Спрос на новостройки в Петербурге в январе показал рост

В январе 2024 г. на рынке новостроек в Санкт-Петербурге было заключено порядка 5000 договоров долевого участия (ДДУ), сообщили в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запад» в компании «Циан.Аналитика». Это на 44% больше, чем за аналогичный период 2023 г.

Однако такой эффект во многом связан с эффектом низкой базы начала прошлого года, когда девелоперы стали массово отказываться от программ с околонулевыми ставками (0,01–0,1%), которые реализовали в партнерстве с банками. Напомним, что январские показатели 2023 г. стали минимальными с 2018 г. Впрочем, число ДДУ в январе 2024 г. уже превысило значения января 2022 г., хотя и незначительно – всего на 3%. То есть фактически динамика вернулась к показателям до начала СВО.

Трансформация рынка

Количество заключенных ДДУ в январе 2024 г. по сравнению с декабрем 2023 г. снизилось на 10%, что частично обусловлено сезонным фактором. В декабре в городе было заключено порядка 5600 ДДУ. Декабрьские значения были уже на 8% ниже, чем в ноябре и на 19% меньше, чем в октябре. Таким образом, спрос на новостройки начал замедляться еще в ноябре-декабре после пиковых значений октября (6900 ДДУ). В январе текущего года тренд на падение спроса продолжился.

«При этом статистика по числу ДДУ в Петербурге была частично искажена нестандартным вкладом сделок, договора по которым были подписаны в прошлые месяцы, но зарегистрированы эти сделки были в январе», – пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Если сделать поправку на эту особенность, то реальный спрос на первичное жилье в январе упал больше.

В целом глубина падения спроса января к декабрю, по разным оценкам, составляет более 20%, отмечает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. «Мы видим, что объем рынка сокращается. Ранее доля инвестиционного спроса за счет госпрограмм была достаточно большой, особенно на старте новых проектов, и эта часть спроса снижается», – говорит он. Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева отмечает, что, по оценкам ряда застройщиков, снижение числа ДДУ составляет и до 40%. Но из-за фактора сезонности данные января обычно нерелевантны, добавила она.

По словам генерального директора агентства «Главстрой» Юлии Ружицкой, в настоящий момент рынок проходит стадию трансформации и покупателям необходимо время для адаптации в связи с изменением условий ипотечного кредитования.

Ипотека на новых условиях

В конце июля 2023 г. Центробанк повысил ключевую ставку до 8,5%, а в августе еще раз – уже до 12%. В сентябре последовало дальнейшее повышение – до 13%, а в октябре – еще до 15%. В декабре ключевая ставка была повышена уже до 16%. Большинство ипотечных сделок на рынке «первички» заключается с привлечением программ с господдержкой, ставки по которым регулируются государством и составляют 8% для льготной ипотеки, 6% – для семейной ипотеки и 5% – для ИТ-ипотеки. Поэтому данный фактор в меньшей степени влияет на рынок новостроек. По данным «Циан.Аналитики», в январе 2024 г. на ипотеку от общего объема сделок в Петербурге пришлось 85%, и по сравнению с ноябрем-декабрем 2023 г. эта доля не изменилась.

Однако для той части покупателей, которая приобретает жилье по рыночным программам, повышение ставки стало охлаждающим фактором. «В январе 2024 г. ключевая ставка составляет 16%, а рыночные ставки – уже 17–20%», – говорит Левнева.

При этом в конце прошлого года федеральное правительство приняло ряд мер, направленных и на ужесточение условий кредитования по программам с господдержкой. Первоначальный взнос по ним был повышен с 20 до 30%. Также во всех российских регионах максимальный размер кредита по такой ипотеке ограничен суммой в 6 млн руб. Ранее для ряда регионов, в том числе Петербурга, он составлял 12 млн руб.

Кроме того, по новым правилам взять такую ипотеку можно только единожды в одни руки. Однако есть исключение для семейной ипотеки: при рождении еще одного ребенка взять льготную ипотеку можно, если площадь приобретаемой квартиры больше предыдущей, или если предыдущая ипотека уже закрыта. Ружицкая отмечает, что с учетом всех факторов спрос смещается в сторону программ семейной и ИТ-ипотеки, где предусмотрены более выгодные условия кредитования.

Популярность льготной ипотеки (по ставке 8%) с ужесточением условий ее выдачи идет вниз, и можно полагать, что программу не продлят после 1 июля 2024 г., считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

«Однако семейной ипотеке, вероятно, ничего не угрожает, так как количество заемщиков по ней не снижается. Возможно появление новых программ для некоторых отраслей, например, ВПК, судостроения, образования, для силовых органов. Застройщикам же придется расширять применение такого инструмента, как рассрочка, хотя в полной мере ипотеку он заменить вряд ли сможет», – добавил он.

Помимо ужесточений ЦБ на ситуацию повлияло и введение комиссий рядом банков за выдачу льготной ипотеки. Но пока застройщики не спешат делать выводы о том, насколько сильно это отразилось на цифрах января.

Аккуратная индексация

Еще одним фактором, который будет негативно влиять на рынок первичного жилья в 2024 г., является прогнозируемый рост цен. По данным «Циан.Аналитики», номинальные цены предложения в Петербурге в январе 2024 г. за месяц снизились на 2% до 248 000 руб. за 1 кв. м, но за год выросли на 7%. Тем не менее такое повышение пока можно оценить как сдержанное.

«На фоне снижения спроса в последние месяцы застройщики аккуратно индексируют цены, а также активно запускают скидки, акции, программы с использованием рассрочки», – отмечает Попов.

Однако ряд девелоперов считает, что потенциал для дальнейшего сдерживания цен исчерпан. «Себестоимость строительства растет, и если ранее кто-то верил, что цена 1 кв. метра будет снижаться, то в 2024 г. эти иллюзии точно нужно оставить», – резюмировал Фалкин.