Спрос на новостройки в Ленобласти в этом году вырос больше, чем в Петербурге

За 11 месяцев 2023 г. в Санкт-Петербурге на рынке первичного жилья было заключено 49 982 договора долевого участия (ДДУ). Это на 12% больше, чем за аналогичный период 2022 г., следует из данных сервиса Dataflat. При этом в Ленинградской области спрос вырос больше – на 13%, было заключено 19 947 ДДУ.

Данные за декабрь еще не подсчитаны, но, как отмечают опрошенные изданием девелоперы, количество сделок за последний месяц 2023 г. составит не меньше, чем в ноябре, когда в городе, по данным «Циан Аналитики», было заключено 6100 ДДУ, а в области – 2600 договоров.

При этом ноябрь уже отличался высокими показателями. По количеству сделок в месяц ноябрь занял второе место (после октября) в структуре 2022-2023 гг. Напомним, что в текущем году резкое увеличение ДДУ наблюдалось с августа. В результате на рынке первичного жилья в 2023 г. сформировался ряд трендов, один из них – повышение цен на жилье в Петербурге и возросший интерес покупателей к рынку Ленобласти.

Рост цен и смещение спроса в область

На фоне разогревшегося спроса за год цены на первичную недвижимость в Петербурге, по данным «Циан.Аналитики», выросли на 8% до 256 000 руб. за 1 кв. м (к концу ноября). Для сравнения: цены за 1 кв. м в Ленобласти на конец ноября составили 148 300 руб., а рост составил менее 2%.

«В 2023 г. отмечался рост стоимости жилья в Санкт-Петербурге из-за ограниченного предложения и высокого спроса. Особенно ярко этот тренд проявился во II полугодии. При этом увеличился спрос на квартиры на границе Петербурга и Ленобласти. Это вызвано, с одной стороны, развитием удаленной работы, с другой – тем, что люди все чаще делают выбор в пользу жизни за пределами центральных районов городов, где цены на жилье менее доступны», – говорит директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Максим Зорин. Он добавил, что текущая ситуация позволила компании существенно нарастить продажи.

Так, девелопер «Самолет Страна» (входит в группу компаний «Самолет») в рамках стратегии компании значительно нарастил активность в регионе. Застройщик всего за год вывел пять новых проектов в Ленобласти и вышел на первое место среди девелоперов по объемам строительства в регионе. Напомним, ранее на ПМЭФ-2023 компания заключила соглашение о строительстве в Ленинградской области 2,26 млн кв. м жилья до 2032 г. К концу 2023 г. застройщик вышел на суммарный объем региональных проектов в 1 млн кв. м, из них 878 тыс. кв. м – в Петербурге и Ленобласти.

Тенденцию к смещению спроса в область подтверждает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. «В Ленобласти – широкий выбор проектов по доступным ценам, поэтому спрос смещается туда. Правда, его сдерживает недостаток инфраструктуры. Но уже сейчас по объемам спроса лидирует развитый областной Всеволожский район. Он даже опередил городского лидера – Приморский район», – добавила она.

«Этот тренд отражается на вводе новых проектов на рынок. Мы видим в 2023 г. сокращение новых объемов строительства в Петербурге за 10 месяцев – на 11% относительно того же периода прошлого года, при этом стремительно растет объем новых проектов в Ленинградской области – на 74% больше – за тот же период», – говорит коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

«В Ленобласть пришло несколько крупных федеральных игроков, которые реализуют проекты комплексного освоения территории. Качество продукта выросло, уменьшилась этажность, зато цены заметно ниже, чем в городе: в 2023 г. они выросли чисто символически. Все это в сумме повысило популярность областных новостроек в глазах покупателя», – добавил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

Как меры регулятора повлияли на рынок «первички»

Увеличению спроса на жилье в Петербурге, росту цен на него, и как следствие – переориентации на Ленобласть (где цены – ниже), во многом способствовали негативные ожидания покупателей, связанных с мерами Центробанка. 15 августа ЦБ повысил ключевую ставку на 3,5 п. п. до 12%. Уже 15 сентября регулятор увеличил ее на 1 п. п. до 13%, а в конце октября еще на 2 п. п. до 15%. В декабре ставка была вновь повышена – до 16%.

