Спрос на новостройки в Петербурге в 2023 г. вырос на 15%
Но в I полугодии 2024 г. девелоперы прогнозируют снижение числа сделок и рост цен на 5-10%За 12 месяцев 2023 г. на рынке новостроек в Санкт-Петербурге было заключено порядка 55 000 договоров долевого участия (ДДУ). Это на 15% больше, чем за аналогичный период 2022 г., сообщили в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запад» в компании «Циан.Аналитика».
С одной стороны, такая динамика обусловлена низкой базой 2022 г., когда количество сделок на рынке первичного жилья стало резко сокращаться в связи с геополитической ситуацией. С другой – в текущем году вклад в динамику внес разогревшийся спрос в августе-октябре на фоне дальнейшего ужесточения условий ипотечного кредитования. Напомним, что спрос на новостройки последовательно увеличивался с начала 2023 г. Резкий рост начался в августе, а пиковые значения были зарегистрированы в октябре. Но в ноябре-декабре количество сделок начало сокращаться.
Так, в декабре 2023 г. в городе было заключено порядка 5600 ДДУ, это на 8% меньше, чем в ноябре (6100 ДДУ) и на 19% меньше, чем в октябре (6900 ДДУ). Однако несмотря на снижение, показатели ноября-декабря все же остаются высокими по сравнению с январем-июлем 2023 г., когда количество сделок за месяц не превышало 3900 ДДУ.
Охлаждение спроса
«Спрос на новостройки масс-маркета в прошлом году показал положительную динамику относительно 2022 г. Однако помесячная динамика говорит о тренде на снижение объемов продаж», – подтверждает тенденцию начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. То, что количество сделок начало снижаться после пиковых значений октября, отмечает и руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская.
«Скорее всего, причина снижения состоит в том, что ранее покупатели стремились как можно скорее инвестировать в недвижимость на фоне негативных ожиданий, связанных с ужесточением условий выдачи ипотеки и роста ключевой ставки», – добавила она. Напомним, что в конце июля Центробанк повысил ключевую ставку до 8,5%, а в августе еще раз – уже до 12%. В сентябре последовало дальнейшее повышение – до 13%, а в октябре – еще до 15%. В декабре ключевая ставка была повышена уже до 16%.
На рынке первичного жилья, по данным «Циан.Аналитики», в прошлом году 84% сделок приходилось на ипотеку. Большинство ипотечных сделок на рынке «первички» заключается с привлечением льготных программ, ставки по которым регулируются государством и составляют 8% для льготной ипотеки, 6% – для семейной ипотеки и 5% – для ИТ-ипотеки. Тем не менее для части граждан, которые рассчитывали воспользоваться рыночными, а не льготными программами, дальнейшее повышение ключевой ставки стало охлаждающим фактором при решении о покупке.
Вместе с тем в конце сентября вступили в силу требования по увеличению минимального первоначального взноса с 15 до 20% для программ льготной ипотеки. «Также начали действовать надбавки к коэффициенту риска, и включилась более детальная процедура скоринга. Это урегулировало спрос на жилье после ажиотажных показателей октября», – говорит коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
Переток в Ленобласть
Схожие тенденции, хотя и с некоторыми отличиями, наблюдались на рынке первичного жилья Ленинградской области. За 12 месяцев 2023 г. в регионе, по данным «Циан.Аналитики», было заключено порядка 22 500 ДДУ, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2022 г. Резкое увеличение спроса также наблюдалось с августа. В сентябре количество сделок достигло 2600, в октябре снизилось на 12%, но в ноябре-декабре вновь вернулось к показателям сентября. Таким образом, в Ленобласти количество сделок к концу года не сократилось, в отличие от Петербурга. Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрий Загорский пояснил, что такая динамика связана с перераспределением потоков покупателей.
«Те, кто планировал приобрести жилье в Петербурге, могли переориентироваться на ближайшие пригороды, где цены – ниже, в том числе, чтобы компенсировать рост ставок», – добавил он. Так, в Петербурге цена 1 кв. м первичного жилья по состоянию на декабрь 2023 г. составила 256 000 руб.. За год она выросла на 8%. В Ленобласти стоимость 1 кв. м составила 148 000 руб., показав годовой рост всего на 3%.
Генеральный директор ПИА «Недвижимость» отмечает, что на сохранении спроса в Ленобласти в конце года сказались и негативные ожидания, связанные с дальнейшим ужесточением условий ипотеки, так как с начала 2024 г. сумма первоначального взноса по льготным программам была повышена до 30%.
«Покупатели жилья в экономсегменте более чувствительны к таким изменениям, на первоначальный взнос нередко берутся потребительские кредиты. Поэтому покупатели квартир в Ленобласти могли в конце года ускорить решение о покупке», – полагает эксперт.
Комиссия для застройщика
В 2024 г. помимо вышеперечисленных факторов на рынок первичного жилья, по мнению девелоперов, будет влиять введение рядом крупных банков комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. Причина такой меры связана с низкой доходностью льготного кредитования для банков.
«Несколько крупных банков объявили о том, что они будут брать с застройщиков комиссию в размере 7-8% от каждой сделки с госсубсидированной ипотекой. Также несколько банков сообщили, что будут выдавать льготную ипотеку только на квартиры в проектах девелоперов-партнеров. Сейчас большая часть девелоперов оценивает различные варианты действий. Однако маловероятно, что в списке сценариев есть варианты с фактическим отказом от льготных программ», – считает Орлова.
Одним из вариантов реакции застройщиков на новые условия может стать сокращение расходной части проектов через упрощение продуктовых решений. Например, смена отделочных материалов на более бюджетные, отказ от дорогостоящих малых архитектурных форм, пояснила Орлова. Другой вариант – повышение стоимости квартир. По ее оценкам, в таком случае речь может идти о росте цены на 10%.
Однако Петропавловская полагает, что цены даже с учетом комиссий и увеличения себестоимости строительства вырастут всего на 4-5%. По ее мнению, ужесточение условий по льготной ипотеке будет сдерживающим фактором для роста цен. В конце года федеральное правительство снизило максимальный размер на кредиты по льготной ипотеке для всех российских регионов до 6 млн руб. В ряде регионов, включая Петербург и Ленобласть, он ранее составлял 12 млн руб.
Что будет с рынком
По оценкам девелоперов, спрос на новостройки в I полугодии текущего года продолжит снижаться. «Но глубина падения будет зависеть как от ценовой политики застройщиков, так и от дальнейших изменений в политике Минфина и Центробанка. Также возможен дальнейший переток спроса из Петербурга в Ленобласть, где реализуется более доступное по цене жилье», – говорит Ефремов.
Орлова прогнозирует, что во II полугодии на рынке первичного жилья при условии снижения ключевой ставки начнется оттепель, но реализация волны отложенного спроса может активно вымывать предложение.
«Не факт, что девелоперы будут успевать столь же активно пополнять рынок новыми проектами. Вероятнее всего, на рынок будут выходить корпуса, которые уже получили разрешительную документацию. Девелоперам, которые в I полугодии поставят на паузу инвестирование в разработку новых проектов, понадобится три-шесть месяцев, чтобы подготовиться к новым стартам. Такая ситуация может привести к формированию дефицита предложения, который будет наблюдаться в 2025 г.», – резюмировала она.