В Петербурге заканчиваются качественные офисы для аренды
В городе уже сложился дефицит крупных блоков площадью от 1 000 кв. м, отмечают аналитикиНа офисном рынке в Санкт-Петербурге остается все меньше качественных офисов для аренды, подсчитали аналитики компании Nikoliers. По их данным, за 2023 г. уровень вакантности в офисах класса «А» снизился с 10,3 до 8,8%, в классе «В» — с 10,6 до 8,2%. В компании считают, что сокращение свободных площадей продолжится и в 2024.: уровень вакантности к концу этого года в классе «А» может сократиться до 5,6%, в классе В — до 7,3%.
«Темпы поглощения офисных помещений превышают темпы строительства бизнес-центров, поэтому в городе уже сложился дефицит крупных блоков площадью от 1000 кв. м. На фоне снижающейся вакантности в 2024 г. будут расти арендные ставки, что в будущем может стать стимулом для строительства новых БЦ», – считают в компании.
Согласно данным Nikoliers, суммарный объем чистого поглощения в 2023 г. (сделки по аренде) составил 184 500 кв. м против 46 000 кв. м годом ранее. При этом за 2023 г. было построено лишь 133 800 кв. м (в 2022 г. рынок пополнился на 177 000 кв. м новых офисов).
В прошлом году было введено 13 новых бизнес-центров (ТЦ Jakov Chernihov на 15 000 кв. м, БЦ «Державинский» на 7000 кв. м и др.) и запущен после реконцепции под бизнес-пространство четвертый этаж ТРК «Лиговъ». Но спрос оказался гораздо выше.
В 2023 г. темпы поглощения офисов в городе существенно превысили объемы прироста предложения на рынке, констатирует и директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева. «С одной стороны, это было обусловлено умеренными темпами ввода новых объектов, с другой – сохранением спроса на офисную недвижимость на высоком уровне», – говорит она, добавляя, что высокий уровень спроса отмечался как со стороны профессиональных, так и неинституциональных инвесторов.
Лидирующие позиции в объеме спроса по итогам 2023 г. занял финансовый сектор экономики, говорит Волобуева. На его долю пришлось 19% в валовом объеме спроса. Второе и третье место разделили несменные лидеры – ИТ-компании и предприятия нефтегазового сектора и аффилированных с ними структур (на них пришлось по 14%). В 2023 г. наблюдалась положительная динамика объемов спроса на офисные площади со стороны компаний сферы консалтинга и услуг для бизнеса (+30%), строительной индустрии (+19%), реального сектора экономики (+9%).
Наибольший прирост в объеме сделок в 2023 г. продемонстрировали торговые компании, отмечают в Nikoliers: их доля выросла с 5% в 2022 г. до 13% в 2023 г. Также резко увеличили долю компании, оказывающие профессиональные услуги (с 2 до 10%). «Некоторые из них воспользовались возможностью расширения площади офиса в занимаемом бизнес-центре или переезда в более качественный объект», – объясняют аналитики агентства.
По оценкам экспертов, высокая деловая активность будет сохраняться и в 2024 г., что приведет к еще большему снижению уровня вакантных площадей. К концу 2023 г. в Санкт-Петербурге оставались свободными 348 500 кв. м в 178 объектах. В 2024 г. ожидается завершение строительства семи объектов, но большая часть площадей будет арендована еще до официального ввода в эксплуатацию.
«Девелоперами анонсировано завершение строительства в 2024 г. 180 000 кв. м офисов класса "А" и "В". Из них менее 100 000 кв. м предлагается на рынке аренды, что существенно ниже объемов существующего спроса. Девелоперская активность на офисном рынке минимальна и ограничена высокой себестоимостью строительства, удорожанием заемного финансирования и невысоким уровнем платежеспособного спроса», – поясняет директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.
По мнению заместителя руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, на фоне растущего дефицита будет происходить рост ставок в качественных бизнес-центрах. По ее данным, с конца 2022 г. запрашиваемая ставка аренды в офисном сегменте в классе «А» снизилась на 2% до 1741 руб. за 1 кв. м в месяц. Данное снижение объясняется пересмотром ставок в соответствии с коммерческими условиями в тех объектах, где ранее пустовало значительное количество офисных площадей. А в классе «В» ставки, напротив, выросли на 5% до 1222 руб. за 1 кв. м. Волошенко считает, что в этом году арендные ставки в классе «А» могут вернуться к показателям конца 2021 г. – до 2300 руб. за 1 кв. м. А вот в классе «В» она уже не прогнозирует существенных изменений.
В то же время, по мнению Горячевой, рост ставок может принести для рынка положительный эффект. «Ощутимый рост ставок аренды может стать стимулом для строительства новых проектов», – считает она.