переток покупателей в Ленобласть, где цены на жилье ниже, чем в Петербурге. «В Ленобласти в ряде локаций формируются новые «котлы спроса» в рамках проектов комплексного освоения территорий, которые предполагают создание городской среды с развитой социальной инфраструктурой. При этом цены в самом Петербурге, вероятно, останутся примерно на том же уровне», – прогнозирует она.

Однако руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская считает, что потенциал роста цен на первичном рынке (в отличие от вторичного) еще не исчерпан, поскольку новостройки остаются более доступными для покупателя за счет разницы в ипотечных ставках.

Ельцов прогнозирует, что реальные цены на «вторичку», то есть с учетом дисконта, будут падать, а цены на новостройки будут зависеть от дальнейших ограничительных мер. Напомним, что 12 сентября был повышен размер первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15 до 20%. В начале декабря стало известно, что Минфин обсуждает возможность повышения первоначального взноса до 30%.

Министерство также предлагает снизить максимальный размер кредита в рамках льготных программ для ряда регионов, в том числе для Петербурга, с 12 до 6 млн руб. Такая мера может вызвать сильный отток покупателей из сегмента комфорт-класса, уверен Ельцов.