Девелоперы прогнозируют снижение ввода жилья в Петербурге к 2025-2026 гг.

Работающие в Санкт-Петербурге девелоперы к 2025-2026 гг. ждут сокращения объемов ввода жилья в городе. Напомним, что в 2023 г., по данным городского комитета по строительству, в Петербурге было введено 3,482 млн кв. м жилья. Это хоть и незначительно (на 8000 кв. м), но больше, чем в 2022 г. Рост ввода, несмотря на турбулентность рынка, на фоне длительности жизненного цикла в строительстве наблюдался и в 2022 г. (на 11 000 кв. м), и в 2021 г. (на 93 000 кв. м). Однако уже в 2025 г. ввод жилья может показать падение, считают опрошенные изданием участники отрасли.

Стоит отметить, что плановые цифры Минстроя, утвержденные для Санкт-Петербурга в национальном проекте «Жилье и городская среда», в 2021 и 2023 гг. уже закладывали существенное падение объемов ввода жилья. Но фактически его так и не произошло. Все последние три года реальный ввод оказывался существенно выше плана: так, в 2021 г. на 9% больше плана, в 2022 г. – на 2%, а в 2023 г – на 26%.

В 2024 г, согласно показателям Минстроя, запланирован ввод 2,61 млн кв. м. По оценкам девелоперов, реальный показатель превысит запланированный и останется на уровне фактических объемов 2024 г. (то есть около 3,5 млн кв. м). Но затем темпы начнут замедляться. В результате застройщики прогнозируют, что падение объемов ввода будет наблюдаться в 2025-2026 гг.

Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов пояснил, что динамичное пополнение рынка новыми жилыми объектами, которые наблюдались в последние годы, было связано с переходом на проектное финансирование в 2018-2019 гг., когда девелоперы активно получали разрешения на новое строительство, чтобы реализовать продажи по старым условиям. С 1 июля 2019 г. застройщики должны хранить средства покупателей на счетах эскроу. Доступ к ним застройщик получает после завершения строительства. Фактически эти объекты и выводились на рынок в 2022-2023 гг.

«Жилищное строительство – это довольно инерционный процесс. От старта проекта (выбор земельного участка, проектирование) до завершения строительства проходит порядка четырех-пяти лет. В следующем году будут вводиться в эксплуатацию жилые комплексы, возведение которых началось два-три года назад», – отмечает директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Максим Зорин.

«Скорее всего, снижение темпов и объемов ввода начнется с 2025 г., когда с рынка уйдут проекты, стартовавшие ранее – в 2021-2022 г. Объем предложения будет корректироваться реальным спросом, на который негативно влияет ужесточение условий кредитования», – говорит генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

Напомним, что с начала 2024 г. сумма первоначального взноса по льготным ипотечным программам была повышена до 30%. Также в конце прошлого года федеральное правительство снизило максимальный размер кредита по льготной ипотеке для российских регионов до 6 млн руб. В ряде регионов, включая Петербург, он ранее составлял 12 млн руб. На ситуации сказывается и повышение ключевой ставки Центробанка до 16%, которое делает менее доступным кредитование для тех граждан, которые берут ипотеку по рыночным (нельготным) программам.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева добавляет, что снижение объемов ввода ожидается не только в связи с сокращением платежеспособного спроса, но и увеличением расходов на строительство, которые растут быстрее, чем цены.

«Бизнес не может работать себе в ущерб, поэтому если не будет спроса на квартиры по рыночным ценам, количество проектов начнет сокращаться», – прокомментировала она. Напомним, что, по данным компании «Циан.Аналитика», за 2023 г. цена 1 кв. м первичного жилья в Петербурге выросла на 8% до 256 000 руб., а в среднем по российским городам-миллионникам значительно больше – на 16%. Учитывая вышеперечисленные факторы, чтобы избежать затоваривания рынка и сохранить цены на текущем уровне, некоторые застройщики, вероятно, будут придерживать вывод на рынок новых объектов, полагает Орлов.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что на ситуации может сказаться и тенденция к снижению площади корпусов, которые выводятся в активную реализацию. «Это связано с градостроительными ограничениями, направленными на сокращение объемов жилищного строительства, не обеспеченного инфраструктурой. Механизмом их реализации является сокращение плотности застройки и этажности проектов», – пояснил он. Тем не менее уже имеющегося объема нераспроданного жилья будет достаточно для поддержания необходимого ассортимента, резюмировал Попов.