Хотя большинство сделок на рынке «первички» заключается с привлечением льготных ипотечных программ, ставки по которым регулируются государством и не зависят от повышения ключевой ставки, меры регулятора все же оказали косвенное влияние на сделки по новостройкам, обеспечив переток покупателей с рынка вторичного жилья, что и стимулировало увеличение спроса.

Однако охлаждающим фактором для рынка первичного жилья стало повышение размера первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15 до 20% в сентябре. «С конца сентября на рынке начала сказываться денежно-кредитная политика Центробанка — первоначальный взнос по льготным ипотекам вырос, начали действовать надбавки по коэффициенту риска, и включилась более детальная процедура скоринга. Эти меры урегулировали спрос на жилье, после ажиотажа он вернулся к нормальным показателям», – говорит Орлова.

В 2023 г. доля ипотечных сделок в структуре покупки первичного жилья держится на высоком уровне – 80-85%. Однако по сравнению с 2022 г. она все же снизилась – не только из-за повышения первого взноса, но и в связи с отменой так называемых околонулевых ставок по ипотеке. К концу 2022 г. она составляла 91%.

Тренд на меблировку

Вместе с изменением условий ипотеки и спроса на первичное жилье девелоперы отмечают и ряд других тенденций на рынке «первички» в 2023 г. «Новый тренд – это рост спроса на квартиры с мебелью. Покупатели квартир хотят получить максимально готовое для проживания жилье. Сюда входит не только отделка, но и кухня, мебель. Это экономит время и деньги», – отметил Зорин.

Тенденцию подтверждает генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев. «Популярность этого тренда растет с каждым годом. Люди хотят не просто жилье с отделкой, а с отделкой и меблировкой. Сказывается и рост цен на ремонтные работы. Покупатели фиксируют цены на отделку и меблировку и тем самым перестают зависеть от подорожания материалов», – говорит он.

Однако руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина отмечает, что спрос на квартиры с меблировкой касается массового сегмента жилья. «У нас, напротив, пользуются высоким спросом квартиры со свободной планировкой, где межкомнатные перегородки только обозначены, что позволит собственнику организовать пространство по своему вкусу», – добавила она.

Прогнозы и перспективы

По словам Тимофеева, на рынке недвижимости конкуренция между девелоперами будет только расти. Из-за большого выбора покупатели стали более требовательны к выбору, обращая внимание не только на само жилье, но и на другие факторы, говорит он.

Левнева полагает, что со временем на рынке жилья будет еще больше усиливаться тенденция к переходу спроса в Ленобласть. «В Петербурге осталось мало свободных пятен под застройку. Поэтому со строительством многофункциональных проектов в области интерес покупателей неизбежно будет смещаться туда», – отмечает она. Кроме того, 15 декабря федеральное правительство ужесточило ряд условий по льготной ипотеке, снизив максимальный размер кредита для всех регионов до 6 млн руб. Ранее в Петербурге и Ленинградской области он составлял 12 млн руб. Левнева полагает, что этот фактор также будет стимулировать спрос в область, где цена лота ниже.

Орлова полагает, что в будущем дестабилизирующими фактами для рынка может стать повышение в декабре этого года первого взноса по льготной ипотеке до 30%, а также ввод одним из крупных банков комиссии для девелоперов за продажу квартиры по льготной ипотеке. Напомним, что Сбербанк с 11 января 2024 г. намерен ввести комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготной ипотекой. Нововведение в банке объясняют вступлением в силу постановлением правительства о снижении размера субсидии банкам по госпрограммам кредитования.

«Если к этому решению присоединятся и другие крупные игроки на ипотечном рынке, то наиболее вероятным сценарием для девелоперов представляется повышение стоимости квартир для покупателей до 10%, если они приобретаются по одной из программ с господдержкой. За ростом стоимости квартиры увеличится и первоначальный взнос. Вероятнее всего, основную реакцию рынка на изменения вокруг льготной ипотеки мы увидим уже в начале 2024 г. По прогнозам, спрос на первичную недвижимость может просесть на 30%», – добавила Орлова.

Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & Северо-Запад».